民發(fā)集團(tuán)總裁 黃作濱

十九大勝利閉幕，這是一個(gè)前所未有的黨代會(huì)。習(xí)總書(shū)記用210分鐘的報(bào)告描繪了中國(guó)的美好未來(lái)，也重新定義了當(dāng)前的主要矛盾。我們進(jìn)入了中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。從“物質(zhì)文化需要”到“美好生活需要”，從“落后的社會(huì)生產(chǎn)”到“不平衡不充分的發(fā)展”，這是關(guān)系全局的歷史性變化。作為扎根在襄陽(yáng)的地產(chǎn)企業(yè)，我想借此機(jī)會(huì)和大家談?wù)劗?dāng)前地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要矛盾。

“美好生活需要”一定是包括美好的住房條件。美好的住房條件，意味著城市要更新升級(jí)，配套要升級(jí)、交通要升級(jí)、品質(zhì)要升級(jí)、服務(wù)要升級(jí)、形象要升級(jí)。而每一個(gè)升級(jí)都要國(guó)家、城市、政府、企業(yè)各種綜合成本的持續(xù)投入！好比東津的升級(jí)變化和政府對(duì)東津的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，我們對(duì)東津4年以來(lái)的持續(xù)投資、2萬(wàn)多業(yè)主的選擇密不可分。很顯然，三四線城市幾乎都處在升級(jí)階段，襄陽(yáng)更是在升級(jí)的重要階段。升級(jí)意味著升值、升值意味著價(jià)漲，價(jià)漲帶來(lái)了壓力。所以我覺(jué)得當(dāng)前襄陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾就是城市居住品質(zhì)升級(jí)升值和購(gòu)買力不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾。

如何化解這樣的矛盾？各省市大多采取“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)”的措施。通過(guò)增加多渠道供給、多種行政限制、強(qiáng)監(jiān)管去桿杠、價(jià)格指導(dǎo)等方式，穩(wěn)定市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在此，我個(gè)人有些倡議和建議：

一、平穩(wěn)的市場(chǎng)才是健康安全的市場(chǎng)。

今年半年會(huì)的時(shí)候，我說(shuō)當(dāng)前市場(chǎng)是幸福的煩惱。從2010至今近8年的時(shí)間緯度來(lái)看，襄陽(yáng)市場(chǎng)的平均增幅其實(shí)并不高，基本符合房?jī)r(jià)增幅不超過(guò)GDP增幅的目標(biāo)。2011年住宅均價(jià)是4729元/平，截至2017年9月是6300元/平，累計(jì)增幅33.2%,平均5%不到。只不過(guò)因?yàn)樽罱鼛啄晡覀兘?jīng)歷了近30個(gè)月的寒冬，從去年9月份市場(chǎng)才重新從谷底回升，這實(shí)際上是一個(gè)補(bǔ)漲的過(guò)程，給那些錯(cuò)失機(jī)會(huì)持幣觀望一心想抄底的客戶很大的沖擊，這很大原因取決他們的判斷失誤。市場(chǎng)下行期有多少企業(yè)多少項(xiàng)目賠本銷售，求爺爺告奶奶、開(kāi)展團(tuán)購(gòu)、電商促銷、行銷、全民營(yíng)銷等等各種銷售武器統(tǒng)統(tǒng)用上，只為換得一定的現(xiàn)金流，即便如此依然哀鴻遍野，14、15年的年關(guān)到處堵馬路的現(xiàn)象相信大家都?xì)v歷在目。以自住為導(dǎo)向的襄陽(yáng)市場(chǎng)，平穩(wěn)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不宜過(guò)快上漲也不宜實(shí)質(zhì)性下跌，房?jī)r(jià)就算不讓跑贏GDP（6—10%）,至少也要跑贏CPI（2-5%）。否則就是下跌，就丟失了信心和前進(jìn)的動(dòng)力，后患無(wú)窮。

二、多渠道供給提速，化解供求矛盾

當(dāng)前已拿預(yù)售，實(shí)際未成交的有效套數(shù)按我們的統(tǒng)計(jì)不足5000套，也就是我們實(shí)際的存銷比已經(jīng)低于6個(gè)月，可以說(shuō)有效供給告急，需要快速增加有效供給。一是土地有效供給，兩改兩遷的土地、符合國(guó)務(wù)院2015年25號(hào)文規(guī)定的地方政府招商引資約定的土地、平衡用地、正常招牌掛的土地，這四類需要齊頭并進(jìn)，形成快速有效的供給，彌補(bǔ)過(guò)去幾年的供地不足，化解供求矛盾。二是商品住宅有效供給，土地供應(yīng)之后，規(guī)劃、施工、預(yù)售環(huán)節(jié)都要提速。

三、棚改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需要適度上調(diào)

棚改是一個(gè)周期，要到2020年結(jié)束。襄陽(yáng)自2016年9月開(kāi)始推行棚改政策，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)處于低迷期，屬于去庫(kù)存的艱難期。當(dāng)年的棚改標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，推動(dòng)棚改是相對(duì)容易的事情。市場(chǎng)本身是動(dòng)態(tài)的，棚改的目的就是要提升城市品位、片區(qū)價(jià)值、改善民生，在這個(gè)過(guò)程，城市綜合價(jià)值一定是提升的，居住一定是升級(jí)的，價(jià)格上行在所難免。所以棚改的標(biāo)準(zhǔn)建議要結(jié)合市場(chǎng)價(jià)值和購(gòu)買力，做一定的調(diào)整。目前棚改已經(jīng)進(jìn)入新階段，一年前的標(biāo)準(zhǔn)難以解決當(dāng)前的矛盾。同樣一兩年之后，如果仍然套用現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，也會(huì)遇到新的問(wèn)題。所以當(dāng)前棚改和房?jī)r(jià)上漲之間的矛盾，需要政府協(xié)調(diào)國(guó)開(kāi)行因地制宜、因城施策，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)需要考慮動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)。穩(wěn)房?jī)r(jià)，提標(biāo)準(zhǔn)，才能本質(zhì)上解決這個(gè)矛盾。

四、警惕繁榮底下潛藏的危機(jī)

今年半年會(huì)的時(shí)候，我說(shuō)很多企業(yè)還在治療冬天留下的后遺癥。目前看來(lái)，舊病未除，新病又來(lái)。當(dāng)前供應(yīng)量不足去庫(kù)存周期短，但在這樣的供求關(guān)系下，成交其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)。特別是十九大之后，上訪量和成交量較高峰期有一定幅度的下滑。一方面大家為了合理的備案價(jià)傷透了腦筋，一方面市場(chǎng)寒流正在悄悄逼近。房住不炒，全國(guó)樓市高壓的、持續(xù)的調(diào)控政策已經(jīng)嚴(yán)重影響了市場(chǎng)信心和客戶的購(gòu)買預(yù)期。特別是嚴(yán)苛的限價(jià)。如果現(xiàn)在買和一年后買，是一樣的購(gòu)買成本和可選房源，還有哪個(gè)客戶愿意現(xiàn)在出手？沒(méi)有迫切的居住需求，不能現(xiàn)房銷售的話，市場(chǎng)需求會(huì)降到冰點(diǎn)?？蛻敉耆梢杂梅靠罾碡?cái)，一年還有5%的穩(wěn)定收益，直到項(xiàng)目具備現(xiàn)買現(xiàn)住階段再出手。買漲不買跌，這是市場(chǎng)現(xiàn)象。所以，希望價(jià)格評(píng)審團(tuán)和局里對(duì)各個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前的一房一價(jià)備案做更合理的指導(dǎo)和審核。既能符合市政府整體調(diào)控的方向又能兼顧市場(chǎng)合理的增幅，起到平穩(wěn)發(fā)展的作用。只要襄陽(yáng)的房?jī)r(jià)增幅在70個(gè)大中城市中排名中下游，襄陽(yáng)就不會(huì)受到額外的關(guān)注。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入下半場(chǎng)，進(jìn)入新時(shí)代，我們作為從業(yè)者，要審時(shí)度勢(shì)，順勢(shì)而為，促進(jìn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。