2015年以來，特別是2016年我國的房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了較大變化。

國研中心市場所副所長鄧郁松分析，我國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、區(qū)域分化的新階段，市場面臨的形勢更為復(fù)雜。

他指出，在金融業(yè)發(fā)達、居民金融意識強的東部發(fā)達地區(qū)，特別是供應(yīng)嚴(yán)重不足的北京、深圳等一線城市住房價格顯著攀升。

例如，2016年深圳新建住宅價格同比上漲49.5%，上海上漲37.5%，北京上漲32.1%，價格漲幅明顯超出居民收入增速，已出現(xiàn)較為明顯的房價泡沫風(fēng)險。

鄧郁松認(rèn)為，有必要在理清房價過快上漲主要原因基礎(chǔ)上，抓住重點，進一步調(diào)整完善相關(guān)政策，有效平抑房價。

一線城市房價為何過快上漲？

記者：一線城市房價過快上漲的現(xiàn)象，你認(rèn)為主要原因是什么？

鄧郁松：首先，房地產(chǎn)金融政策調(diào)整是一線城市房價過快上漲的直接原因。2015年5次降息，5年以上商業(yè)銀行貸款利率從6.15%降至4.9%，連續(xù)降息特別是實際貸款利率大幅下行的政策效果是在家庭收入水平不變、首付比例不變和月供金額不變的情況下將家庭購房支付購買能力提高了20%。由于一線城市居民金融意識強，購房高度依賴貸款，對利率變化更加敏感，每次利率下調(diào)后，一線城市貸款金額均率先快速回升進而推動房價的較快上漲。

據(jù)統(tǒng)計，2016年北京市住戶中長期貸款余額同比增長了33.8%。在北京市二手房交易中，2013年和2014年使用貸款客戶占全部交易量的比重分別為53.7%和57.1%，2015年、2016年和今年前兩個月使用貸款客戶的比重分別提高到72.5%、76.4%和74.1%。

其次，商品住房長期供不應(yīng)求是房價過快上漲的基本原因。在人口總量較快增長情況下，北京等一線城市新建商品住房規(guī)模卻持續(xù)下降，由此造成商品住房銷售規(guī)模持續(xù)下降。2016年北京新建商品住宅銷售了58491套，只相當(dāng)于2004年銷售峰值時的34.7%。上海2007年新建商品住宅銷售面積達到峰值3279.17萬平方米，2016年下降到2019.8萬平方米。

第三，土地供應(yīng)不足進一步強化了房價上漲預(yù)期。受土地資源有限等因素制約，一線城市商品住房土地供應(yīng)量持續(xù)下降，土地供應(yīng)不足造成新建商品住宅供應(yīng)量持續(xù)減少，也推高了地價，進一步強化了房價上漲預(yù)期。

再者，住房投資屬性不斷凸顯。當(dāng)前經(jīng)濟正處轉(zhuǎn)型期，實體經(jīng)濟投資回報率下降，大量資金“脫實向虛”，加速進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。再加上當(dāng)前利率水平處于歷史低位，投資渠道比較有限，房地產(chǎn)仍是多數(shù)中高收入家庭改善住房條件和進行資產(chǎn)配置的主要選擇。

平抑一線城市高房價的困難和有利條件

記者：平抑當(dāng)前高房價有什么困難和有利條件？

鄧郁松：一線城市有效應(yīng)對當(dāng)前高房價面臨兩方面突出困難，但仍具備有效平抑房價的條件和政策空間。

首先，有兩個難點。一是新房供應(yīng)量十分有限，并且短期內(nèi)難以增加。目前一線城市可供銷售的新建商品房數(shù)量十分有限，如北京2017年2月底新建商品住房可售套數(shù)只有30219套，相當(dāng)于2015年同期的47.6%。按照2016年的銷售速度，目前庫存只夠銷售6個月時間。由于商品住房土地供應(yīng)長期不足，短期內(nèi)新建商品住房供應(yīng)量也難以增加。

二是需求仍十分旺盛。從調(diào)研情況看，一線城市這一輪上漲中換房需求等改善型需求占比較大，學(xué)區(qū)房漲幅較大。改善型需求的價格承受能力相對較強，學(xué)區(qū)房的供給非常有限，這對穩(wěn)定房價也帶來一定程度的挑戰(zhàn)。

但也要看到，目前仍具備平抑高房價的有利條件和政策空間。一是實施房地產(chǎn)宏觀審慎管理的空間較大。目前我國個人住房貸款名義利率處于歷史最低水平，從政策調(diào)控角度看，適當(dāng)提高首付比例、減少貸款利率優(yōu)惠幅度都還有空間。

二是各類存量房規(guī)模較大，在平抑房價方面大有潛力可挖。一線城市均已進入存量房時代，二手房交易量均顯著超過新房交易量。

三是在調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面還有空間。從一線城市新建房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，商業(yè)用房等比例過高，住宅特別是新建商品住宅的供應(yīng)比例過低。2001年北京市住宅新開工面積占當(dāng)年房屋新開工面積的比例曾達到78.8%，2002年之后住宅新開工面積占比持續(xù)快速下降，2015年和2016年北京住宅新開工面積占當(dāng)年房屋新開工面積的比例都只有43%。因此，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的空間也較大。

建立貸款利率和首付反向調(diào)節(jié)機制

記者：根據(jù)你的分析，房價變化的主因是供求關(guān)系發(fā)生變化，抑制房價過快上漲需要從調(diào)整供求關(guān)系入手。你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何完善相關(guān)政策？

鄧郁松：抑制房價過快上漲的首要選擇是實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。建議建立貸款利率和首付反向調(diào)節(jié)機制，在利率下行時，適當(dāng)上浮首付比例；在利率上行時，適當(dāng)降低首付比例，以減少利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的沖擊。由于2015年以來連續(xù)降息將居民的購房支付能力提高了20%，建議各地根據(jù)本地庫存等情況，將首付比例提高20%左右。

需要指出的是，由于首付和利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場短期沖擊非常大，宜將首付和貸款利率反向調(diào)節(jié)機制作為一種長期性的制度安排，而不僅僅將其作為平抑當(dāng)前高房價的政策選擇。

其次建議調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高商品住房在新建住房中的比例。對北京等仍具有一定供地潛力的城市，建議盡快加大商品住宅用地供應(yīng)。

第三，增加市場上可售房源供應(yīng)量。一是進一步完善住房保障方式，在保障目標(biāo)不變的前提下，提高貨幣補貼的比例，打通保障房和商品房的轉(zhuǎn)換通道，將部分存量保障房轉(zhuǎn)化為商品房或共有產(chǎn)權(quán)房，上市交易；二是研究探索將一部分其他產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房轉(zhuǎn)化為市場可售房源的制度和政策，盤活一部分其他產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房；三是降低交易環(huán)節(jié)稅費，增加二手房的供應(yīng)量。

此外，發(fā)展高水平的租賃市場，引導(dǎo)鼓勵包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)和各類機構(gòu)投資者進入租賃市場，改變租賃市場規(guī)模小發(fā)展水平低等問題。