山水檀溪營(yíng)銷總監(jiān) 趙傳先

本次襄陽(yáng)市三季度地產(chǎn)形勢(shì)分析會(huì)，恰逢中共十九大剛剛結(jié)束，這是一個(gè)很好的時(shí)間點(diǎn)。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，我們的分析有更充分的依據(jù)和底氣。下面，我將本人的觀點(diǎn)闡述如下：

一、今后襄陽(yáng)的地產(chǎn)一定是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。這個(gè)判斷有以下依據(jù)：

1、十九大報(bào)告關(guān)于房子的定位很明確。

習(xí)近平總書(shū)記在報(bào)告第八部分“提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”中這樣表述：

堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

圍繞這個(gè)定位，這覺(jué)得十九大后的這五年，出臺(tái)房產(chǎn)稅的可能性是存在的，將持有環(huán)節(jié)的稅收征起來(lái)有很大的概率。

這個(gè)定位也是給老百姓一個(gè)心理預(yù)期：房?jī)r(jià)不會(huì)這么一直漲的。而百姓的心理任何時(shí)候都是買漲不買跌?？只判缘馁?gòu)買需求被抑制住了

2、金融對(duì)地產(chǎn)的支持在逐步收緊。

沒(méi)有資金的支持，地產(chǎn)的繁榮是寸步難行。我們開(kāi)發(fā)商已經(jīng)感覺(jué)得到，房子賣出去了，只能收到首付款，按揭款的到位時(shí)間大大延后。這間接地提高了開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本。房貸利率也在提高，老百姓的購(gòu)房成本也在上升。這也會(huì)抑制百姓的購(gòu)房需求。

因此，從以上兩年層面來(lái)講，需求被大幅抑制了。

3、政府對(duì)襄陽(yáng)棚改接下去的做法，也會(huì)使襄陽(yáng)樓市在今后會(huì)以穩(wěn)為主。

本輪襄陽(yáng)房?jī)r(jià)的主要推手是棚改，這是不容置疑的。棚改釋放了大量的需求。過(guò)去對(duì)這個(gè)預(yù)計(jì)不足，未提前采取措施導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度地上漲。此次在各個(gè)區(qū)合計(jì)推出200余萬(wàn)方的雙限房（限購(gòu)買對(duì)象、限銷售價(jià)格），將從根本上解決這個(gè)問(wèn)題。就象大禹治水一樣，疏導(dǎo)的方法很管用。

4、房管部門的備案價(jià)審批，也設(shè)了一條不可逾越的價(jià)格紅線。

這是大禹治水中“堵”的方法，立竿見(jiàn)影。這也是很多城市在采取的方法。這樣做雖不是長(zhǎng)久之計(jì)，但可以時(shí)間換空間。隨著大批量雙限房的推出，備案價(jià)審批放松的可能性較大，但至少需要一年以上的時(shí)間。

5、市場(chǎng)數(shù)據(jù)也支持了“穩(wěn)”定當(dāng)頭的判斷。本人做了一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，45%的人認(rèn)為，十九大以后，房?jī)r(jià)會(huì)以穩(wěn)為主，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的人只占18%。

二、諸侯爭(zhēng)霸、本地小房的局面正在形成。

過(guò)去，讓恒大和綠地這樣的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)來(lái)，要招商引資，給優(yōu)惠政策。而今，大房企都想進(jìn)襄陽(yáng)了，還爭(zhēng)得頭破血流。大房企由于資金實(shí)力強(qiáng)，本地的小企業(yè)已經(jīng)基本上沒(méi)有市場(chǎng)機(jī)會(huì)了。近兩次的土地拍賣已經(jīng)充分證明了這一點(diǎn)。

三、對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的建議：

1、加快土地供應(yīng)速度。

2、對(duì)于全市未來(lái)五年的供應(yīng)計(jì)劃要公布出來(lái)，讓大家看到未來(lái)的供應(yīng)量有多大。

3、對(duì)于有商變住土地的需求的要解放思想，不能卡住不辦或限制比例，按市場(chǎng)的需求辦。

4、加快規(guī)劃審批速度，讓各項(xiàng)目盡快向前推進(jìn)。