酷暑未至，樓市又熱。

根據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，熱點(diǎn)城市前5個(gè)月土地出讓金同比漲幅明顯。5月份單月，50個(gè)熱點(diǎn)城市土地出讓金額創(chuàng)年內(nèi)最高紀(jì)錄，合計(jì)金額高達(dá)3130億元，同比上漲幅度高達(dá)111.5%；從1至5月來看，50個(gè)熱點(diǎn)城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.5萬(wàn)元億元，與2017年同期相比上漲幅度高達(dá)57.6%，增長(zhǎng)4520億元。

與土地市場(chǎng)火熱同步的是“政策出臺(tái)忙”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1至5月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布多達(dá)159次，比2017年1至5月份增加60%。其中，5月份，全國(guó)超過40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計(jì)多達(dá)50次，單月發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。

不斷加碼的調(diào)控之下，土地市場(chǎng)依然火爆，而杭州、西安、南京等熱點(diǎn)城市傳出的排長(zhǎng)隊(duì)搶房、“搖號(hào)”購(gòu)房等事件更成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。那么，本輪“史上最嚴(yán)”且不斷升級(jí)的調(diào)控難道又要陷入“越調(diào)控越漲價(jià)”的怪圈？

實(shí)際上，可能并非如此。

簡(jiǎn)單來說，土地市場(chǎng)與熱點(diǎn)城市“搶房”并非主動(dòng)而為，而是被動(dòng)之選。開發(fā)商“搶地”來自做大規(guī)模后的比較優(yōu)勢(shì)。盡管龍頭房企多稱不以“規(guī)?！睘槟繕?biāo)，但中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的研報(bào)顯示，規(guī)模越大的房企，融資成本越低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范能力越強(qiáng)。這對(duì)于當(dāng)前多融資渠道受限的房企而言，是必須抓牢的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“搶房”的動(dòng)力則更加復(fù)雜?！皳尫俊辈糠衷醋詤^(qū)域發(fā)展過程中房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)，但另一個(gè)不容忽視的原因是新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛。由于限價(jià)、限售等政策性因素，不少非剛需購(gòu)房者擁入市場(chǎng)——吸引他們的不只是房子，更是低價(jià)出售的房子和“時(shí)不我待”的機(jī)會(huì)。

與這種被動(dòng)選擇形成鮮明對(duì)比的，則是一些更具意義的信號(hào)。

首先，不同城市處于不同的發(fā)展階段，一線城市正在主動(dòng)選擇“去地產(chǎn)化”政策。

日前，深圳市政府發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。根據(jù)《意見》，除市場(chǎng)化商品住房外，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房，將分別占深圳住房供應(yīng)總量的20%。其中，人才住房的租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的60%；安居型商品房的租售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)的50%；公共租賃住房的租金為市場(chǎng)價(jià)的30%。

這一政策與新加坡的做法類似，即深圳將優(yōu)先保障剛需的住房需求，同時(shí)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)其他購(gòu)買需求。作為一線城市，如此戰(zhàn)略選擇或具有示范效應(yīng)。

同為一線城市的北京、上海雖然尚未有如此強(qiáng)震懾力的政策出爐，但趨嚴(yán)的調(diào)控方向、多層次住房體系的構(gòu)建并未松動(dòng)。實(shí)際上，50個(gè)熱點(diǎn)城市的土地出讓數(shù)據(jù)，與熱火朝天的二、三線樓市相比，無(wú)論是土地出讓金還是樓面均價(jià)均大幅下滑。這種趨勢(shì)當(dāng)然不意味著二、三線城市已經(jīng)趕超北京、上海、深圳，而是傳統(tǒng)一線城市的調(diào)控效應(yīng)明顯。

其次，“炒房”不再是資本的唯一選項(xiàng)。

長(zhǎng)期以來，逐年攀升的房?jī)r(jià)讓很多投資者形成這樣一種認(rèn)識(shí)：房地產(chǎn)是最穩(wěn)定甚至是回報(bào)率最高的投資標(biāo)的。這也是“熱錢”容易流向樓市的原因。然而，隨著我國(guó)多層次投融資體系逐步健全，這一趨勢(shì)已有改變。

近期，引人關(guān)注的“獨(dú)角獸”CDR以及“獨(dú)角獸”基金顯示，中國(guó)的資本市場(chǎng)正朝著更具包容性的方向發(fā)展。而資本流向的“分化”或?qū)⑹菢鞘小巴藷钡囊粋€(gè)關(guān)鍵。隨著戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及多層次投融資體系的不斷完善，未來這一趨勢(shì)或?qū)⒏用黠@。

再次，與土地財(cái)政的刺激效應(yīng)相比，人才的相對(duì)稀缺性更加凸顯。

回顧過去幾十年，盡管高端人才一直緊俏，但資本更加稀缺。在發(fā)展初期，資本的原始積累無(wú)法避免。在這種情況下，土地財(cái)政或明或暗成為區(qū)域發(fā)展的重要依賴。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，人口拐點(diǎn)將至，人口紅利漸失，隨著核心技術(shù)、高品質(zhì)產(chǎn)品成為制約未來發(fā)展的關(guān)鍵桎梏，人才的相對(duì)稀缺性更加凸顯。深圳這樣的城市已經(jīng)開始“以房留人”，爭(zhēng)取發(fā)展新優(yōu)勢(shì)，而雄安新區(qū)以及剛剛獲得自貿(mào)港紅利的海南等地也都把“人才吸引”視為核心戰(zhàn)略。如果說此前熱點(diǎn)城市的“高房?jī)r(jià)”成為人才進(jìn)入的“高門檻”，那么未來越來越多的城市可能會(huì)把“特價(jià)房”作為吸引人才的“利器”。

總之，在這輪看似走了老路的樓市熱背后，變化的是地方發(fā)展重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，是資本選擇的多樣性，是中國(guó)發(fā)展的趨勢(shì)性變化。而這種趨勢(shì)，體現(xiàn)的絕不僅僅是政策意志，也將是市場(chǎng)的選擇。

來源:金融時(shí)報(bào)