去年下半年，全國(guó)各地針對(duì)銀行個(gè)人消費(fèi)貸的排查工作大規(guī)模展開(kāi)，銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門(mén)也采取了一系列措施嚴(yán)格監(jiān)控消費(fèi)貸等資金流入房地產(chǎn)，并且成果顯著。

然而，進(jìn)入2018年，購(gòu)房“加杠桿”方式又出現(xiàn)了。

涉嫌違規(guī) 購(gòu)房“加杠桿”方式重出江湖

近日，據(jù)筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分房產(chǎn)中介和融資擔(dān)保公司聯(lián)合個(gè)別銀行推出“首套六成五按揭+零點(diǎn)五成消費(fèi)貸”、“首套六成按揭+一成消費(fèi)貸”、“二套四成按揭+三成消費(fèi)貸”以及“二套二成按揭+五成消費(fèi)貸”的模式，解決購(gòu)房者首付不足的問(wèn)題。

其中有關(guān)“購(gòu)房首付三成”的新業(yè)務(wù)推銷引起了筆者的注意。事實(shí)上，在北京地區(qū)，無(wú)論是首套房還是二套房，按照現(xiàn)行政策首付是不可能僅有三成的。

針對(duì)記者的疑問(wèn)，一家融資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員表示：“此類業(yè)務(wù)在幾年前也出現(xiàn)過(guò)，屬于銀行的階段性業(yè)務(wù)，此次重新推出還沒(méi)有一個(gè)月，預(yù)計(jì)進(jìn)行到春節(jié)前后結(jié)束，主要針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶走量?！?/span>

這位業(yè)務(wù)員解釋道：“這是銀行的新產(chǎn)品，銀行給配的資金。對(duì)于購(gòu)買二套房普通住宅，按照現(xiàn)行政策商業(yè)貸款四成，銀行再配個(gè)產(chǎn)品加三成，就做到七成貸款了。其中商業(yè)貸款部分貸款年限最高為25年，二套房貸款利率按照現(xiàn)行政策為基準(zhǔn)利率上浮20%，配資金部分最長(zhǎng)貸款年限為10年，貸款利率按照基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行。兩個(gè)貸款申請(qǐng)同時(shí)面簽，按揭貸款部分先放款，半個(gè)月后‘加成部分’再放款。買房人只需要和賣家協(xié)商好放款時(shí)間就可以。”

在記者追問(wèn)下，這位業(yè)務(wù)員表示：“‘加成部分’為消費(fèi)貸，和以往業(yè)務(wù)的區(qū)別是，這個(gè)新產(chǎn)品只做一次抵押，按揭貸款和消費(fèi)貸款同時(shí)面簽。如果購(gòu)買二套非普通住宅，則按照‘按揭貸款二成+消費(fèi)貸款五成’來(lái)滿足首付三成；如果購(gòu)買首套普通住宅，則按照‘按揭貸款六點(diǎn)五成+消費(fèi)貸款零點(diǎn)五成’來(lái)滿足首付三成；如果購(gòu)買首套非普通住宅，則按照‘按揭貸款六成+消費(fèi)貸款一成’來(lái)滿足首付三成?！映刹糠帧馁J款利率均為基準(zhǔn)利率上浮10%?！?/span>

不過(guò)，“加成部分”的貸款金額有上限要求，已婚購(gòu)房者上限為200萬(wàn)元，單身購(gòu)房者上限為100萬(wàn)元。除此之外，貸款者還需繳納“加成部分”金額的1.5%作為手續(xù)費(fèi)。

記者以購(gòu)房人的身份向某房產(chǎn)中介咨詢了此項(xiàng)業(yè)務(wù)：“我聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在二套房可以首付三成，具體是怎樣操作的？”面對(duì)記者的問(wèn)題，一家房產(chǎn)中介的工作人員表示：“近期可以這樣操作，您看中的房子在哪個(gè)區(qū)域，總價(jià)多少，我來(lái)給您做貸款計(jì)劃?！?/span>

某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人還告訴記者：“這項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)貸款人的收入要求并不高，只需要覆蓋貸款金額的1.5倍就可以，同時(shí)只要貸款人能提交合理的收入證明，工資流水部分可以由擔(dān)保公司來(lái)包裝，不需要額外繳納手續(xù)費(fèi)?！?/span>

一家與某房產(chǎn)中介頗有淵源的融資擔(dān)保公司的工作人員在記者暗訪時(shí)表示：“這個(gè)新產(chǎn)品叫‘加成貸’，以前還叫做‘估值貸’，預(yù)計(jì)春節(jié)前后就不做了，最晚到一季度末截止?！?/span>

不過(guò)，盡管本報(bào)記者一再追問(wèn)，中介的工作人員和融資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)員始終不愿意告知合作的銀行是幾家。

但不可否認(rèn)的是，“按揭貸款+消費(fèi)貸”模式，實(shí)際上是在給房貸客戶“加杠桿”，用“同時(shí)面簽”、“一次抵押”來(lái)掩飾該流程的不合規(guī)。不過(guò)，在暗訪過(guò)程中，多個(gè)業(yè)務(wù)員為了促成借貸，告知記者“業(yè)務(wù)合規(guī)”、“流程正?！?。

房貸政策未現(xiàn)放松“高杠桿”將成調(diào)控重點(diǎn)

2017年房貸市場(chǎng)呈“量縮價(jià)漲”態(tài)勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士表示，今年這一態(tài)勢(shì)料將持續(xù)，居民去杠桿將成調(diào)控重點(diǎn)。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，今年以來(lái)，銀行房貸放款并未如去年年初般出現(xiàn)大范圍貸款人排隊(duì)現(xiàn)象，但是無(wú)論從銀行整體房貸額度還是從銀行房貸利率來(lái)看，房貸政策難言“很寬松”。

從銀行房貸額度和放款速度來(lái)看，整體性的額度緊張和放款慢并不存在，但各類銀行呈現(xiàn)出差異性。一位中介銷售人員介紹稱，從放款時(shí)間看，多數(shù)大行放款較快，基本能做到一周之內(nèi)放款，最快的僅需兩三天。“股份制銀行額度相對(duì)比較緊，放款會(huì)慢一些，實(shí)際額度也不能完全保證?！?/span>

從房貸利率來(lái)看，貸款利率上漲有所放緩。上述中介銷售人員表示，首套房和二套房利率依然幾乎沒(méi)有銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

一位大行一線城市個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)記者明確表示，展望未來(lái)一段時(shí)間，各銀行房貸政策難言“很寬松”。今年其所在銀行房貸業(yè)務(wù)的整體基調(diào)仍是“嚴(yán)格控制”，這一點(diǎn)較去年并無(wú)改變。

不過(guò)從整體來(lái)看，我國(guó)居民的購(gòu)房抵押率相對(duì)依然較高。中國(guó)社科院此前發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2017-2018）》顯示，截至2016年底，中國(guó)居民購(gòu)房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國(guó)2007年次貸危機(jī)爆發(fā)前的水平。

“企業(yè)杠桿率居高難下，居民杠桿率快速攀升，金融機(jī)構(gòu)也有責(zé)任，要優(yōu)化并嚴(yán)格授信管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控，不能對(duì)企業(yè)信貸‘壘大戶’，不能違規(guī)發(fā)放消費(fèi)信貸?！庇袠I(yè)內(nèi)人士透露，2018年居民去杠桿也將成為監(jiān)管的重點(diǎn)。未來(lái)將加強(qiáng)引導(dǎo)，防止居民債務(wù)過(guò)快增長(zhǎng)、向房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)度集中。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、證券日?qǐng)?bào)，中房網(wǎng)綜合整理