??近一年，全國房貸平均利率一直呈現上升趨勢，而這種趨勢有望繼續(xù)保持。為什么住房貸款利率在節(jié)節(jié)攀升？

近一年全國首套房貸款平均利率走勢  數據來源：融360大數據研究院

??這可能一方面源于銀行的資產成本在提升，另一方面則源于銀行已對按揭貸款風險保持極大的警惕。

??4月12日，中國東方資產管理股份有限公司（下稱“東方AMC”）組織研發(fā)的年度研究報告：《中國金融不良資產市場調查報告》（下稱《報告》）預測，2018年末國內房地產業(yè)不良貸款余額將達到855億元，不良貸款率將高達1.5%。

??3月9日上午，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產金融風險可控，“銀行業(yè)金融機構的房地產貸款不良率不到1%，整體銀行業(yè)的不良貸款是1.85%，這是含政策性銀行的，除掉政策性銀行是1.74%，顯然房地產貸款不良率的水平好于整體貸款的不良率水平，其中個人貸款的不良率只有0.3%?！?/span>

??一二三線城市：房價預計穩(wěn)中有降

??自2017年北京“3·17”嚴格調控開始，全國超百城發(fā)布了近250次樓市調控政策，有效遏制了熱點城市的投機需求。受房地產調控政策和金融環(huán)境條件約束，一、二線城市房價開始穩(wěn)中有降，而三四線城市卻仍處于上升渠道。

??報告調查結果顯示，4%的經濟學家認為2018年我國一線、二線城市房價將下跌10%以上，36%的經濟學家認為下跌幅度為0～10%，38%的經濟學家預計基本不變，16%的經濟學家認為漲幅為0～10%，6%的經濟學家預計漲幅在10%以上?？傮w來看，一線、二線城市房價下跌的可能性高于上漲的可能性。

??報告認為，長期來看，中國城鎮(zhèn)化程度仍然不高，常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%。據國際經驗，在城鎮(zhèn)化率低于70%之前，城鎮(zhèn)化水平仍將保持較高速度的增長。從居民部門收入增速來看，2017年前三季度城鎮(zhèn)居民和農村居民可支配收入名義增速分別為8.3%和8.7%，同期我國金融機構人民幣個人住房貸款加權平均利率在5.1%左右。因此，房地產價格整體下行的空間有限，但主要受限于各種嚴厲的調控政策，一線、二線房價保持穩(wěn)中有降是大概率事件。

??雖然當前三四線房價仍在上漲，但16%的經濟學家認為2018年我國三線城市房價將下跌10%以上，30%的經濟學家認為下跌幅度為0～10%，36%的經濟學家預計基本不變，18%的經濟學家認為漲幅為0～10%?？傮w來看，三線城市房價下跌概率高于上漲的可能性。

??然而，三線城市穩(wěn)中有降的結果需要一定條件。報告稱，如果調控政策繼續(xù)，并且逐步推出長效機制，例如改革土地供給制度，三線城市房價較大可能出現穩(wěn)中有降。首先，受房地產市場限售限購政策、房地產按揭貸款利率和首付比例抬升等多重因素影響，房地產需求將會有所回落。其次，2018年土地供給制度改革和租賃住房市場發(fā)展等房地產長效機制開始逐步落地。再次，2016年以來，三線城市房地產供地面積和房地產投資的前期回升等，都將對房地產價格下行產生影響。最后，2018年以來，三線城市紛紛出臺針對性政策放開房地產調控，可能是感受到了房地產市場需求不足的壓力。

??房價下跌將對銀行資產質量帶來一定沖擊，但銀行及房地產企業(yè)已做好一定的緩沖墊。

??從住房抵押貸款來看，我國整體抵押貸款的打折抵押率在80%以下，首付比例也在30%以上，而且目前銀行正逐步提高房貸利率。從房地產企業(yè)來看，房地產企業(yè)整體的毛利率為20%～30%。目前房地產行業(yè)的資產負債率在75%左右，房價下跌20%～30%會對房地產企業(yè)造成較大的影響，且房地產企業(yè)與其他行業(yè)緊密相連，將間接影響一系列行業(yè)的經營狀況。

??綜合來看，報告認為，房地產市場的小幅回調對金融系統(tǒng)造成的潛在風險總體可控，房地產價格下跌20%以下引發(fā)銀行系統(tǒng)性金融風險的可能性不大。

??警惕房地產業(yè)不良貸款

??雖然房價下跌一定空間不會引發(fā)系統(tǒng)性風險，但不良貸款雙升將成為必然。報告預測，2018年末國內房地產業(yè)不良貸款余額將達到855億元，不良貸款率將高達1.5%。

數據來源：《中國金融不良資產市場調查報告》

??報告調查統(tǒng)計結果顯示，32.8%的受訪者認為2018年銀行不良資產規(guī)模增長最顯著的行業(yè)為制造業(yè)，30.3%的受訪者認為是房地產業(yè)。

??近年我國房價上升較快，盡管房地產行業(yè)的不良貸款率總體上相對較低，但一直處于上升態(tài)勢。報告稱，自2013年以來，房地產業(yè)的不良貸款規(guī)模增長較快，尤其是2015年，幅度達73%，預計2018年增幅不低于20%，不良貸款率會達到1.5%左右。

??“但若房地產市場在密集政策下反應過度，比如房價下跌20%～30%，或者市場預計房地產稅政策出臺可能造成過大沖擊，勢必會對整體產業(yè)鏈條產生影響，屆時包括建筑業(yè)、房地產業(yè)在內的行業(yè)風險將連環(huán)爆發(fā)，強力沖擊銀行的風險底線?！眻蟾娣Q。

來源：經濟觀察網