過去兩年，資金寬松，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額和拿地金額一路高漲。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)商品房銷售額為117627億元，2017年全國(guó)商品房銷售額為133701億元，刷新歷史記錄。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為37457億元，而2017年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)52059億元，同樣刷新歷史記錄。

無論是銷售市場(chǎng)，還是土地市場(chǎng)，一味地上漲并非常態(tài)。

今年以來，土地供需分歧變大，主要體現(xiàn)在成交規(guī)模提升，同時(shí)流拍率也在不斷加大。

從最近幾年的情況來看，2014年因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售整體低迷，土地流拍量成為近年最高的年份。但從今年同期數(shù)據(jù)來看，前7月土地總流拍宗數(shù)甚至比2014年同期還要高。

根據(jù)中信建投監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2018年前7月，國(guó)內(nèi)300城土地總流拍宗數(shù)達(dá)258宗，比2014年同期高出59%。

各線城市土地流拍率明顯提升

中信建投報(bào)告顯示，以土地宗數(shù)為口徑，今年前7月土地流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%。流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年，當(dāng)時(shí)平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。從整體流拍規(guī)模來看，今年將達(dá)到歷史峰值。14年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗，較15-17年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數(shù)達(dá)258宗，與14年同期相比高出59%。

以城市能級(jí)劃分，各線城市流拍率在今年明顯提升。一二線城市流拍率峰值在今年6月，分別達(dá)19%和7%，屬于13年以來的峰值水平。季度數(shù)據(jù)顯示，一線城市的流拍率自17年以來不斷上行，今年二季度創(chuàng)下13年以來最高水平，二線城市與14年基本持平，三四線城市流拍率也顯著高于14年。

從溢價(jià)率角度，300城以及各線城市能級(jí)的數(shù)據(jù)均顯示，土地溢價(jià)率均從17年下半年開始持續(xù)下滑，從平均樓面價(jià)角度，今年3月開始也出現(xiàn)了下滑。最明顯的是一線城市，3-5月平均跌幅達(dá)44%，二線城市自2月起持續(xù)下降，平均降幅12%，僅有三線城市維持增長(zhǎng)，但增速也在下行通道。

流拍原因：利潤(rùn)率預(yù)期& 融資環(huán)境壓力

從以往來看，土地市場(chǎng)流拍的背后是銷售市場(chǎng)的持續(xù)低迷，從而影響房企拿地策略以及政府的市場(chǎng)預(yù)判。然而，今年與2014年流拍潮相比，有以下兩點(diǎn)不同：

1、土地供應(yīng)力度。2014年宅地新增供應(yīng)建面同比持續(xù)下滑，一季度即呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，四季度甚至出現(xiàn)單月同比-60%的大幅下滑，但2018年3月以來，新推出的宅地同比持續(xù)增長(zhǎng)，單月增速基本都在20%以上，個(gè)別月份甚至達(dá)80%以上增長(zhǎng)。

2、銷售市場(chǎng)熱度。2014年四個(gè)季度全國(guó)銷售面積同比跌幅均超過6%，其中三季度同比跌幅14%，可見市場(chǎng)低迷程度。然而近4個(gè)季度，僅2017年三季度微跌2%，今年以來單季度同比均為正增長(zhǎng)，尤其對(duì)于龍頭而言，2018年前7個(gè)月銷售額依然維持30%-40%增速，目前銷售形勢(shì)依然穩(wěn)健。

綜上可知，此次流拍的動(dòng)因與上一輪不同，2014年是因?yàn)殇N售市場(chǎng)低迷導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場(chǎng)穩(wěn)定，流拍現(xiàn)象的蔓延主要是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿下的理性選擇。

從利潤(rùn)角度來看，影響因素之一是限價(jià)政策。一線城市自去年下半年以來基本進(jìn)入全面限價(jià)，北上深的新房?jī)r(jià)格同比不增長(zhǎng)已經(jīng)持續(xù)了一年，二線城市以及熱點(diǎn)三線城市也開始進(jìn)入限價(jià)時(shí)代。8月2日，政治局工作會(huì)議上“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的提出預(yù)示著目前的限價(jià)政策將長(zhǎng)期執(zhí)行，“時(shí)間換空間”戰(zhàn)略拿下高價(jià)地的邏輯不再順暢，房企拿地也更為理性。

影響因素之二，是項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)。盡管目前土地市場(chǎng)溢價(jià)率大幅下降，但實(shí)際樓面價(jià)下滑幅度有限，這主要因?yàn)橥恋仄鹋膬r(jià)有所提高，與此同時(shí)，項(xiàng)目的隱性成本更高。

此外，在融資環(huán)境收緊、嚴(yán)控資金走向的大環(huán)境下，房企各類融資渠道持續(xù)受到嚴(yán)格管控，股權(quán)融資凍結(jié)、公司債受到嚴(yán)格監(jiān)管、銀行貸款更加關(guān)注“合規(guī)”，資管新規(guī)對(duì)部分非標(biāo)渠道的關(guān)閉等，且和此前周期不同，在今年“寬貨幣、緊信用”的格局下，帶來房企融資的劇烈分化。

前6月開發(fā)資金來源同比增長(zhǎng)4.6%，其中國(guó)內(nèi)貸款占比持續(xù)下降，以銷售回款為主的其他資金項(xiàng)占比逐月遞增，二者同比增速分別為-7.9%和6.1%。在貸款大幅收緊的環(huán)境下，房企廣開渠道，自籌資金同比增長(zhǎng)9.7%，但在非標(biāo)等其他渠道嚴(yán)控的環(huán)境下，自籌資金空間也十分有限。這也是各大房企，尤其是諸多民企在今年年報(bào)中均明確提出要降杠桿的重要原因。“降杠桿”最先影響的就是拿地策略，因此，整體融資環(huán)境也是目前房企對(duì)于拿地更加精挑細(xì)選的原因。

資料來源：中信建投證券，中房網(wǎng)綜合整理