??中房網(wǎng)訊 8月6日，國務院印發(fā)《中國（上海）自由貿易試驗區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》，同意設立中國（上海）自由貿易試驗區(qū)臨港新片區(qū)，并公布了新片區(qū)先行啟動區(qū)域四至范圍，以及新片區(qū)總體方案。

??新片區(qū)的規(guī)劃范圍是：上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區(qū)域設置新片區(qū)。至此，備受各方關注的上海自貿區(qū)新片區(qū)揭開面紗。

??國務院新聞辦公室也在8月6日舉行新聞發(fā)布會，介紹上海自貿試驗區(qū)新片區(qū)總體方案有關情況，并答記者問。其中，臨港新片區(qū)的購房政策調整也成為市場關注的焦點之一。

??放松限購政策意在吸引人才

??據(jù)了解，目前上海市嚴格執(zhí)行的是2016年3月發(fā)布的“滬9條”調控政策，根據(jù)這一政策，非上海戶籍居民家庭購房需要繳納社保滿5年及以上。

??而此次放開限購僅針對自貿區(qū)新片區(qū)，即上海臨港地區(qū)，上海其他區(qū)域的房產(chǎn)政策沒有變化。具體政策包括人才“居轉戶”年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。對于非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且，新片區(qū)購房需要繳納個稅或者社保年限由5年縮短到3年。

??上海市委常委、常務副市長陳寅在發(fā)布會上透露，在打造更具吸引力的人才發(fā)展環(huán)境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，上海提出了多項政策，包括人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。對于非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且，原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區(qū)縮短到3年。同時，在資金方面，上海將設立新片區(qū)專項發(fā)展資金，5年出資總規(guī)模不少于1000億，重點支持新片區(qū)內的高端人才、基礎設施建設等各方面。

??事實上，今年6月份，上海市副市長陳寅就指出，將設立自貿區(qū)新片區(qū)（主要是在臨港地區(qū)），將對標國際最高標準、最富競爭力的制度創(chuàng)新，同時在產(chǎn)業(yè)上要有突破。即賦予臨港地區(qū)新使命、新任務。而此次臨港地區(qū)放開限購，僅是對新片區(qū)發(fā)展的支持舉措之一。

??萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，這主要是為吸引外國人和高端人才落戶臨港片區(qū)，為新片區(qū)帶來更多的住房購買需求。楊悅晨認為，政策之下，臨港的商辦項目也將獲得市場關注，更多企業(yè)會選擇臨港作為辦公場所。因此，無論是臨港的住宅還是商辦市場都將隨著加入自貿區(qū)而獲得更大的發(fā)展空間。

??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，這一區(qū)域距離上海中心較遠，其購房人群以自住為主，區(qū)域主打“產(chǎn)城融合”。此次政策的推出，實質是解決區(qū)域內工作人群的居住問題，與房地產(chǎn)調控本身的關聯(lián)度并不大。而相比嘉定新城、青浦新城這些熱門板塊，臨港新城明顯在發(fā)展速度上稍遜一籌。

??上海房價的“洼地” & 產(chǎn)業(yè)的“必爭之地”

??實際上，在距離上海市中心人民廣場75公里的臨港新城片區(qū)是在本世紀初填海圍城而成。此后，區(qū)域內S2建成、東海大橋通車、洋山開港、四大開發(fā)公司南下、產(chǎn)業(yè)區(qū)崛起、16號線貫通、特斯拉進駐……孤懸東南海濱的臨港逐漸有了新城的景象，中船、西門子、商飛、瓦錫蘭、馬士基、DHL、上海電氣、上海汽車等國內外著名產(chǎn)業(yè)集團和物流企業(yè)紛紛進駐。如今，臨港片區(qū)已經(jīng)成為汽車、船舶、航空、海洋等產(chǎn)業(yè)的“必爭之地”。

??據(jù)了解，上海自貿區(qū)之前面積為120.72平方公里，范圍涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和陸家嘴金融貿易區(qū)等七個區(qū)域。而新批準的加入上海自貿區(qū)的臨港片區(qū)，將先行啟動南匯新城、臨港裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、小洋山島、浦東機場南側等區(qū)域，面積為119.5平方公里。

??根據(jù)港新城官方微信公眾號最新介紹，臨港地區(qū)規(guī)劃面積343平方公里，人口68萬，由國際未來區(qū)（主城區(qū)）、智能制造區(qū)（重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、奉賢園區(qū)）、統(tǒng)籌發(fā)展區(qū)（主產(chǎn)業(yè)區(qū)）、智慧生態(tài)區(qū)（綜合區(qū)）及海洋科創(chuàng)城（自貿區(qū)、科技城、大學城）等功能區(qū)域組成。

一手住宅

　　而一直以來，上海浦東臨港板塊就是上海房價的“洼地”，易居研究院發(fā)布的中國百城房價報告相關數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，臨港新片區(qū)的平均成交均價為每平方米28529元，臨港的房價遠遠低于上海市區(qū)的水平。與此同時，臨港其他地區(qū)尤其是偏離地鐵沿線的地區(qū)房價更為便宜。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，新片區(qū)發(fā)展方案出臺后，要針對具體人才的購房形成各個全面和清晰的政策，預計近期咨詢的人相對會比較多。而且值得注意的是，放松限購僅僅是針對特定人才。實施相關政策更應該理解為對人才發(fā)展環(huán)境和吸引力的打造，是提升自貿區(qū)競爭力的重大舉措，具體落實中依然堅持“房住不炒”的導向。

??多家開發(fā)商“潛伏”

??根據(jù)上海中原研究院統(tǒng)計，臨港新城一手市場供應穩(wěn)定，2016~2017年市場需求旺盛，目前市場供大于求，尤其是2018年四季度房企集中推盤，市場選擇變多；與張江、祝橋、惠南等板塊項目相比，臨港價格優(yōu)勢明顯，月均去化套數(shù)201套，遠超周邊板塊100余套。

??臨港新城及周邊待上市項目與地塊數(shù)量共9個，潛在供應套數(shù)約3277套，貨值84.5億元，分布集中于臨港主城區(qū)與海灣藍灣國際社區(qū)，其中綠城上海誠園、萬科金域藍灣鷺語墅潛在供應套數(shù)排名靠前，貨值超11億元。

??據(jù)臨港新城官方微信公眾號2018年7月的介紹，臨港現(xiàn)有常住人口約30萬人。從目前的常住人口來看，對于區(qū)域內樓盤項目的銷售拉動相對有限，即使取消限購，短期市場不會有所好轉。但未來會有更多產(chǎn)業(yè)人口導入，對于區(qū)域內的住房需求會持續(xù)提升。

??據(jù)了解，目前已經(jīng)入駐臨港的品牌房企，包括港城、綠地、萬科、保利、陸家嘴、中建、港城等，而其中港城是名副其實的臨港“地主”，在該片區(qū)擁有大量土儲。

??在同策咨詢總監(jiān)張宏偉看來，該區(qū)位有一定的去庫存壓力，從樓市角度來說，本次放開房產(chǎn)限購政策是一個去庫存的機會。而對房企來說，臨港放開限購之后，如果需求增加，就有開發(fā)商愿意投資。

??張波告訴記者，這一政策對房企會形成一定影響，自貿區(qū)臨港新片區(qū)未來的土地市場關注度或將提升。臨港新片區(qū)有了明確的、更高的定位，豐富了戰(zhàn)略定位，突出了產(chǎn)業(yè)發(fā)展之后會帶來更多人群，同步提升了居住需求，因此區(qū)域內的土地供量也會提升。但值得關注的是，由于上海的限價政策還在持續(xù)，對于房企在區(qū)域內拿地也會產(chǎn)生一定的心理影響。

??“投資與否要取決于供求關系?！蹦澄籘OP10房企高管表示，企業(yè)最終會不會投資，怎么投資，還要看售價和政府限價邏輯。如果限價低，地價高，就會打擊企業(yè)的積極性。只要有合適的價格和利潤就行，不一定賣高價。支持板塊發(fā)展，吸引人才是這個政策的初衷。

??來源：每日經(jīng)濟新聞、證券時報，中房網(wǎng)綜合整理