導(dǎo)讀

地方政府出臺(tái)限制企業(yè)購(gòu)房政策可視為“精準(zhǔn)調(diào)控”的手段之一。從政策本身來(lái)講似乎只是對(duì)限購(gòu)打了個(gè)補(bǔ)丁，但對(duì)民眾的心理層面影響會(huì)大于實(shí)際層面。

6月26日下午，杭州市住保房管局發(fā)布通報(bào)，在杭州市住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位和其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房。該通報(bào)的起源是因?yàn)楣C搖號(hào)、公開(kāi)銷(xiāo)售政策補(bǔ)充的新規(guī)定，這也是繼西安、長(zhǎng)沙之后，全國(guó)第三個(gè)明確暫停公司購(gòu)買(mǎi)商品住宅的城市。

在調(diào)控的諸多手段中，限價(jià)對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格起到了一定作用。但由于限價(jià)樓盤(pán)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格低于周邊市場(chǎng)化商品房房?jī)r(jià)，限價(jià)樓盤(pán)也出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。因此，自3月以來(lái)，以公證搖號(hào)為主要特征的新一輪調(diào)控潮再度來(lái)襲，包括上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢等城市均發(fā)布了公證搖號(hào)政策。

然而，自公證搖號(hào)政策發(fā)布以來(lái)，各城市頻繁曝出搖號(hào)漏洞。6月25日，杭州本地媒體報(bào)道稱(chēng)，杭州九龍倉(cāng)·瓏璽項(xiàng)目涉嫌操縱搖號(hào)結(jié)果行為。根據(jù)該樓盤(pán)項(xiàng)目公示的搖號(hào)結(jié)果顯示，周某在5月注冊(cè)了3家公司，結(jié)果均“幸運(yùn)”中簽該樓盤(pán)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱(chēng)，緊跟西安和長(zhǎng)沙的腳步，杭州也快速出臺(tái)了企業(yè)買(mǎi)房的限制性政策，此政策首先是堵住了以公司名義繞過(guò)限購(gòu)的方式進(jìn)行買(mǎi)房，從以往各城市的限購(gòu)政策來(lái)看，絕大部分是針對(duì)個(gè)人或家庭的限購(gòu)，而對(duì)于以公司名義買(mǎi)房卻鮮有限制。

調(diào)控補(bǔ)丁式升級(jí)

杭州搖號(hào)政策始于今年4月4日。當(dāng)時(shí)，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組下發(fā)《關(guān)于實(shí)施商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷(xiāo)售工作的通知》(下稱(chēng)《通知》)，要求自2018年4月4日起，杭州市區(qū)范圍內(nèi)符合條件的新申領(lǐng)預(yù)售許可商品住房項(xiàng)目，應(yīng)采取公證機(jī)構(gòu)主持搖號(hào)方式開(kāi)展銷(xiāo)售工作。并明確，意向客戶登記數(shù)量超過(guò)準(zhǔn)售房源數(shù)量的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)聯(lián)系公證機(jī)構(gòu)，采取公證搖號(hào)方式產(chǎn)生選房家庭和選房順序號(hào)，按序售房。

《通知》強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格確保選房結(jié)果與網(wǎng)簽名單一致，切實(shí)杜絕炒賣(mài)房號(hào)等行為。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得設(shè)置有利于內(nèi)部人員、關(guān)系戶等購(gòu)房的條款，房管和司法部門(mén)將進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

搖號(hào)政策的出現(xiàn)，是因?yàn)橄迌r(jià)導(dǎo)致新盤(pán)和周邊商品房市場(chǎng)嚴(yán)重倒掛，而出現(xiàn)嚴(yán)峻的供不應(yīng)求現(xiàn)象。以杭州九龍倉(cāng)·瓏璽項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于2018年6月19日至6月22日進(jìn)行了線上購(gòu)房意向預(yù)登記工作，經(jīng)開(kāi)發(fā)商確認(rèn)共有1024戶購(gòu)房意向家庭登記在冊(cè)。事件的起源也因?yàn)橘?gòu)房者質(zhì)疑搖號(hào)沒(méi)有保證其公證性。據(jù)了解，其中有4家企業(yè)參與搖號(hào)、中了3家，分別是杭州宇樂(lè)汽車(chē)服務(wù)有限公司、杭州悅高汽車(chē)服務(wù)有限公司和杭州悅樂(lè)汽車(chē)服務(wù)有限公司。經(jīng)查，這三家全部中簽的公司法人代表均是一名叫周某的人。而按照瓏璽項(xiàng)目15%的中簽率來(lái)計(jì)算，這三個(gè)名額全部中簽的概率只有0.3%左右。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在當(dāng)下調(diào)控嚴(yán)格的市場(chǎng)下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，市場(chǎng)上已經(jīng)很難再有真正的剛需。購(gòu)房群體中，炒房客數(shù)量上漲，炒房需求占比上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)緊張被放大。而買(mǎi)房就賺錢(qián)的思維持續(xù)放大下，使得市場(chǎng)非理性的上漲持續(xù)。很多人因?yàn)橄拶?gòu)沒(méi)有購(gòu)房資格，就利用了公司買(mǎi)住宅不限購(gòu)的漏洞。

“用企業(yè)名義炒買(mǎi)商品房住宅，在全國(guó)范圍來(lái)看，這普遍存在。同時(shí)也是躲避限購(gòu)的一個(gè)通用辦法。特別在搖號(hào)限售的城市，企業(yè)購(gòu)房比例持續(xù)增加。個(gè)人名義購(gòu)房有限購(gòu)等限制，而用企業(yè)名義購(gòu)房，雖然交易稅費(fèi)增加，但在限售時(shí)間內(nèi)，不用過(guò)戶，完全可以股權(quán)交易的形式，變相地繞過(guò)調(diào)控政策，減少部分交易稅費(fèi)?！睆埓髠ケ硎?。

周某注冊(cè)的三個(gè)公司同時(shí)中簽，是否存在貓膩尚未有定論，但針對(duì)企業(yè)購(gòu)房漏洞，杭州市住保房管局最終給出的回復(fù)是，在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售住房（含商品住房和二手房），并要求市住保房管部門(mén)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)一步研究完善。

公開(kāi)的秘密

“炒房者借用公司之殼來(lái)操作其實(shí)早已是公開(kāi)的秘密，不但可以突破限購(gòu)，還不受限售的因素影響?！睆埐ū硎荆瑫和Ｏ蚱髽I(yè)售房可以有效地預(yù)防炒房現(xiàn)象再次發(fā)生。“由于通過(guò)公司購(gòu)房往往非自住型需求，而剛需購(gòu)房者名下有公司的情況不多見(jiàn)，反而是炒房者多借助公司買(mǎi)房來(lái)操作；最后，通過(guò)限購(gòu)減少投機(jī)需求，也有利于平衡市場(chǎng)供求。一般公司名義炒房有兩種主要方式，一種是以公司名義買(mǎi)入和賣(mài)出房產(chǎn)賺差價(jià)，大多數(shù)的情況下都會(huì)采用此種方式，但會(huì)涉及較高的交易稅費(fèi)；另一種則是通過(guò)直接轉(zhuǎn)讓公司式交易房產(chǎn)，一般標(biāo)的較大的豪宅、一次性雙方交易多套房產(chǎn)或采用此類(lèi)方式?！?/span>

張波表示，地方政府出臺(tái)限制企業(yè)購(gòu)房政策可視為“精準(zhǔn)調(diào)控”的手段之一。從政策本身來(lái)講似乎只是對(duì)限購(gòu)打了個(gè)補(bǔ)丁，但對(duì)民眾的心理層面影響會(huì)大于實(shí)際層面。年初各地不斷落地的“人才引進(jìn)”政策，被部分人士解讀為限購(gòu)放松，一時(shí)間樓市的投機(jī)氣氛已有抬頭預(yù)兆，繼續(xù)收緊限購(gòu)政策向市場(chǎng)傳遞了明顯的調(diào)控短期絕不放松的信號(hào)，給部分熱點(diǎn)城市繼續(xù)潑水降溫。

除了杭州，此前西安、長(zhǎng)沙也暫停向企業(yè)銷(xiāo)售住房政策。張大偉認(rèn)為，暫停向企業(yè)售房其實(shí)是明顯打擊了部分投資客，而這一政策很有可能向多個(gè)城市蔓延?！霸趽u號(hào)過(guò)程中，西安、杭州連續(xù)出現(xiàn)內(nèi)定嫌疑，這也暴露了部分調(diào)控政策的執(zhí)行問(wèn)題。預(yù)計(jì)后續(xù)多城市將再次發(fā)布調(diào)控政策，針對(duì)搖號(hào)政策打補(bǔ)丁?！?/span>

張波也認(rèn)為，關(guān)于限制企業(yè)購(gòu)買(mǎi)類(lèi)等限購(gòu)精準(zhǔn)調(diào)控，未來(lái)在全國(guó)部分市場(chǎng)熱度較高的新一線，推進(jìn)的概率較大。后續(xù)調(diào)控一方面會(huì)在打擊投機(jī)需求上不斷深化，各地的措施亦會(huì)呈現(xiàn)“你方唱罷我登場(chǎng)”的接二連三上臺(tái)表現(xiàn)。另一方面，對(duì)于市場(chǎng)上房企的違規(guī)行為也是重點(diǎn)打擊，例如捂盤(pán)惜售、搖號(hào)作弊、變相漲價(jià)等違規(guī)銷(xiāo)售行為。在落實(shí)地方主體責(zé)任的“達(dá)摩克利斯”之劍下，地方政府的主動(dòng)調(diào)控手段會(huì)更為多元化和精準(zhǔn)化，樓市降溫的大趨勢(shì)很難改變。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，未來(lái)調(diào)控強(qiáng)化可能有三個(gè)趨勢(shì)：第一，未來(lái)公司購(gòu)房將會(huì)普遍受到嚴(yán)控，尤其是對(duì)于一人注冊(cè)公司等。而部分合伙制的企業(yè)未來(lái)也會(huì)有較為明顯的管控；第二，限購(gòu)內(nèi)容應(yīng)該強(qiáng)調(diào)不允許認(rèn)購(gòu)的概念，即此類(lèi)機(jī)構(gòu)未來(lái)在新房和二手房方面是不允許認(rèn)購(gòu)的；第三，對(duì)于當(dāng)前此類(lèi)購(gòu)房政策，預(yù)計(jì)在全國(guó)省會(huì)城市和重點(diǎn)地級(jí)市都會(huì)推進(jìn)，而部分去庫(kù)存的城市暫時(shí)在此類(lèi)領(lǐng)域不會(huì)有較為明顯的政策出臺(tái)；第四，或在過(guò)去部分企業(yè)購(gòu)房方面增加部分補(bǔ)丁，類(lèi)似限售政策等；第五，財(cái)務(wù)審計(jì)力度加大，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)企業(yè)持有房產(chǎn)以及相關(guān)目的有相關(guān)的審計(jì)和檢查，這是未來(lái)此類(lèi)投資行為需要關(guān)注的內(nèi)容。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)密集發(fā)布，累計(jì)有超過(guò)18個(gè)城市再次發(fā)布調(diào)控政策，核心內(nèi)容依然是限售等升級(jí)政策。房?jī)r(jià)上漲的城市繼續(xù)加碼調(diào)控。而今年1-5月份，全國(guó)已經(jīng)累計(jì)發(fā)布159次調(diào)控，年內(nèi)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已經(jīng)超過(guò)180次。5月單月，調(diào)控發(fā)布次數(shù)刷新歷史紀(jì)錄，共計(jì)發(fā)布了50次調(diào)控。

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道