在構(gòu)建購租并舉住房體系的一系列政策發(fā)布之后，住房租賃已經(jīng)迅速進(jìn)入了快速發(fā)展期。近期，北京、成都、鄭州等城市都發(fā)布了與住房租賃市場發(fā)展相關(guān)的政策；廣州也舉行了首批國有租賃住房企業(yè)掛牌成立儀式，當(dāng)日政府與銀行簽署了住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作意向書。各地政府已經(jīng)認(rèn)識到，培育和發(fā)展住房租賃市場，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

市場對住房租賃市場的發(fā)展同樣具有非常大的熱情和期望。很多人估計(jì)，住房租賃市場將是萬億級的規(guī)模，發(fā)展空間非常廣闊，很多企業(yè)都在積極準(zhǔn)備進(jìn)入這個市場。在北京等地的土地出讓中，開發(fā)商接受了100%自持、自持70年的條件。日前，深圳出讓首宗“只租不售”地塊，引起多家企業(yè)競拍，很快就達(dá)到最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入競爭配建人才住房面積。由此可見，現(xiàn)在開發(fā)商不再將“只租不售”當(dāng)成負(fù)擔(dān)，而是看作機(jī)會。

住房租賃市場的發(fā)展需要大量資金，而且其收益的變現(xiàn)需要很長時間，因此離不開金融的支持。在很多地方出臺的鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策中，資金籌措、金融支持是重要內(nèi)容。例如，北京近日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》提出，集體租賃住房項(xiàng)目的資金籌措主要包括四種模式，其中包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地的預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款，獲得金融資本的支持?！冻啥际凶》孔赓U市場發(fā)展五年規(guī)劃（2017-2021年）》也提出，鼓勵商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化并創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目不同階段的金融產(chǎn)品和服務(wù)，以及加快推進(jìn)針對租賃住房的各類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

而市場在住房租賃的金融創(chuàng)新方面已經(jīng)行動起來。例如，前不久，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審核通過，這個產(chǎn)品被稱為國內(nèi)首單租賃住房類REITs，以保利地產(chǎn)自持租賃住房（包括位于多地的公寓）作為底層物業(yè)資產(chǎn)，預(yù)期收益來源主要是租金。如果REITs能獲得順利發(fā)展，將為租賃住房的開發(fā)提供支持。

住房租賃金融創(chuàng)新不但發(fā)生在供給端，在消費(fèi)端也有新的金融產(chǎn)品出現(xiàn)，近期引起廣泛關(guān)注的建設(shè)銀行“按居貸”就是其中之一。建設(shè)銀行與多家房地產(chǎn)公司合作，向租客提供租房貸款，最高可貸100萬，還款期可長達(dá)10年（建行最新文件顯示最長借貸期可達(dá)25年）。租房貸款與購房貸款很相似，是銀行直接支付給房企，租戶每月向銀行還款，這可以使房企迅速回籠資金。

租房貸款雖然能為租戶帶來便利，但人們可能租住超出自己能力的高標(biāo)準(zhǔn)住宅，其中一些人不具有償還能力。總體來看，租戶的違約風(fēng)險(xiǎn)并不大，但居民在住房租賃中加杠桿幫助開發(fā)商變現(xiàn)，卻可能推高投資者對住房租賃項(xiàng)目的估值，從而使住房租賃市場出現(xiàn)泡沫。

金融的功能是將未來的收益變現(xiàn)，但未來收益是難以預(yù)期的，一些小的變動就可能改變市場預(yù)期，從而大幅改變市場對資產(chǎn)的估值。REITs、租房貸款等金融產(chǎn)品的支持會大大改變市場對租賃住房的預(yù)期。實(shí)際上，房企對于租賃住房市場的預(yù)期可能已經(jīng)過高了。在上海出讓的“只租不售”地塊，樓面地價(jià)大多只有幾千元，分析人士估計(jì)租賃的收益率能夠達(dá)到7%以上。而在深圳出讓的首宗“只租不售”地塊，如果減去人才房面積，實(shí)際樓面價(jià)為1.93萬元/平方米；在北京100%由房企自持的地塊中，樓面地價(jià)甚至高達(dá)兩三萬，如果按目前的租金水平，收益率是低的。對于房企如此熱情高漲地追逐租賃住房用地，有人表示看不懂。其解釋只能是，房企相信未來租金水平會大幅上漲，或者是相信其他投資者會這樣認(rèn)為。問題在于，租金水平具備大幅上漲的空間嗎？

金融支持能夠促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，但是，如果涌入的資金太多，那就有可能產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于住房租賃的金融創(chuàng)新應(yīng)該探索，同時也應(yīng)該進(jìn)行審慎的監(jiān)管。