市場(chǎng)綜述

新增產(chǎn)業(yè)人口剛需和本地存量改善有力支撐

嚴(yán)格“限價(jià)”的房?jī)r(jià)緩漲

杭州重啟“限購(gòu)”之前一段時(shí)間，杭州市場(chǎng)才開始逐漸走出2014年的低谷，投資價(jià)值顯現(xiàn)，來自上海的購(gòu)房客戶特別多，這部分購(gòu)房客主要在余杭高鐵站附近的臨平鎮(zhèn)區(qū)域的新房和理想城一帶的二手房，跨城交通比較方便。但“限購(gòu)”之后，外來購(gòu)房者雖然喪失資格，但杭州市場(chǎng)熱度不減，主要是本地購(gòu)房者和新引進(jìn)大量產(chǎn)業(yè)人口，這部分剛需和一部分本地存量改善需求，撐起市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)齊升。

從2016年3月開始，實(shí)際上因?yàn)閲?yán)格“限價(jià)”一直到現(xiàn)在住房?jī)r(jià)格都處于“緩漲”狀態(tài)，“限價(jià)”分兩種： 一是預(yù)證限價(jià)：領(lǐng)預(yù)售許可證時(shí)進(jìn)行一定的價(jià)格限制，這會(huì)影響樓盤的推盤節(jié)奏，項(xiàng)目入市周期會(huì)不斷向后延遲。二是網(wǎng)簽備案限價(jià)：房?jī)r(jià)漲幅不能過大，或是限定了漲幅，即便樓盤當(dāng)天售罄，但簽約進(jìn)程受限，從而控制整體均價(jià)不會(huì)太大波動(dòng)。

01

熱點(diǎn)區(qū)域

成交集中在蕭山、余杭和江干區(qū)

地價(jià)大幅跳動(dòng)推動(dòng)一些高新區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大

目前主城區(qū)項(xiàng)目較少，基本集中在蕭山區(qū)、余杭區(qū)和江干區(qū)。因?yàn)槭捝?、余杭地幅比較廣一些，所以說這邊成交集中也比較正常。房?jī)r(jià)漲幅比較大的基本是一些高新區(qū)，而房?jī)r(jià)漲幅較猛主要由于地價(jià)明顯跳動(dòng)。以下是地價(jià)漲幅較大的幾個(gè)區(qū)域：

一是未來科技城，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園利好政策，對(duì)周邊輻射比較明顯，好多開發(fā)商會(huì)去這周邊拿地，這也是城西科創(chuàng)走廊輻射地帶，一定程度也炒高了地價(jià)。

二是良渚一帶，良渚因?yàn)榈罔F2號(hào)線通車，目前通車4條地鐵，完整的只有2條，這一塊受地鐵輻射很大，地價(jià)在1.6萬元/平方米左右，整體關(guān)注度比較高。

三是三墩北，屬于西湖區(qū)，教育資源比較好，西湖區(qū)目前基本只有三墩北和之江有房賣，相對(duì)于老城區(qū)的人來說，三墩北會(huì)近一些，之江整體直線距離更遠(yuǎn)些，再包括云谷的規(guī)劃，所以三墩北這一區(qū)域前景潛力被一致看好。

四是申花這一帶，申花以前其實(shí)是剛改和首改這種階段，目前已經(jīng)變成了傳統(tǒng)住宅區(qū)，這邊以前基本上住宅價(jià)格在3萬元/平方米左右，目前賣到了4.8萬元/平方米，而且還限價(jià)。

再有地價(jià)漲幅較大的就是金融城一帶，因?yàn)殄X江新城基本沒住宅用地，金融城屬于錢江新城二期，所以金融城的地價(jià)可想而知?，F(xiàn)在杭州最貴的地是鳳起潮鳴，金融城其次，基本豪宅區(qū)都在沿錢塘江這一帶。?

02

新城建設(shè)

八大方向全方位快速推進(jìn)

向東發(fā)展—錢江新城、城東新城（高鐵附近，道路通暢度比較高，智造大走廊，包括下沙這一塊，也是因?yàn)榻?jīng)開區(qū)）

向西發(fā)展—未來科技城，主要是因?yàn)橛邪⒗锇桶透黝惍a(chǎn)業(yè)在那邊，現(xiàn)在發(fā)展也還不錯(cuò)，再往西去就是臨安了，臨安也因?yàn)槌俏骺苿?chuàng)大走廊，輻射到嶺南，成立特區(qū)后進(jìn)入杭州整體版圖比較大。

向西南發(fā)展——以前西湖區(qū)只占中間這一部分，現(xiàn)在有隧道可以通到之江和轉(zhuǎn)塘這一片，這一片主要是打造信息產(chǎn)業(yè)，比如云谷；西湖區(qū)還有個(gè)發(fā)展方向是向這邊，西北方向，西南方向，三墩北，三墩北是阿里巴巴在這邊建設(shè)了一個(gè)云谷，在良渚新城這一帶，因?yàn)楸旧砜可?，所以比較宜居，這一片以前是以低密為主，現(xiàn)在因?yàn)?號(hào)線直接通到，現(xiàn)在這邊高層賣的很好。

向南發(fā)展—蕭山這一帶以前比較遠(yuǎn)，現(xiàn)在因?yàn)槭姓岬藉X江新城，包括G20博覽中心，奧體在這邊，現(xiàn)在基本一房難求。蕭山這一帶，以前蕭山老城區(qū)基本在中間一帶，北邊一片空地，慢慢造起來的狀態(tài)，它的老城是中間，偏南的這一片，一直到潘水站這一邊基本都是它的老城區(qū)，南部是臥城，臥城這邊沒有什么產(chǎn)業(yè)，基本就是一個(gè)大型的居住區(qū)，主要因?yàn)橘?gòu)房者的梯度原因，會(huì)有人沿著地鐵線溢過來。

向東南發(fā)展—就是大江東產(chǎn)業(yè)園，之前屬于蕭山，現(xiàn)在直屬市府，對(duì)它整體扶持力度比較大，產(chǎn)業(yè)和城東基本保持一致，屬于智造這種概念。橋南近期也是在打造橋南科創(chuàng)新城。

向西北發(fā)展——勾莊和勾莊北，勾莊這一帶以前也沒什么產(chǎn)業(yè)，有個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)在這里，所以這一帶主要是宜居，有部分商業(yè)在這里。

向北發(fā)展——崇賢，崇賢這一帶以前是屬于工業(yè)區(qū)，后面因?yàn)檎w改造了之后，現(xiàn)在是工業(yè)地遺址，再包括打造濱河，這條是運(yùn)河整個(gè)過去，主要是沿北運(yùn)河發(fā)展。

向東北發(fā)展——是丁橋，屬于傳統(tǒng)的價(jià)格低洼，主要是一些居住區(qū)，都在這邊。再過去一點(diǎn)是臨平，臨平老城區(qū)是在中間這一段，發(fā)展包括臨平新城和臨平北兩片。

03

舊改支撐

整體拆遷量大，余杭區(qū)將是主力

拆遷戶購(gòu)房地緣情節(jié)強(qiáng)

2017年，杭州整體拆遷量比較大，像拱墅區(qū)、臨平，包括江干區(qū)，基本各項(xiàng)目都會(huì)有拆遷戶，申花、慶隆這塊，因?yàn)椴疬w帶來的購(gòu)買力2017年基本已經(jīng)消耗掉了，再加上這一塊區(qū)域項(xiàng)目扎堆，去化表現(xiàn)沒有特別理想。

城市舊改方面，今年江干區(qū)會(huì)持續(xù)，濱江浦沿這一帶會(huì)上來，拱墅區(qū)基本拆完，可能今年余杭區(qū)會(huì)是主力，余杭區(qū)像良渚一帶都是拆遷的重點(diǎn)。原來的拆遷戶地緣概念會(huì)比較強(qiáng)，而目前來看，會(huì)隨著新開盤項(xiàng)目的不同而向別的區(qū)塊移動(dòng)，比如沿地鐵線或是沿某條快速路。

04

市場(chǎng)預(yù)判

預(yù)計(jì)2018年上半年熱度維持

下半年波動(dòng)盤整價(jià)格依舊小幅上漲

目前來看，2018年市場(chǎng)仍維持較高熱度，限簽等因素還有許多成交未備案的項(xiàng)目堆積，所以2月同比簽約還在提升，雖受到春節(jié)假期影響，很多項(xiàng)目確實(shí)都未推盤，但很多房源仍在不斷簽出來，所以量還會(huì)繼續(xù)維持，因此預(yù)計(jì)上半年這部分量還陸續(xù)放出，熱度維持。

預(yù)計(jì)到下半年，這部分簽約未備案存量基本耗盡，加上一些前期“地王”項(xiàng)目入市，開盤價(jià)格會(huì)對(duì)市場(chǎng)有影響，畢竟不是所有人都能承受的起這個(gè)價(jià)格，“地王”項(xiàng)目產(chǎn)品基本配置戶型在125平方米以上，以5萬元/平方米均價(jià)測(cè)算，總價(jià)普遍在600萬元以上了。基本可以預(yù)見下半年成交量會(huì)出現(xiàn)一定回調(diào)，或是說盤整或波動(dòng)的狀態(tài)。

住房?jī)r(jià)格方面還會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，這個(gè)主要受成交結(jié)構(gòu)影響，如果剛需需求增長(zhǎng)明顯，價(jià)格會(huì)有一定下調(diào)，如果主城區(qū)成交量增多，價(jià)格基本會(huì)上漲1000元/平方米左右。整體價(jià)格基本下不來，因?yàn)槌山煌恋貎r(jià)格依舊很貴，市場(chǎng)預(yù)期存在。

典型項(xiàng)目一： 萬科·中央公園

? 項(xiàng)目介紹：

板塊：杭州/江干區(qū)/城東新城/繞城高速路內(nèi)

位置：江干區(qū)（彭埠?jiǎn)卧猂21-23地塊），東至同協(xié)南路、規(guī)劃綠化，南至規(guī)劃白石港，西至白石港，北至規(guī)劃彭埠支路，江干杭州市江干區(qū)鴻泰路與蓮花橋路交叉口

總建面積：95,061㎡

交房日期：2019-12-31（最晚）

開盤日期：2016-05-27（最早）

產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房（70年）

目前情況：因精裝交付，目前多數(shù)樓棟已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)性封頂，裝修工人正在施工，預(yù)計(jì)2019年年中交付。其中內(nèi)部園林景觀、體育配套設(shè)施已基本完工，可供購(gòu)房者瀏覽檢收。

售樓處實(shí)景展示：

? 銷售情況：

目前基本售罄，項(xiàng)目最后報(bào)價(jià)43000元/平米，全款支付。

? 樓盤核心價(jià)值：

1、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，地處城東新城區(qū)塊，據(jù)雙地鐵彭埠站直線距離約300米，借力杭州東站發(fā)展，目前板塊價(jià)值急速提升。

2、萬科作為品牌開發(fā)商，樓盤品質(zhì)得以保證，以1.6低容積率規(guī)劃13幢18層以下的建筑，戶型包括建筑面積約90方三房?jī)尚l(wèi)、約108方舒適三房、 約120方功能四房、約139方舒適四房和約160方旗艦四房，滿足不同客群需求。

3、因周邊存在拆遷貨幣化安置，400多萬的總價(jià)，大體在剛需客群的承受極限，精裝交付，也受到了購(gòu)房者的肯定。 

典型項(xiàng)目二: 地鐵綠城·楊柳郡

? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 

板塊：杭州/江干區(qū)/城東新城/繞城高速路內(nèi)

位置：江干區(qū)（牛田單元U/R-01地塊），東至杭州市地鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司，南至建華路，西至備塘河，北至德勝東路

總建面積：539,982㎡

交房日期：2018-12-30（最晚）

開盤日期：2015-10-23（最早）

產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房（70年）

目前情況：預(yù)計(jì)上半年會(huì)推出四期，目前開盤時(shí)間、戶型均未確定

售樓處實(shí)景展示：

? 銷售情況： 

四期還處于形象階段，暫無加推時(shí)間和日期，預(yù)計(jì)在上半年。戶型與三期相似，大體在90平-140平左右，參考均價(jià)33000元/平方米。

? 樓盤核心價(jià)值： 

1、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，交通配套完善，市內(nèi)交通有軌道交通1號(hào)線七堡站和多條公交路線，距離武林廣場(chǎng)約7公里。外地出行：滬杭高速（杭甬高速）、杭州東站

2、教育配套資源豐富，一所小學(xué)，兩所幼兒園，兩個(gè)市政公園（3.3萬+3.8萬）

3、區(qū)塊配套比較新，建設(shè)尚在基礎(chǔ)建設(shè)階段，老區(qū)塊，與錢江新城類似，均屬于大面積整拆整建而來，這邊所有的配套、商業(yè)、教育、醫(yī)療還需要一定的孵化期。

4、綠城在本地口碑較好，房屋品質(zhì)保證，地鐵上蓋也增加了項(xiàng)目的潛在升值空間，市場(chǎng)熱度較高，周末看房咨詢?nèi)藬?shù)眾多。

來源：克而瑞地產(chǎn)研究