導讀

??目前，彩生活覆蓋了中國249個城市及新加坡，形成了華東、華南、西北、西南、東北、華北、華中以及新加坡和中國香港的區(qū)域布局。而彩生活收購的萬達物業(yè)“萬象美”并表后，令平臺效應進一步顯現(xiàn)，一躍成為全球最大的物業(yè)服務商。

??2018年上半年，萬科、恒大等超大型房企銷售增速放緩，但中小房企的銷售仍在高速增長。

??據(jù)克爾瑞銷售排行榜，上半年TOP20和TOP50房企銷售額提高幅度最大，高達50%，中小房企仍然在規(guī)模經營賽道上奔跑。

??即使如此，大部分中小房企尤其是百億級別的房企，其規(guī)模增長的空間已經十分有限。因此，如何在未來的市場中多元化生存，一些中小房企早已有謀劃。

??花樣年便是其中的代表。作為房企打造社區(qū)服務平臺的龍頭，花樣年踐行“地產開發(fā)和社區(qū)服務”雙頭部戰(zhàn)略，并初顯成效。據(jù)花樣年中期財報，其上半年總收入約51.96億元，其中輕資產收入占比首次突破50%。

??中小房企的規(guī)模競賽

??隨著第一、二梯隊的房企逐漸穩(wěn)定，第三、四梯隊中千億、百億級別的房企，在近兩年的規(guī)模競爭愈發(fā)激烈。

??去年首次沖入千億陣營的世茂和新城控股，今年上半年銷售金額同比增長分別高達60%、94.2%。

??世茂上半年共實現(xiàn)合約銷售723.2億元，其中6月單月銷售額為207.4億元，同比增長83.4%，合約銷售面積達127.4萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

??新城控股上半年合同銷售金額約953.11億元，幾乎翻倍增長；實現(xiàn)凈利潤區(qū)間為19.39億元-25.39億元，同比增70%-120%。

??金茂更為夸張，上半年累計簽約及成交銷售金額為717.6億元，同比增長197.6%，翻了將近兩倍。

??明年有望沖千億的奧園和龍光也在全力沖刺。上半年，龍光實現(xiàn)合約銷售額354.7億元，同比增長83.7%，并宣布上調2018年銷售目標至700億元，預計2019年銷售將達千億。

??奧園上半年合同銷售為402.9億元，同比增長高達143%，完成全年銷售目標的63%；其中6月合同銷售為119.7億元，創(chuàng)單月銷售新高。

??奧園主席郭梓文在三月業(yè)績會表示，公司未來三年銷售期望復合增長率不低于40%，將在2019年突破千億。

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預計，今年過億的房企數(shù)量應在33-37家，今年“破千億”是最重要的機會，再不抓住，房企壓力會更大。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，不少中小房企這兩年在三四線城市的銷售業(yè)績較強，新力、中梁、祥生、正商等都是靠銷售成長起來的，但隨著棚改逐漸退出，中小房企的業(yè)務增長存在瓶頸。

??東興證券分析師鄭閔鋼認為，從社融各項構成的變動看，銀行表外業(yè)務回表越發(fā)明顯，這將進一步助推地產行業(yè)集中度的提升，龍頭房企在貸款可得性和債券融資可得性方面的優(yōu)勢將越發(fā)明顯；同時，部分中小房企和高風險房企，將感受到越來越大的經營壓力。

??廣州一家百億級房企高管表示，在當前和未來的房地產市場，千億規(guī)模將成為房企生存門檻。

??“兩條腿走路”的花樣年

??2012年，花樣年控股董事局主席潘軍于業(yè)內率先提出向輕資產的社區(qū)服務轉型，如今，花樣年的規(guī)模雖然不及其他房企，但依靠“彩生活”這一社區(qū)服務運營商的角色，成為中小房企的轉型樣本。

??財報顯示，花樣年上半年總收入約人民幣51.96億元，較2017年同期約人民幣36.37億元上升42.8%；上半年租金、酒店及社區(qū)服務等經常性的收入約為26.3億人民幣，同比大幅增加68.6%，收入占比首次突破50%。

??不過，花樣年的凈利潤僅約為人民幣1.80億元。

??花樣年的第一次轉型，可回溯到房地產發(fā)展勢頭迅猛的2012年。彼時花樣年破釜沉舟提出由地產開發(fā)商轉為社區(qū)服務商，2014年6月，其分拆物業(yè)業(yè)務“彩生活”于香港上市，成為內地房企“中國社區(qū)服務運營第一股”。

??隨后，花樣年收購開元國際物業(yè)管理公司和萬達物業(yè)等。但急于“去地產化”的負面效應也隨之而來，花樣年在銷售規(guī)模上落后了，也錯過了2015-2016年火爆的房地產市場。

??反思后的花樣年，于2017年開始重新加碼房地產業(yè)務，并不斷調整輕重資產的戰(zhàn)略布局，實現(xiàn)輕重并舉。

??期內，花樣年仍然在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務上積極進取，上半年新開工面積229萬平方米，在建面積近500萬平方米，且集中在2019至2020年竣工。土地儲備方面，截至2018年6月30日，土地儲備近2200萬平方米，預計總貨值超過3000億人民幣，足夠未來三年增長。

??其中，深圳7個舊改項目，土儲面積超210萬平方米，儲備貨值超過1000億。其投資策略仍然以北京、上海、深圳、武漢、成都等市場潛力大、資金回報豐厚的一、二線城市新增土地為主。

??同時，花樣年旗下彩生活服務平臺的服務面積保持快速增長。期內，彩生活總共簽約管理面積4.84億平方米，服務小區(qū)2555個，分別同比增長63.8百萬平方米和220個社區(qū)，其平臺服務面積突破9.8億平方米。

??目前，彩生活覆蓋了中國249個城市及新加坡，形成了華東、華南、西北、西南、東北、華北、華中以及新加坡和中國香港的區(qū)域布局。

??而彩生活收購的萬達物業(yè)“萬象美”并表后，令平臺效應進一步顯現(xiàn)，一躍成為全球最大的物業(yè)服務商。

??8月23日，彩生活半年業(yè)績會上，潘軍表示，與同行相比，彩生活的估值被嚴重低估。潘軍認為，彩生活的營收規(guī)模、物業(yè)收費收入都大幅領先，其增值服務內容都區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)公司?！拔覀冎τ谂c互聯(lián)網的連接，希望投資者能看到彩生活在社區(qū)服務創(chuàng)新領域中領頭羊的地位。”

??潘軍指出，2018年下半年，受貿易摩擦及金融嚴監(jiān)管影響，下半年風險及不確定性增大。同時，房地產市場分化將加劇，行業(yè)整合加速，分類調控和因城施策仍是房地產調控的主要基調。

??潘軍表示，2018年是花樣年發(fā)展與擴張階段的關鍵一年，公司將通過整合企業(yè)內外資源，形成基于輕重兩大業(yè)務系統(tǒng)的有機生態(tài)圈；在構建、調整和完善業(yè)務結構和層次的同時，以戰(zhàn)略合作及兼并/收購等途徑，實現(xiàn)總資產規(guī)模穩(wěn)步快速增長，以及業(yè)務體系及商業(yè)模式的整合協(xié)同。

來源:21世紀經濟報道