盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)屢遭調(diào)控管制，但房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是人們關(guān)心的熱門話題。

自2016年開始的本輪調(diào)控被業(yè)內(nèi)稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控。包括限購(gòu)、限價(jià)、限售等全方位政策不斷升級(jí)。而在降杠桿方面，政策從開發(fā)商融資端以及購(gòu)房者房貸幾方面均進(jìn)行了嚴(yán)控。加息預(yù)期增強(qiáng)背景下，房貸成本也一再上漲。

據(jù)媒體報(bào)道，全國(guó)首套房貸款平均利率保持上升趨勢(shì)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月份上升 0.92%；比去年3月份首套房貸款平均利率4.46%，上升 23.54%。從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，首套房貸平均利率增速逐漸向二套增速靠攏，今年3月份數(shù)據(jù)顯示二套房貸款利率增速首次超過首套房貸款利率增速。

從當(dāng)前形勢(shì)下銀行提高房貸利率，加強(qiáng)審核并不無(wú)道理。融360分析認(rèn)為：

第一，政策指導(dǎo)因素，控制房貸增量、抑制房產(chǎn)投機(jī)、降低居民杠桿均需要銀行方面積極配合；

第二，資金成本上升，銀行在吸儲(chǔ)及參與公開市場(chǎng)過程中需要支付更高的成本；

第三，商業(yè)銀行本質(zhì)，商業(yè)銀行必然是需要獲取利潤(rùn)的，業(yè)務(wù)調(diào)整及資金配置上，爭(zhēng)取收益最大化。

管清友式勸告

如是金融研究院院長(zhǎng)管清友在博鰲亞洲論壇分論壇上被問及"是否應(yīng)該加杠桿買房"時(shí)，他的答案是，"看金融環(huán)境，能加杠桿就加杠桿。"

據(jù)我愛我家董事長(zhǎng)謝勇透露，北京"3·17"新政后，約有34%的人一次性全款購(gòu)房。但在"3·17"之后12月時(shí)間中，這一比例比之前漲了10%。謝勇表示支持加杠桿買房，他認(rèn)為銀行的貸款利率很低，建議能拉長(zhǎng)期限就拉長(zhǎng)；另外，現(xiàn)在商業(yè)按揭貸款被壓縮得厲害，加杠桿其實(shí)可以對(duì)沖通貨膨脹率，能加杠桿就加。政府已經(jīng)限制了，但公積金還可以用。

不過，在流動(dòng)性收緊背景下，房地產(chǎn)從業(yè)人士卻持相反看法。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)加息猶如一柄"達(dá)摩克利斯之劍"，懸于全球金融市場(chǎng)之上，人民幣也不例外。資金流動(dòng)的加劇將有可能帶動(dòng)部分國(guó)內(nèi)資金轉(zhuǎn)變投資方向。國(guó)內(nèi)目前大部分投資資金主要集中在房地產(chǎn)和股市當(dāng)中，資金的投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)移，極有可能導(dǎo)致中國(guó)樓市及股市的動(dòng)蕩。張大偉表示，整體資金價(jià)格上行趨勢(shì)還在持續(xù)。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)每25個(gè)基點(diǎn)的降息操作，大約助漲了中國(guó)房地產(chǎn)投資增速4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到市場(chǎng)的中長(zhǎng)期走勢(shì)尚不明朗，房產(chǎn)變現(xiàn)能力偏低，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項(xiàng)。

就目前購(gòu)房加杠桿實(shí)際操作而言，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，"一般來(lái)說(shuō)，加杠桿本身并不能支持，本身屬于違規(guī)現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)候加杠桿的提法是不合適的。至于購(gòu)房者自己如何操作，要看具體情況。但如果購(gòu)房者盲目加杠桿，別的風(fēng)險(xiǎn)不說(shuō)，后續(xù)如果有違規(guī)資金進(jìn)入樓市，往往會(huì)有較大管制，這甚至?xí)绊戀?gòu)房資格。"但嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，購(gòu)房者潛在需求仍較大，這在于無(wú)論是剛需還是改善需求，都有購(gòu)房意愿。所以資金方面需要自己把握，不要違反當(dāng)前購(gòu)房的基本政策。

仇保興的警告

那么，在"房住不炒"政策背景下，未來(lái)加杠桿買房行為是否會(huì)得到支持？

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，無(wú)論是十九大報(bào)告提到的"租購(gòu)并舉"，還是今年兩會(huì)明確的"安居宜居"目標(biāo)，對(duì)于國(guó)內(nèi)住房發(fā)展來(lái)說(shuō)，最重要的指導(dǎo)方向就是：保障合理的住房需求，堅(jiān)決打擊炒房需求。這也是立足于基礎(chǔ)國(guó)情和房地產(chǎn)政策實(shí)踐教訓(xùn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展方向的科學(xué)再定位。對(duì)于部分專家提到的買不起時(shí)多買兩套，先不論是否可行，但從行為角度就有炒房嫌疑，絕不可取。

"加杠桿、多買房邏輯，或許在前十年被證明有效，并且也助力炒者房更多獲利，但這并不代表樓市發(fā)展的下一個(gè)十年還會(huì)延續(xù)這個(gè)邏輯。我們可以看到，十年來(lái)房?jī)r(jià)上漲與寬松貨幣政策下的流動(dòng)性過剩都有著明顯的正相關(guān)性，防控房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的重要手段之一就是強(qiáng)化金融監(jiān)管，并以防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)為底線。因此可以預(yù)見，對(duì)于加杠桿嚴(yán)厲打擊也絕不是短期行為，而是會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持的方向。"張波的看法是，樓市未來(lái)十年，幾項(xiàng)基本面的變化決定了住房的投資屬性將會(huì)逐步弱化：其一是政策面變化，"房住不炒"不是短期方向，而會(huì)長(zhǎng)期決定樓市的政策指向；其二是資金成本限制，不但房企受到直接影響，投資者也將面臨更為嚴(yán)苛的限制，甚至資金成本的提升追趕不上房?jī)r(jià)上漲的腳步；其三是市場(chǎng)供求因素變化，保障性住房和租賃房源（尤其是長(zhǎng)期租賃房源）的大量增加，將極大分流購(gòu)房人群。

因此，住房投資屬性弱化將是個(gè)較為明確的趨勢(shì)，投資者或許還將從樓市中獲利，但期待暴利已然不現(xiàn)實(shí)。

對(duì)于加杠桿買房這一議題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興發(fā)出了一項(xiàng)警告。他表示，"美國(guó)2008年的危機(jī)怎么來(lái)的，實(shí)際上就是給買不起房的人加很大杠桿造成的。你想著加杠桿賺大利，實(shí)際上就違反了'房子用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的'。如果這個(gè)房子你是買來(lái)住，加點(diǎn)杠桿沒有問題；如果房子是炒，你加了杠桿，但最后樓市波動(dòng)了，那你就會(huì)傾家蕩產(chǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。杠桿是雙刃劍，對(duì)購(gòu)房者是這樣，對(duì)金融市場(chǎng)也一樣。另外，即便你有愿望加杠桿，但政府不一定會(huì)讓你用杠桿。有一個(gè)數(shù)據(jù)非常說(shuō)明問題，美國(guó)居民的杠桿率從20%提升到50%，用了整整80年，中國(guó)用了多長(zhǎng)時(shí)間？用了12年。"仇保興表示，現(xiàn)代金融發(fā)展使得很多人覺得買房子賺錢太容易了，然后大家紛紛加杠桿，這使得居民負(fù)債率大幅度上升。"美國(guó)2008年的歷史教訓(xùn)還非常深，會(huì)造成整個(gè)金融的不穩(wěn)定，金融不穩(wěn)定就是杠桿率決定的。"

事實(shí)上，2018年居民去杠桿已經(jīng)成為監(jiān)管重點(diǎn)。未來(lái)將加強(qiáng)引導(dǎo)，防止居民債務(wù)過快增長(zhǎng)、向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超在其公眾號(hào)上表示，如果下決心管住影子銀行發(fā)展，讓各項(xiàng)貸款回歸到銀行表內(nèi)，而由于銀行的表內(nèi)貸款受到資本充足率、政策監(jiān)管等多項(xiàng)約束，那么相當(dāng)于掐住了資金過度流向房地產(chǎn)企業(yè)的渠道，那么地價(jià)比房?jī)r(jià)貴、地價(jià)推著房?jī)r(jià)走的現(xiàn)象就難以再現(xiàn)。如果真的能放開銀行表內(nèi)存款利率上浮，那么居民儲(chǔ)蓄的實(shí)際利率就能由負(fù)轉(zhuǎn)正，居民存錢的意愿就會(huì)大幅上升，那么居民貸款買房投機(jī)的意愿也會(huì)大幅下降，房地產(chǎn)泡沫將會(huì)得到極大的抑制。

香港瑞安集團(tuán)主席羅康瑞感也提醒，"我們國(guó)家很特殊的現(xiàn)象，是大家都相信買房子一定賺錢。所以很多房子投資之后都不租出去，是空的。這是需要想辦法調(diào)整的。"

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、證券日?qǐng)?bào)、姜超宏觀債券研究，中房網(wǎng)綜合整理