房地產(chǎn)之于生活、對(duì)人的意義，是根深蒂固的。在襄陽這樣一座標(biāo)榜生活，以悠閑、舒適為貴的城市，更是如此。我們?nèi)绱讼矏巯尻枺话胧秋L(fēng)光不與四時(shí)同的漢江，另一半應(yīng)該就是誕生在漢水之畔的襄陽式生活了。

近年來，伴隨著城市形象提升和城市功能改善的需求，襄陽市城市棚戶區(qū)改造工作在大力推進(jìn)，這是人們從住有所居向住有宜居提升的一個(gè)時(shí)期?？梢韵胂螅S著舊城區(qū)棚改房去的拆除，新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不斷推出，2800年的古城將會(huì)以全新的面貌展示在世人面前，城市功能也會(huì)隨科學(xué)合理的規(guī)劃而得到質(zhì)的提升。襄陽，將發(fā)展成為一個(gè)真正的宜居之城。

居住改變生活，地產(chǎn)改變襄陽。在棚改進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼發(fā)展的今天，如何正確看待襄陽房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何抓住本輪機(jī)遇建立適合襄陽可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中如何決策，老百姓才能買到自己稱心如意的房子……。襄陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)依托《魅力襄陽》雜志、襄陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)、襄陽房協(xié)微信公眾號(hào)等載體，開通“專家房談”專家專欄，為服務(wù)政府決策提供參考，為行業(yè)發(fā)展提供依據(jù)，為消費(fèi)者購房提供導(dǎo)向。

專家房談，談房子的專家。

談?wù)勝I房的那些事兒

武漢本色地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理 胡文義

從事房地產(chǎn)營(yíng)銷工作十余年，參與過十余個(gè)城市數(shù)十個(gè)樓盤的營(yíng)銷工作，也針對(duì)各種不同市場(chǎng)階段及狀態(tài)做過分析、預(yù)測(cè)，卻很少嘗試站在購房者的角度對(duì)于買房的事情談?wù)撘恍┛捶ㄅc建議。適逢目前襄陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)我個(gè)人認(rèn)為特殊過渡狀態(tài)的非典型時(shí)期，于是，想根據(jù)自己工作經(jīng)歷中所見、所感，對(duì)于買房的那些事，談?wù)勛约旱臏\見，奢望能夠?qū)τ匈彿坑?jì)劃的朋友起到一丁點(diǎn)參考作用。

房?jī)r(jià)，變化的只是數(shù)字

大概是從年后開始，發(fā)現(xiàn)身邊很多人都在琢磨買房這件事情，其中具我觀察因拆遷或其他原因造成的剛性需求大概只占到30%，加上標(biāo)準(zhǔn)意義上的改善需求，大概也只是勉強(qiáng)超過半數(shù)。還剩下一半是什么原因呢？基本上都是因?yàn)椤罢J(rèn)為房?jī)r(jià)要漲”，或者擔(dān)心“再不買就沒了”……作為一個(gè)房地產(chǎn)營(yíng)銷人，我的第一反應(yīng)自然是會(huì)為這一信息背后蘊(yùn)藏的市場(chǎng)機(jī)遇感到高興，但同時(shí)，又總會(huì)不自覺的想要和身邊那些因?yàn)檎J(rèn)為房?jī)r(jià)要漲或怕以后買不到房的朋友探討，你們所認(rèn)為和擔(dān)心的事情和你們到底有多大關(guān)系？

經(jīng)常聽到很多人說，自己認(rèn)識(shí)的誰買房買的早，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲了多少，甚至還有的都快翻倍了，賺到了。可我想問，這個(gè)買房買的早的誰，他把房子賣了嗎？為什么不賣？因?yàn)榧幢闼?dāng)初花每平米3000元買的房子現(xiàn)在能賣到每平米6000元，他現(xiàn)在不也同樣需要花每平米6000元再買一套？而且還不一定比當(dāng)初買的那套地段好。那么，他賺到了什么？只是從一套換另一套而已，賺到的只是數(shù)字的變化。所以，那些看起來因?yàn)橘I房賺到了的人，除去剛性需求發(fā)生的變化而換房外，從賺錢的角度把房子賣掉的人少之又少，大可不必過于羨慕。

還有很多人說，當(dāng)初房?jī)r(jià)便宜的時(shí)候自己沒買，現(xiàn)在想買，可房?jī)r(jià)又太高了。那么你自己當(dāng)初為什么沒買？恐怕核心還是因?yàn)槟惝?dāng)初也同樣認(rèn)為那時(shí)的房?jī)r(jià)也高了，不劃算，或者經(jīng)濟(jì)上有壓力。那么現(xiàn)在不也是一樣的情況嗎？隨著時(shí)間而發(fā)生變化的，不僅只有房?jī)r(jià)，我們的生活狀態(tài)、收入水平都在同比發(fā)生變化，如果當(dāng)初的房?jī)r(jià)遇到今天的你，你一定會(huì)買，但這種情況不可能出現(xiàn)，因?yàn)槲覀儧]法奢望只有自己的收入水平發(fā)生變化，而其他物價(jià)不發(fā)生變化，這并不科學(xué)。所以對(duì)于大多數(shù)人來說，在需要購房的時(shí)機(jī)，自己是否具備購房能力才是關(guān)鍵，至于房?jī)r(jià)的變化，多數(shù)情況下，真的只是數(shù)字而已。

棚改，不只是會(huì)去庫存

我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在所有襄陽的購房者幾乎都熟知“棚改”、“兩改”這樣的概念，的確，在市委、市政府及相關(guān)主管部門的大力推進(jìn)下，襄陽城中村與棚戶區(qū)改造工作在過去的近一年半時(shí)間里呈現(xiàn)出了很好的推進(jìn)狀態(tài)，贏得了大家的認(rèn)可與關(guān)注。但我同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)人好像只關(guān)注到了“兩改”前期會(huì)釋放出的購房需求，卻忽略了“兩改”后期會(huì)釋放出的土地供應(yīng)，更忽略了“兩改”工作的核心目的是為了改善居住品質(zhì)、完善城市功能、提升城市形象、推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。簡(jiǎn)單來說，就是通過對(duì)功能落后、價(jià)值利用率低的土地資源進(jìn)行重新整合，來實(shí)現(xiàn)多方共贏、利國(guó)利民的科學(xué)舉措。

于是，很多只關(guān)注到“兩改”前期大量釋放購房需求而造成階段性房源緊張現(xiàn)象的客戶，沒有充分意識(shí)到從前期拆遷到后期重建這一過程，在不同的某個(gè)時(shí)期必定會(huì)存在供需關(guān)系或價(jià)格上的一定變化，但如果從一個(gè)“兩改”完整周期來看，從拆遷到重建，從釋放需求到新增供應(yīng)整個(gè)流程來看，或許最終這一變化并沒有我們想象的那么大。在這種情況下，如果是缺乏充分依據(jù)的盲目搶購，并不一定是搶占了先機(jī)，無論在什么時(shí)期下，對(duì)于購房時(shí)機(jī)最終還是應(yīng)該理性選擇，需要和適合才應(yīng)該是決定購房的核心因素。該買的時(shí)候不猶豫，不該買的時(shí)候不沖動(dòng)。

跟風(fēng)，不一定能到你要去的地方

從2016年開始，大家好像都認(rèn)為從置業(yè)投資角度，在襄陽購買住宅產(chǎn)品是最佳選擇，非住宅不靠譜，于是，但凡有房地產(chǎn)投資需求的客戶十之八九把目光盯在了住宅市場(chǎng)，對(duì)于非住宅產(chǎn)品避之不及，隨著這種現(xiàn)象的演變，逐漸形成了襄陽房地產(chǎn)投資的風(fēng)向——住宅產(chǎn)品。對(duì)于這樣一種投資風(fēng)向，我也大體贊同，因?yàn)閷?duì)于絕大多數(shù)住宅產(chǎn)品，我雖不敢遑論增值能力高低，但保值能力肯定是沒問題的。但我要說的是，這種跟風(fēng)投資住宅的風(fēng)向，并不是一條絕對(duì)正確的鐵律，當(dāng)我們遇到并不優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品和非常優(yōu)質(zhì)的非住宅產(chǎn)品做選擇時(shí)，結(jié)果應(yīng)該是值得斟酌的。其一，跟風(fēng)投資住宅產(chǎn)品的多，從投資角度首先難以實(shí)現(xiàn)絕對(duì)低價(jià)入手的目的，還意味著因?yàn)槊媾R的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，難以實(shí)現(xiàn)奇貨可居高價(jià)出手的效果；其二，襄陽非住宅市場(chǎng)的整體不景氣，并不代表非住宅的所有業(yè)態(tài)都不具有良好的投資價(jià)值，至少在現(xiàn)階段，我個(gè)人認(rèn)為不少優(yōu)質(zhì)的公寓、寫字樓等低總價(jià)非住宅產(chǎn)品，其投資回報(bào)能力并不遜色于大多數(shù)住宅產(chǎn)品。所以，關(guān)于房地產(chǎn)投資的產(chǎn)品選擇，建議還是減少盲目的跟風(fēng)，用更客觀的心態(tài)理性分析各業(yè)態(tài)市場(chǎng)發(fā)展與需求走勢(shì)，仔細(xì)研究投資回報(bào)率后作出最合適的選擇。 

關(guān)于買房這件事，其實(shí)我們應(yīng)該有更平和的心態(tài)，因?yàn)樵谥袊?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，單純通過買房賺到大錢的并不多，因?yàn)橘I房而后悔的也幾乎沒有。所以買房這件事，從經(jīng)濟(jì)層面，并不需要我們太多敏感。實(shí)實(shí)在在的根據(jù)自己的需要，在合適的時(shí)機(jī)，理性選擇適合自己需求的房子，實(shí)實(shí)在在提升個(gè)人和家庭的生活品質(zhì)，才是買房這件事最核心的意義。其他一些因素，大可順其自然，不必太過在意。