除3月份出臺(tái)人才落戶政策，降低落戶門(mén)檻之外，南京近期對(duì)樓市的政策利好不斷。4月1日宣布購(gòu)買(mǎi)首套自住住房最高可貸額度為50萬(wàn)元/人、夫妻雙方100萬(wàn)元/戶。

一名業(yè)內(nèi)人士27日指出，近期陸續(xù)發(fā)布的優(yōu)惠政策可以看出，南京已深刻感知到危機(jī)，并希望努力追上其他一二線城市。由于南京接近上海和杭州，也為城市間人才的爭(zhēng)奪埋下伏筆。

第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年南京的人才流入率有小幅下降。相反，一季度杭州人才凈流入率以13.6%居全國(guó)第一，成都、蘇州也在南京之上。

近日，筆者咨詢多名房企營(yíng)銷(xiāo)人士，得到反饋均為，南京人才政策推出時(shí)間不長(zhǎng)，影響尚未凸顯。上述業(yè)內(nèi)人士指出，南京放寬落戶政策并不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生很大影響，樓市仍會(huì)保持高位盤(pán)整。

27日易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，人才購(gòu)房政策是當(dāng)前樓市活躍的一個(gè)重要推力。雖然限購(gòu)政策嚴(yán)厲，但人才政策本身會(huì)釋放很多購(gòu)買(mǎi)力。尤其當(dāng)前很多省會(huì)城市的樓市交易性價(jià)比較高，這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者積極入市的意義就很大，容易促進(jìn)購(gòu)房者在戶口辦理以后加快考慮購(gòu)房的節(jié)奏，進(jìn)而帶動(dòng)市場(chǎng)交易的上升。當(dāng)然包括南京、西安等省會(huì)城市市場(chǎng)交易上升，本身是中性概念。未來(lái)如果說(shuō)房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈或者炒作，建議針對(duì)人才購(gòu)房環(huán)節(jié)中漏洞進(jìn)行管控，如類似落戶后實(shí)際上不在本城市就業(yè)和生活的現(xiàn)象。

加速人才引進(jìn)

3月1日發(fā)布的《南京市人才落戶辦法實(shí)施細(xì)則》宣布，啟動(dòng)“先落戶、后就業(yè)”辦理工作，符合直接落戶南京條件的人才，就可以前往辦理落戶。

搶人大戰(zhàn)背后，是南京目前處在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)期。一些鋼鐵、化工等高耗能高污染產(chǎn)業(yè)外遷轉(zhuǎn)移，南京在大力發(fā)展集成電路、智能制造、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保、平板顯示、新能源汽車(chē)等新興產(chǎn)業(yè)。如江北新區(qū)已引入臺(tái)積電，投資總額達(dá)80億美元。

據(jù)此前拉勾網(wǎng)發(fā)布的《2018南京互聯(lián)網(wǎng)職場(chǎng)報(bào)告》顯示，2016年起，南京互聯(lián)網(wǎng)公司數(shù)量開(kāi)始高速增長(zhǎng)，2017年同比增幅超過(guò)84%，2018年第一季度增加近20%。

南京互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者數(shù)量也逐年遞增，2016年增幅高達(dá)95%，2018年第一季度增長(zhǎng)超過(guò)三成。不過(guò)南京互聯(lián)網(wǎng)人才缺口仍然巨大，企業(yè)對(duì)優(yōu)秀人才的爭(zhēng)奪日趨激烈。

樓市高位盤(pán)整

不過(guò)人口并非影響樓市的主要因素。多家房企調(diào)研結(jié)果顯示，人口高速增長(zhǎng)期與購(gòu)房置業(yè)期、房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)期并不同步。在1998年房改后，人口增長(zhǎng)最快的時(shí)期是2000-2010年十年間，2011-2017年南京人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，房?jī)r(jià)卻在2016年后受內(nèi)外部影響大幅上漲。

反觀今年，南京樓市春節(jié)期間成交量不高，上市樓盤(pán)也很少。與去年下半年的樓市火熱形成反差。去年11月，南京河西出現(xiàn)10家樓盤(pán)同一時(shí)間啟動(dòng)驗(yàn)資登記報(bào)名，1萬(wàn)多人參與搶購(gòu)3000多套房源。

受新房限價(jià)因素影響，去年南京一手房與二手房有較大價(jià)差。比如南京河西中板塊新房限價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，河西南限價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米。而中介網(wǎng)站掛牌信息可見(jiàn)，河西中的二手房已經(jīng)賣(mài)到5.5-6萬(wàn)元/平方米。

受各環(huán)節(jié)調(diào)控影響，今年一開(kāi)年，南京樓市已現(xiàn)降價(jià)，二手房市場(chǎng)也在降溫。

2017年底，南京出現(xiàn)一手房實(shí)質(zhì)性降價(jià)。位于江寧淳化的萬(wàn)科和昌金域東方項(xiàng)目，推出99套精裝修特價(jià)房，面積約88-128平方米，特價(jià)房單價(jià)約2.3萬(wàn)/平方米，單套總價(jià)優(yōu)惠最高10多萬(wàn)，實(shí)際上相當(dāng)于降價(jià)約1000元/平方米。但位于鼓樓區(qū)的電建中儲(chǔ)泛悅城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，卻開(kāi)出了3.59萬(wàn)元/平方米。

2017年9月和10月，萬(wàn)科和昌金域東方先后兩次領(lǐng)預(yù)售證，由于限價(jià)相比前一期房?jī)r(jià)已經(jīng)降價(jià)了200元/平方米，所推出的房源這兩次開(kāi)盤(pán)均沒(méi)有售罄。

不少樓盤(pán)還以降低首付的方式吸引客戶。今年1月份以來(lái)，打出首付1成的就有江北的榮耀府、御瀾府，高淳的紫晶美域等項(xiàng)目。榮盛旗下榮盛首府、榮盛花語(yǔ)城、榮盛鷺島榮府樓盤(pán)，首付也大幅降低。

由于對(duì)今年總體樓市環(huán)境的預(yù)期，部分開(kāi)發(fā)商明顯加快了上市推盤(pán)步伐。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月16-20日共有3個(gè)住宅項(xiàng)目新推出466套房源，認(rèn)購(gòu)商品住宅1042套，成交812套，與前一周認(rèn)購(gòu)商品住宅737套，成交1134套的數(shù)據(jù)相比，上周認(rèn)購(gòu)量上漲41.38%，成交量卻下跌28.39%。

受此影響，從鏈家的帶看量來(lái)看，二手房市場(chǎng)的熱度下滑較大，去年南京二手房共成交93362套，比2016年的151564套成交量下滑58202套，跌幅為38.40%，與2015年的成交量旗鼓相當(dāng)。

值得注意的是，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，南京已經(jīng)擁有30多幅樓面地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的地塊，分布于燕子磯、鼓樓濱江、堯化門(mén)、麒麟、青龍山生態(tài)國(guó)際新城、江寧淳化等片區(qū)。在整個(gè)江北新區(qū)，有9幅地塊的地價(jià)，突破了2萬(wàn)元/平方米。目前在這些片區(qū)，售價(jià)2萬(wàn)多元/平方米的精裝房出現(xiàn)銷(xiāo)售緩慢的局面。

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