7月16日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局就《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）向社會(huì)公開征求意見?！墩髑笠庖姼濉穼⒓w房地產(chǎn)納入征稅范圍，并擬取消集體房地產(chǎn)土地增值收益調(diào)節(jié)金，使立法前后集體房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)總體穩(wěn)定。在稅率方面，土地增值稅仍將繼續(xù)實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

據(jù)了解，1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》），自1994年1月1日起對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的單位和個(gè)人征收土地增值稅。

財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地增值稅立法是貫徹落實(shí)稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容，有利于完善土地增值稅制度，增強(qiáng)權(quán)威性和執(zhí)法剛性，發(fā)揮土地增值稅籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的作用，有利于健全我國的房地產(chǎn)稅收體系、推進(jìn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

《條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)繳納土地增值稅。在此基礎(chǔ)上，《征求意見稿》將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱集體房地產(chǎn))納入征稅范圍。同時(shí)，擬將目前對(duì)集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

具體來看，關(guān)于征稅范圍，《征求意見稿》在此前轉(zhuǎn)讓國有土地及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)繳納土地增值稅的基礎(chǔ)上，首次將出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資、入股納入。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。

對(duì)于調(diào)整征稅范圍的原因，財(cái)政部表示，主要考慮是為了與土地制度改革相銜接。具體來講，是為了建立土地增值收益分配機(jī)制，使稅制與建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的土地制度改革相銜接。

在稅率方面，《征求意見稿》明確土地增值稅仍實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，并以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

在稅收優(yōu)惠方面，《征求意見稿》在延續(xù)《條例》優(yōu)惠規(guī)定的基礎(chǔ)上，對(duì)個(gè)別政策做了適當(dāng)調(diào)整。

一是吸收了現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策中關(guān)于建造增值率低于20%的保障性住房免稅的規(guī)定；二是增加授權(quán)國務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形。主要考慮是國務(wù)院需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，相機(jī)決定一些階段性、過渡性優(yōu)惠政策，如企業(yè)改制重組土地增值稅政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)的土地增值稅政策等；三是將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定，調(diào)整為授權(quán)省級(jí)政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或是免征，以體現(xiàn)因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向，落實(shí)地方政府主體責(zé)任；四是增加授權(quán)省級(jí)人民政府對(duì)房地產(chǎn)市場較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅的規(guī)定。主要原因是出讓集建地級(jí)差收益的地區(qū)差異巨大，為了建立兼顧國家、集體、個(gè)人土地收益分配機(jī)制，適當(dāng)下放稅政管理權(quán)限，有必要授權(quán)省級(jí)政府因地制宜制定集體房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，近年來房地產(chǎn)市場多呈現(xiàn)面粉貴過面包現(xiàn)象，也因此開發(fā)土地增值部分較過去相比價(jià)差已經(jīng)比較小，因此，上述變化對(duì)房企購地并沒有太多影響。但是，對(duì)于較早拿地的未開發(fā)項(xiàng)目，可能會(huì)帶來部分影響。

專業(yè)人士指出，從實(shí)際執(zhí)行情況來看，現(xiàn)行土地增值稅稅制要素基本合理，征管制度比較健全，宜保持現(xiàn)行稅制框架和稅負(fù)水平總體不變，將《條例》上升為法律。同時(shí)，對(duì)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革要求的個(gè)別內(nèi)容，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員蔣震表示，此次土地增值稅法征求意見，從內(nèi)容來看，土地增值稅從暫行條例到立法，不是簡單平移，而是對(duì)相關(guān)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)等行為在法律程序上的完善。從稅種而言，土地增值稅是小稅種不是主要稅種，但是涉及到房屋和土地這種重要的生產(chǎn)要素，對(duì)這種生產(chǎn)要素課稅，需要很好地體現(xiàn)效率和公平的結(jié)合。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研究員姜國君表示，新增內(nèi)容較受關(guān)注的部分是將集體房地產(chǎn)交易納入征稅范疇。相關(guān)條款的擬訂，將集體土地入市試點(diǎn)工作取得的成果進(jìn)一步向立法推進(jìn)，同時(shí)也與正在審議的土地管理法修正案草案形成銜接和呼應(yīng)。目前，集體土地已在一些地區(qū)展開了入市建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等試點(diǎn)工作，以后集體土地入市范圍是否有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能性也值得論證?？梢哉f，相關(guān)立法邁出了堅(jiān)實(shí)的一步，既能助推盤活集體房地產(chǎn)市場，也給集體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的進(jìn)一步開放帶來了立法導(dǎo)向。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)、證券時(shí)報(bào)、證券日?qǐng)?bào)、北京青年報(bào)，中房網(wǎng)綜合整理