在樓市調(diào)控重壓之下，北京土地市場(chǎng)今年上半年遭遇寒流，土地供應(yīng)量和成交量均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

??上半年供應(yīng)量、成交量同步下降

??根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京土地供應(yīng)合計(jì)17宗，供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬(wàn)平方米；土地成交合計(jì)31宗，成交建設(shè)用地面積總計(jì)為262.88萬(wàn)平方米。

??與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%；土地成交數(shù)量減少36.73%，成交建設(shè)用地面積減少22.86%。與2017年下半年63宗供應(yīng)用地相比，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.02%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少76.79%，土地成交數(shù)量減少45.61%，成交建設(shè)用地面積減少44.32%。

??從土地分類(lèi)來(lái)看，無(wú)論從數(shù)量還是面積，居住類(lèi)用地都是最大需求，其次是商服金融類(lèi)。從區(qū)域分布上看，今年上半年北京宅地供應(yīng)和成交主要集中在郊區(qū)。從成交金額來(lái)看，今年上半年因?yàn)橥恋爻山蛔跀?shù)減少，成交金額也相應(yīng)下降。從樓面價(jià)來(lái)看，2017年上半年到今年上半年，樓面價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢(shì)，同樣地，溢價(jià)率也是逐漸遞減。這也從側(cè)面說(shuō)明了當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)土地供應(yīng)價(jià)格的影響效果。

??我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析認(rèn)為，根據(jù)北京的土地供應(yīng)規(guī)劃，今年的土地供應(yīng)總量與2017年是基本一致的。但當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策在土地拍賣(mài)上有諸多限制，比如限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、自持比例等，使得開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)。今年上半年，北京已流拍7宗地，其中6宗為住宅用地，1宗為商服金融類(lèi)用地，而2017年全年僅有2宗土地流拍。鑒于流拍土地增加，政府在土地供應(yīng)的方式上有更多考慮，所以今年上半年的供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，同時(shí)還有相應(yīng)的調(diào)整。

??下半年供應(yīng)量或大幅增加

??盡管今年上半年北京土地市場(chǎng)整體偏冷，但北京已有明確的土地供應(yīng)規(guī)劃，所以當(dāng)前的低供應(yīng)量不會(huì)持續(xù)太久。

??根據(jù)去年發(fā)布的北京土地供應(yīng)五年規(guī)劃，2017年到2021年北京將供應(yīng)住宅用地6000公頃（平均每年供應(yīng)1200公頃），其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)，其中包括產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。這一計(jì)劃導(dǎo)致2017年北京市大幅增加了土地尤其是宅地的供應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)用地更是多次批量釋放，全年供應(yīng)土地128宗，相比2016年44宗多出兩倍；住宅用地更是從2016年的15宗飆升到了2017年的71宗。

??而根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年北京市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4300公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)4100公頃，集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃，與2017年基本持平。國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃總量的4100公頃中，住宅用地計(jì)劃1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃。

??胡景暉認(rèn)為，今年北京的供地計(jì)劃沒(méi)有根本變化，但上半年成交土地的總建設(shè)面積僅174.97公頃，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1000公頃的供應(yīng)計(jì)劃。因此，今年下半年北京土地市場(chǎng)將大幅增加供應(yīng)，接下來(lái)的供應(yīng)量、成交量會(huì)呈上升趨勢(shì)。

??此外，當(dāng)前的土地供應(yīng)計(jì)劃相比去年有個(gè)明顯的變化，就是明確了集體土地將作為租賃住房用地的供應(yīng)來(lái)源，這是北京對(duì)國(guó)家“租購(gòu)并舉”戰(zhàn)略的落實(shí)，未來(lái)可進(jìn)一步推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)其他城市的租賃政策也有良好的示范作用。

??胡景暉預(yù)計(jì)，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”原則和推動(dòng)住房供給側(cè)改革這一目標(biāo)的要求下，下半年北京將繼續(xù)大量供應(yīng)保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房等住宅用地，建設(shè)租賃住房的集體土地也會(huì)陸續(xù)推出，整體供應(yīng)量依舊會(huì)保持2017年的水平。

來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)