2017年的春節(jié)，比以往來(lái)得更早了一些。所以，一切都稍顯忙亂，感覺(jué)上就是2016年還未送走，2017已提前到來(lái)。2016年還沒(méi)來(lái)得及總結(jié)，2017年已經(jīng)翻開(kāi)了新的一頁(yè)。但是，日歷上的銜接可以不做過(guò)渡，思想上的轉(zhuǎn)折卻不能不做思考，尤其是處于這樣一個(gè)在我看來(lái)對(duì)于未來(lái)至關(guān)重要的一年。

武漢本色地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理胡文義

★ 2016年，輝煌與幸運(yùn)并存的機(jī)遇

先看政策層面：在2016年的房地產(chǎn)行業(yè)政策方面，全國(guó)去庫(kù)存的刺激性政策與部分熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)政策交叉執(zhí)行。從時(shí)間上劃分，上半年全面刺激需求，下半年局部轉(zhuǎn)向抑制，整體上表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的特征：2016年2月2日，央行下調(diào)首套房首付比；2月21日，央行上調(diào)公積金存款利率；2月22日，財(cái)政部調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅，同步調(diào)整營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策；3月1日，央行宣布普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)……以上一系列政策都是刺激需求的根本體現(xiàn)，態(tài)度鮮明，力度強(qiáng)勁。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都在這一系列利好調(diào)控下快速去化，直到9月30日。十一黃金周前的“930事件”，迅速開(kāi)啟了全國(guó)22城密集調(diào)控序幕。這一輪市場(chǎng)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向變成了明確的以限為綱，主要涉及限購(gòu)、限貸。但同時(shí)也彰顯因城施策的主旋律，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍為去庫(kù)存問(wèn)題，但要區(qū)別對(duì)待，一城一策。一、二線城市要防泡沫，三四線城市要著力去庫(kù)存。如此一來(lái)，先揚(yáng)后抑的整體政策形勢(shì)不僅為襄陽(yáng)這樣的三四線城市創(chuàng)造了好的開(kāi)端，也提供了一個(gè)寬松的調(diào)控準(zhǔn)備期。

再看市場(chǎng)層面：從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，2016年的襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)是個(gè)輝煌的一年，其一，因?yàn)樯鲜鎏岬降恼{(diào)控政策的給力與寬容，加上襄陽(yáng)適逢兩改兩遷工作的大力推進(jìn)，襄陽(yáng)各在售樓盤(pán)在2016年均取得了可喜的成績(jī)。包括二手房市場(chǎng)成交量和往年相比也成倍增長(zhǎng)。一、二手房合計(jì)約550萬(wàn)方的交易量，創(chuàng)造了歷史新高；其二，襄陽(yáng)樓市庫(kù)存量從年初的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)到進(jìn)入完全健康狀態(tài)，控制了樓市風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)了襄陽(yáng)市委、市政府以及房地產(chǎn)主管部門(mén)在去庫(kù)存方面作出的卓越貢獻(xiàn)。使行業(yè)穩(wěn)定，使百姓放心；其三，大批兩改項(xiàng)目成功啟動(dòng)并進(jìn)入市場(chǎng)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市面貌優(yōu)化、城市功能完善和居住品質(zhì)提升等方面都起到了很大的推動(dòng)作用，承擔(dān)了房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)責(zé)任。因此，2016年絕對(duì)是襄陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展史中收獲豐厚的重要一年。對(duì)于這樣一個(gè)輝煌的一年，我個(gè)人認(rèn)為，我們一方面可以為整個(gè)市場(chǎng)所取得的成績(jī)而自豪，另一方面也要為政策調(diào)控的“手下留情”而慶幸，慶幸因?yàn)檫@輪調(diào)控中更科學(xué)的“因城施策”，給我們留下了足夠的調(diào)整與準(zhǔn)備時(shí)間。更重要的是我們需要提高警惕，為將來(lái)可能面臨的各種形勢(shì)而做足準(zhǔn)備。

★ 2017年，不變與變化接力的契機(jī)

還是先看政策層面：個(gè)人認(rèn)為雖然在2016年下半年局部城市出現(xiàn)了大力度限制性政策，但2017年應(yīng)該并不會(huì)出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向調(diào)控，會(huì)繼續(xù)落實(shí)“一城一策”。不過(guò)鑒于熱點(diǎn)一、二線城市存在的壓力較大的房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，本輪限制性調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)快速退出，預(yù)計(jì)限購(gòu)、限貸城市將繼續(xù)擴(kuò)容，調(diào)控政策相較溫和的城市可能還會(huì)進(jìn)一步加碼調(diào)控。而信貸政策方面全面收緊的可能性也不大，肯定會(huì)在支持自住需求的基礎(chǔ)上，嚴(yán)防投資行為。但是像2016年這樣寬松的貨幣政策肯定不復(fù)存在，信貸資金收緊狀況必然會(huì)變得更加明顯。對(duì)于襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在2017年全國(guó)整體政策環(huán)境相對(duì)2016年會(huì)適當(dāng)收緊的同時(shí)，襄陽(yáng)市棚改政策卻依然能為襄陽(yáng)樓市的去庫(kù)存持續(xù)提供利好助力，按照棚改政策指導(dǎo)思想，堅(jiān)持去庫(kù)存與促轉(zhuǎn)型并重，以非住宅去庫(kù)存為重點(diǎn)，激發(fā)潛在需求。力爭(zhēng)到2018年，全面完成棚改工作。也就意味著至少在2018年以前，棚改工作依然會(huì)為襄陽(yáng)樓市去庫(kù)存發(fā)揮關(guān)鍵性推動(dòng)作用。

再談市場(chǎng)走勢(shì)：基于上面對(duì)2017年政策層面的形勢(shì)分析，并結(jié)合襄陽(yáng)2017年的市場(chǎng)供需關(guān)系，個(gè)人認(rèn)為2017年襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在整體保持良性、平穩(wěn)的同時(shí)，在上、下半年出現(xiàn)兩種有所區(qū)別的態(tài)勢(shì)。目前影響市場(chǎng)走勢(shì)最直接的當(dāng)屬信貸政策調(diào)整，而按照對(duì)信貸政策走勢(shì)的分析，預(yù)計(jì)2017年極有可能會(huì)出臺(tái)進(jìn)一步細(xì)化的定向信貸調(diào)控政策，差別化的信貸政策必然影響一部分潛在市場(chǎng)需求，但之所以說(shuō)預(yù)計(jì)2017年襄陽(yáng)樓市能整體保持平穩(wěn)，是因?yàn)榧幢阍?017年上半年就出現(xiàn)了信貸政策變化，預(yù)計(jì)襄陽(yáng)樓市相比較于2016年而言，也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)，因?yàn)閮筛牡某掷m(xù)發(fā)力為市場(chǎng)提供了客戶保障，而且還是絕對(duì)的剛需客戶保障；而2016年的快速走量，又使2017年上半年市場(chǎng)供應(yīng)并不會(huì)太過(guò)充足。所以當(dāng)供需關(guān)系依然維持在供求合理狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力會(huì)比較強(qiáng)，因此我個(gè)人認(rèn)為2017年上半年市場(chǎng)走勢(shì)不太會(huì)出現(xiàn)大的變化。到2017年下半年，變化就有可能出現(xiàn)，首先是調(diào)控政策出臺(tái)的可能性更大，或者已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)完全顯現(xiàn)作用，繼而影響消費(fèi)者心態(tài)，然后是會(huì)有一批新項(xiàng)目在下半年逐步進(jìn)入市場(chǎng)，補(bǔ)充市場(chǎng)供應(yīng)，使供需關(guān)系出現(xiàn)變化，因此2017年下半年不排除市場(chǎng)去化增長(zhǎng)率放緩，逐步回歸平穩(wěn)的可能性。

所謂后市，其實(shí)是一個(gè)真正的全新房地產(chǎn)時(shí)代，一個(gè)完全區(qū)別于以往的時(shí)代。對(duì)于熱點(diǎn)一、二線城市而言，所謂后市已經(jīng)開(kāi)始了，在這樣一個(gè)全新的時(shí)代中，一、二線城市房企面臨的最直接的變化，就是已經(jīng)拿不到地了。能正常進(jìn)入市場(chǎng)的土地，基本上都會(huì)是“地王級(jí)”。需求大，而供應(yīng)緊缺怎么辦？必然是逼迫有剛性購(gòu)房需求的客戶進(jìn)入存量房市場(chǎng)，進(jìn)入二手房交易或租賃市場(chǎng)。而對(duì)于一二線城市房企來(lái)說(shuō)，非?，F(xiàn)實(shí)的是，突然發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)多年的城市已經(jīng)不像以前快速發(fā)展階段那樣需要那么多的開(kāi)發(fā)商了，大量資金、技術(shù)與人力資源都會(huì)面臨閑置風(fēng)險(xiǎn)。我們所面臨的憂慮，他們?cè)缫呀?jīng)在承受。

對(duì)于襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，很幸運(yùn)的是，我們還處于一個(gè)城市快速發(fā)展的階段，我們還有大量現(xiàn)成的棚改需求。但是，在整體政策形勢(shì)收緊，在襄陽(yáng)棚改工作結(jié)束后呢？襄陽(yáng)房地產(chǎn)的需求量是否還會(huì)存在這樣一個(gè)階段性外力增長(zhǎng)？一旦隨著城市的發(fā)展帶來(lái)了需求量的持續(xù)穩(wěn)定，供應(yīng)量也必然會(huì)隨之變化，有限的市場(chǎng)供應(yīng)資源中，更多只會(huì)是品牌更大、實(shí)力更強(qiáng)的少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企能夠持續(xù)參與，而大多數(shù)相對(duì)不占優(yōu)勢(shì)的房企必然面臨供應(yīng)量的缺乏。這就是我說(shuō)的后市發(fā)展中不得不思考的憂慮，很慶幸，我們還有1-2年的短暫平靜時(shí)光可以思考，可以籌劃。

★ 創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，房企共同面臨的課題

雖然創(chuàng)新轉(zhuǎn)型是很多房企不得不面臨的難題，但創(chuàng)新轉(zhuǎn)型并不是一場(chǎng)災(zāi)難，而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變過(guò)程中帶來(lái)的機(jī)遇，如果能夠順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，不僅僅可以規(guī)避發(fā)展轉(zhuǎn)向帶來(lái)的威脅，更能為企業(yè)常青找到成長(zhǎng)土壤。其實(shí)不論是全國(guó)整體層面，還是襄陽(yáng)城市層面，從政府角度，都早已經(jīng)為行業(yè)發(fā)展指明了方向，也給出了支持。引導(dǎo)房地產(chǎn)優(yōu)化供給。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，建立多層次住房體系，就是襄陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的工作重點(diǎn)。而房企要做的，就是順勢(shì)而為，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

對(duì)于房企創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的建議，我認(rèn)為分兩個(gè)層面來(lái)看：

第一個(gè)層面，現(xiàn)有業(yè)務(wù)板塊的專(zhuān)業(yè)創(chuàng)新。在過(guò)去所習(xí)慣的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)技術(shù)能力創(chuàng)新，增加競(jìng)爭(zhēng)力。創(chuàng)新的核心體現(xiàn)就是真正重視用戶體驗(yàn)。在這樣一個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)下，誰(shuí)不能真正把重視用戶體驗(yàn)根植內(nèi)心，誰(shuí)就必定在未來(lái)發(fā)展中遇到問(wèn)題。在這里分享一個(gè)小的案例，萬(wàn)科物業(yè)建立了一支300人的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)，單看這支團(tuán)隊(duì)，它其實(shí)就是一家標(biāo)準(zhǔn)的互聯(lián)網(wǎng)公司。這支團(tuán)隊(duì)做什么？做的就是讓萬(wàn)科原本就強(qiáng)大的物業(yè)服務(wù)借助物聯(lián)網(wǎng)工具，更加強(qiáng)大。通過(guò)完整的社區(qū)管理，客戶信息管理等體系，為業(yè)主提供更加精細(xì)的服務(wù)質(zhì)量，更加優(yōu)質(zhì)的用戶體驗(yàn)。強(qiáng)如萬(wàn)科，都在積極針對(duì)原本的強(qiáng)項(xiàng)持續(xù)升級(jí)，大多數(shù)房企更需要通過(guò)不斷創(chuàng)新，提升用戶體驗(yàn)，升級(jí)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

第二個(gè)層面，深化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行，不是要讓房企一定要去跨界發(fā)展，而是通過(guò)自身優(yōu)勢(shì)資源，通過(guò)整合其他可借鑒資源，形成新的產(chǎn)品體系，迎合新的潛在需求。同樣分享一個(gè)案例，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，在近兩年發(fā)展過(guò)程中，借助原本強(qiáng)大的商業(yè)資源，不斷整合體育、娛樂(lè)、旅游等產(chǎn)業(yè)需求，打造全新產(chǎn)品組合，滿足新的社會(huì)需求。強(qiáng)如萬(wàn)達(dá)，都在積極尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，我們大多數(shù)房企，更應(yīng)該主動(dòng)求變，以跟上社會(huì)發(fā)展大勢(shì)。我認(rèn)為在現(xiàn)階段房企轉(zhuǎn)型的核心思想，可以是從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售，到向服務(wù)、向運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)向。轉(zhuǎn)向的具體目標(biāo)，一定是用傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式為基礎(chǔ)，整合其他產(chǎn)業(yè)資源，打造新的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，提供新的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，滿足新的產(chǎn)業(yè)需求。按照目前社會(huì)發(fā)展階段新的需求熱點(diǎn)，可以是房地產(chǎn)+體育，房地產(chǎn)+文化，房地產(chǎn)+旅游，房地產(chǎn)+度假，房地產(chǎn)+養(yǎng)老，或者房地產(chǎn)+幼教等等?？偠灾?，尋找新的社會(huì)需求熱點(diǎn)，打造更有針對(duì)性的產(chǎn)品與平臺(tái)，優(yōu)化運(yùn)營(yíng)模式，提供創(chuàng)新服務(wù)。為新的社會(huì)需求打造好的產(chǎn)品組合，為企業(yè)發(fā)展找到新的前進(jìn)方向。

最后，重復(fù)前面說(shuō)的觀點(diǎn)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型并不是房企的災(zāi)難，而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展自然演變過(guò)程中帶來(lái)的機(jī)遇。房企創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的方向也有很多，對(duì)于襄陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，相比熱點(diǎn)一、二線城市，我們轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備時(shí)間足夠，我們有時(shí)間、有空間來(lái)思考轉(zhuǎn)型，籌備轉(zhuǎn)型。同時(shí)，創(chuàng)新轉(zhuǎn)型意味著一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)時(shí)代下全新的一段賽程，而2017年，絕對(duì)是這輪創(chuàng)新轉(zhuǎn)型賽程中最好的起跑線。把握最佳時(shí)機(jī)，贏在起跑線，就有更多的機(jī)會(huì)贏在明天。