棚改，一場改變過去三年房地產行業(yè)格局尤其是三四線城市樓市格局的風，轉向在即。 7月12日，住建部召開棚戶區(qū)改造工作吹風會時指出，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；而商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。 這被行業(yè)視為政策釋放出的明確信號。在去庫存任務基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會降低。 在討論棚改貨幣化安置退潮可能帶來的行業(yè)影響前，需要先行討論棚改試驗的成果。 須知，棚改貨幣化安置肩負三四線去庫存的重任，在三四線城市成交冷清的背景下被提出，如今任務已接近完成。 來自恒大研究院的數據顯示，2016年~2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平方米和1.8億平方米，占銷售面積的14.8%和18%。而三四線商品住宅去化周期降至7.6個月，這個數據甚至低于多個一二線城市。 個別庫存極高的城市，如鄂爾多斯在棚改貨幣化安置的背景下，庫存得到消化，成功解套。 興證固收研究團隊指出，2015~2017年，貨幣化安置對住宅銷售的貢獻從14%上升至24%，而本輪地產銷售上行周期至14個月，下行周期或將長于前兩輪。 2016年下半年至今，昔日房企避之不及的三四線城市迎來春天，這不僅導致房企調整戰(zhàn)略下沉到三四線城市，更是直接推高三四線城市房價。 也正因如此，業(yè)內對棚改貨幣化安置的評價出現(xiàn)分化，也有所保留。相關結果或仍需付諸更多時間以驗證，但對比兩三年前，房地產行業(yè)格局已然大變，棚改政策到了調整的時候。 衣食住行，關心棚改政策調整帶來的實質改變不僅是房地產行業(yè)范疇，更是牽涉廣泛的民生性議題。 從目前情況看來，2018年全國棚改計劃新開工580萬套，其中一二線城市113萬套、三四線城市467萬套。 恒大研究院按照85平方米/套、70%的貨幣化安置商品房購買率計算，當三四線城市貨幣化安置比例維持2017年的63%時，帶動商品房銷售面積1.7億平方米，帶動2018年商品房銷售增速16%。 若分地域看，當前東北、西北和西南省份對棚改貨幣化依賴度較大。過去三年，去庫存政策也對相關城市住房需求、房價增長空間、居民購買力造成一定的透支。可以預見，這些區(qū)域的三四線城市的房地產交易銷售將受到向下拉扯的影響，并需要數年時間進行修復、調整。 但在東部沿海的三四線城市，特別是一線城市周邊的三四線城市，本身有重點城市人口、產業(yè)、購買力外溢的優(yōu)勢，棚改退潮對其影響不大。 開展房地產開發(fā)、銷售的主體即房企方面，即使前期已有部分開發(fā)商調整政策，到三四線城市甚至五六線的小縣城拿地，但主流房企的重要布局和主要貨值來源仍是一二線城市。 不過，由于中小房企尤其是三四線城市本土房企，對棚改貨幣化依賴度較大，政策調整后，中小房企將面臨市場份額、銷售規(guī)模、融資渠道收緊的多重壓力。 作為影響本輪周期的重要變量，棚改對房地產業(yè)的塑造和影響仍在進行中。 來源：第一財經
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