從上市房企發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，多數(shù)房企的營(yíng)收和利潤(rùn)仍在增長(zhǎng)，出現(xiàn)了“增收又增利”的情況。

近期，上市房企陸續(xù)公布半年報(bào)。從業(yè)已披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分房企錄得較好的中期業(yè)績(jī)，“增收又增利”成為主流。一些房企的利潤(rùn)率出現(xiàn)回升，體現(xiàn)出較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。不過(guò)從另一方面來(lái)看，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率的上升成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

此外，曾備受推崇的“高周轉(zhuǎn)”策略，行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)不同看法。碧桂園已明確提出，“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。而越秀地產(chǎn)、中南建設(shè)等企業(yè)則認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)仍然是適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要策略。

增收又增利

龍頭房企賺得盆滿缽滿

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》文章指出，截至目前，第一軍團(tuán)的四家房企中，萬(wàn)科、碧桂園均公布了半年報(bào)。萬(wàn)科在上半年的營(yíng)收達(dá)到1060億元，同比增長(zhǎng)51.8%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。剛剛經(jīng)歷工程事故風(fēng)波的碧桂園，同樣實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)。其在上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1318.9億元，同比增長(zhǎng)約69.7%，同期的毛利和凈利增幅則分別達(dá)到104.6%和94.9%。

中國(guó)恒大將于8月28日披露半年報(bào)，但從8月6日披露的盈利預(yù)告來(lái)看，恒大的上半年的凈利潤(rùn)增幅預(yù)計(jì)達(dá)125%，那么凈利潤(rùn)將達(dá)到520億元，無(wú)疑穩(wěn)坐中國(guó)最賺錢(qián)的房地產(chǎn)公司寶座。如果屆時(shí)恒大的利潤(rùn)超過(guò)500億，可與中國(guó)平安并駕齊驅(qū)，中國(guó)平安晚間公布數(shù)據(jù)，上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)580.95億元。

另一大房企融創(chuàng)則表示，上半年?duì)I收增幅將超過(guò)200%，公司擁有人應(yīng)占利潤(rùn)增幅也在200%以上，毛利率也比去年同期和去年全年進(jìn)一步提升。

除了以上四家龍頭房企外，據(jù)《券商中國(guó)》報(bào)道，截至8月21日，保利、招商蛇口、龍湖、華潤(rùn)等4家大型房企也紛紛公布半年報(bào)，無(wú)一例外均實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)。除保利地產(chǎn)以外，其他3家房企凈利潤(rùn)增幅均超過(guò)30%，華潤(rùn)置地是目前盈利增速最快的房企，上半年凈利潤(rùn)增速達(dá)到1.5倍；招商蛇口也不遜色，凈利潤(rùn)增速接近1倍。

其他房企中，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率24.35%，比去年同期上升6.68個(gè)百分點(diǎn)。旭輝的毛利率為33.7%，核心凈利潤(rùn)率則為13.3%，均高于去年同期。

從數(shù)據(jù)上可以看到，上半年龍頭房企的日子可謂過(guò)的紅紅火火，賺得盆滿缽滿。

值得注意的是，龍頭房企在營(yíng)業(yè)收入方面也將取得巨大突破。碧桂園、萬(wàn)科以及尚未公布業(yè)績(jī)的中國(guó)恒大，這三家巨頭地產(chǎn)公司營(yíng)收將全部破千億大關(guān)。

整體來(lái)看，整個(gè)上市的地產(chǎn)公司同樣業(yè)績(jī)亮眼。據(jù)《券商中國(guó)》統(tǒng)計(jì)，截至目前A股已有36家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了半年報(bào)業(yè)績(jī)， 28家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，占比達(dá)77.8%；其中，萬(wàn)通地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、合肥城建、中洲控股凈利潤(rùn)增長(zhǎng)超過(guò)3倍，共有13家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)100%，19家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)超過(guò)50%。

值得注意的是，這是在很多城市出臺(tái)限價(jià)政策的背景下取得的業(yè)績(jī)。在限價(jià)政策嚴(yán)厲的一線城市，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅難以取得利潤(rùn)，出貨都成為難題。

過(guò)去幾年，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，到2017年，部分企業(yè)的利潤(rùn)率已開(kāi)始回升。中信建投研究發(fā)展部認(rèn)為，未來(lái)這一情況有望繼續(xù)改善。根據(jù)中信建投研究發(fā)展部的測(cè)算，2016年和2017年，新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的拿地價(jià)占銷售價(jià)的比重均超過(guò)38%，到2018年驟降至18.33%，甚至明顯低于2015年29.42%的水平。這意味著今年房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)空間有所擴(kuò)大。其中，二線城市的情況明顯好于一線城市。

超六成A股房企

負(fù)債率上升

在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率的上升也成為一種行業(yè)現(xiàn)象。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在其統(tǒng)計(jì)的32家地產(chǎn)公司中，有不少于20家出現(xiàn)了負(fù)債率較去年底走高的情形，占比達(dá)62.5%。其中光大嘉寶、美好置業(yè)、ST天業(yè)、招商蛇口四家公司負(fù)債率攀升超過(guò)了5個(gè)百分點(diǎn)。

此外，有息債務(wù)規(guī)模的上升成為了一大特點(diǎn)。有息債務(wù)為短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券、應(yīng)付票據(jù)之和。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底多達(dá)21家房企的有息債務(wù)規(guī)模出現(xiàn)了增長(zhǎng)，凈增長(zhǎng)超過(guò)10億元的就多達(dá)14家。

“多城市嚴(yán)厲限貸、限購(gòu)以及壓價(jià)下，銷售回款速度變慢，這需要開(kāi)發(fā)商更多地舉債運(yùn)營(yíng)?！币患疑鲜蟹科筘?cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在要做好長(zhǎng)期過(guò)冬的準(zhǔn)備，因此盡可能地融資補(bǔ)血，并將債務(wù)期限拉長(zhǎng)?！?/span>

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，有息債務(wù)中來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸仍然占據(jù)較大比重。

據(jù)恒大研究院估算，截至2018年6月底，房企主要有息負(fù)債余額為19.2萬(wàn)億，規(guī)模從大到小依次是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、委托貸款、信托融資、信用債、并購(gòu)貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3萬(wàn)億。

然而，當(dāng)下的密集融資亦將增加未來(lái)的兌付壓力。

“未來(lái)4年是兌付高峰。2018下半年到2021年集中兌付，規(guī)模分別為2.9、6.1、5.9和3.4萬(wàn)億，2022年及以后僅0.9萬(wàn)億?！焙愦笱芯吭菏紫康禺a(chǎn)研究員夏磊指出，“其中，規(guī)模最大的銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)貸款在未來(lái)4年集中到期；2015-2016年集中發(fā)行的公司債，從2018年下半年開(kāi)始密集到期?！?/span>

此外有行業(yè)人士透露，當(dāng)下調(diào)控壓力下，銀行的開(kāi)發(fā)貸獲取難度不斷提高，而通過(guò)債券融資或成為部分房企的選擇。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債的確有增多。在其統(tǒng)計(jì)的32家地產(chǎn)公司中，不少于16家公司的應(yīng)付債券規(guī)模較去年底出現(xiàn)了增加，合計(jì)增加規(guī)模達(dá)319.13億元，扣除部分公司到期債券該規(guī)模仍達(dá)280.09億元。

事實(shí)上，發(fā)債融資對(duì)當(dāng)下房企的另一意義是成本優(yōu)勢(shì)——貨幣政策溫和信號(hào)不斷釋放下，房企發(fā)債成本有所下行——例如旭輝集團(tuán)日前發(fā)行的首期25億公司債票面利率僅為5.46%。

無(wú)獨(dú)有偶，8月份以來(lái)多只地產(chǎn)公司債票面利率均降至低位——保利置業(yè)7億元的住房租賃公司債、萬(wàn)科的15億元的住房租賃公司債以及金地集團(tuán)的10億的超短融的票面利率分別僅為5.28%、4.05%和3.75%。

“傳統(tǒng)授信和非標(biāo)投放開(kāi)發(fā)貸時(shí)無(wú)論在準(zhǔn)入還是在資金成本上，仍然受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管?！鼻笆龇科筘?cái)務(wù)負(fù)責(zé)人坦言，“相比之下發(fā)債可能是更好的選擇，目前銀行間市場(chǎng)相對(duì)較為寬松?！?/span>

高周轉(zhuǎn)

之辯

雖然半年業(yè)績(jī)普遍向好，但不同規(guī)模、類型的房企，“心境”也大不相同。

8月21日上午，萬(wàn)科召開(kāi)半年業(yè)績(jī)會(huì)，整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的重心在管理體制和多元化業(yè)務(wù)上，絲毫未提規(guī)模的話題。剛剛經(jīng)歷工地事故風(fēng)波的碧桂園，則在中報(bào)中自我反省，稱“寧可放慢一些發(fā)展速度，追根溯源地全面提升管理水平”。

另一類不提規(guī)模的企業(yè)，是早已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、追求規(guī)模似乎無(wú)望的公司。今年上半年，SOHO中國(guó)利潤(rùn)（不含投資物業(yè)的評(píng)估增值）約為15.3億元，同比上漲約144%。但同期，權(quán)益股東應(yīng)占純利約10.93億元，比上年同期的39.82億元大幅下滑。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，相比規(guī)模和利潤(rùn)，更在意“能夠持續(xù)地把我們的經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)管理的東西持續(xù)地發(fā)展下去?！?/span>

相比之下，盡管調(diào)控深化，部分區(qū)域出現(xiàn)降溫預(yù)期，但“第二梯隊(duì)”的企業(yè)仍然對(duì)規(guī)模抱有野心。

今年上半年，旭輝的銷售規(guī)模達(dá)到660億元，同比增長(zhǎng)40%。如能完成全年1400億的銷售目標(biāo)，最近兩年旭輝的復(fù)合增長(zhǎng)率將接近100%，成為高增長(zhǎng)房企的代表。旭輝集團(tuán)主席林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來(lái)三四年我們還是可以保持這種速度。”在三四年后規(guī)模足夠大時(shí)，旭輝就會(huì)把速度“放得更穩(wěn)健一點(diǎn)”。林中的底氣在于，今年旭輝擁有2600億元的可銷售貨值，截至6月末，旭輝的土儲(chǔ)建面達(dá)到4040萬(wàn)平方米。

今年上半年，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售354.7億元，同比增長(zhǎng)率達(dá)到84%，并將全年銷售目標(biāo)由660億元上調(diào)至700億元。由此，龍光地產(chǎn)把三年的復(fù)合增速?gòu)?0%提高到了50%。龍光地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事賴卓斌在業(yè)績(jī)會(huì)上談到這一調(diào)整，認(rèn)為這個(gè)目標(biāo)“是比較不錯(cuò)的”。龍光的底氣同樣在于龐大的土儲(chǔ)，據(jù)透露，龍光未來(lái)三年內(nèi)的可售貨值有4200多億?！爱?dāng)時(shí)拿地的時(shí)候，成本控制是很好的，換言之就算按限價(jià)賣(mài)，仍然有合理的利潤(rùn)，所以我們是具備提速條件的”。

但隨著調(diào)控的深入和融資渠道的收緊，必須提高周轉(zhuǎn)速度，才能有效消化這些庫(kù)存。

就在碧桂園反思高周轉(zhuǎn)，并提出“放慢速度”時(shí)，這種策略仍然大有市場(chǎng)。越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)就表示，越秀地產(chǎn)還將加快資金的回籠速度，其中包括加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)速度、提高周轉(zhuǎn)率、加快銷售現(xiàn)金回流等等策略。

中南建設(shè)的管理層同樣認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)不等同于質(zhì)量問(wèn)題，從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)角度來(lái)看，高周轉(zhuǎn)是適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)度追求高周轉(zhuǎn)會(huì)引發(fā)諸多問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行反思很有必要。但在調(diào)控步步加碼的形勢(shì)下，高周轉(zhuǎn)仍將是很多企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。尤其對(duì)于規(guī)模導(dǎo)向的中型房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)一段時(shí)間，高周轉(zhuǎn)會(huì)繼續(xù)作為企業(yè)的主要策略而使用。

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