湖北壹佰川房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)  杜凱

一、十九大為房地產(chǎn)定調(diào)

1、定位

“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”

2、措施

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”

3、目的

“讓全體人民住有所居”

二、政策解讀

1、“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”

“十九大”與”十八大“相比，關(guān)于房地產(chǎn)的論述上有3個(gè)明顯的改變，第一，明確住房屬性為居住和準(zhǔn)公共物品；第二，針對(duì)不同城市、不同人群，明確商品住宅、公共租賃房以及共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)主體；第三，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要手段，住房保障成為保證適度需求側(cè)刺激的基礎(chǔ)。

明確住房屬性，包括居住屬性和準(zhǔn)公共物品屬性，去投資屬性意義明顯。

2、“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”

通過住房制度安排，針對(duì)核心熱點(diǎn)城市、三四線城市，明確商品住宅、公共租

賃房以及共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)主體。

房地產(chǎn)重新定位，明確居住和準(zhǔn)公共物品屬性，剝離投資屬性。符合“十九大”之后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變?yōu)?“供給側(cè)改革+適度擴(kuò)大內(nèi)需”的驅(qū)動(dòng)方式，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)將進(jìn)一步弱化，為“適度擴(kuò)大內(nèi)需”提供保障和基礎(chǔ)。

3、金融收緊

傳統(tǒng)的降準(zhǔn)、降息將不再作為首要調(diào)節(jié)工具；謹(jǐn)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

三四線城市房?jī)r(jià)收入比低，將成為債務(wù)杠桿率提升的主要區(qū)域。 

從銀行業(yè)治理的方向來看，與房地產(chǎn)行業(yè)的上下游關(guān)系較大，從私募基金備案管理規(guī)范4號(hào)文件、互聯(lián)網(wǎng)金融整治、開發(fā)商拍地自有資金審查、禁止首付貸等行為來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道已經(jīng)收窄。

三、襄陽房地產(chǎn)市場(chǎng)政策

1、限價(jià)

“限價(jià)令”是極度考研開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力的政策之一，因?yàn)樗鼤?huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)進(jìn)行限制，且這種限制帶有強(qiáng)烈的行政色彩。為遏制房?jī)r(jià)上漲過快的情況，近幾年來熱點(diǎn)城市對(duì)商品房預(yù)購(gòu)價(jià)格進(jìn)行管控，今年3月以來，限價(jià)措施進(jìn)一步圍擴(kuò)，已從東部熱點(diǎn)城市蔓延至部分三線城市及中西部區(qū)域。襄陽自2017年上半年已逐步開始限價(jià)。

2、限簽

隨2016年至2017年“供給側(cè)改革”及“兩改兩遷”政策推動(dòng)，襄陽剛性及改善性需求逐步得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)量齊升。為遏制房?jī)r(jià)上漲過快，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升的總則，“限制網(wǎng)簽”、“限制備案價(jià)格”、“限制區(qū)域預(yù)售價(jià)格”等條款成為熱點(diǎn)城市主要調(diào)控手段。

3、嚴(yán)管

2017年10月30日正式出臺(tái)“限售令”，襄陽成為湖北省限售嚴(yán)管第一個(gè)城市。

四、襄陽房地產(chǎn)近期主要表現(xiàn)

1、供應(yīng)地價(jià)高，（如恒大、碧桂園新拍土地價(jià)格），對(duì)政府的財(cái)政收入利好。

2、襄陽自2017年供給側(cè)改革以來，市場(chǎng)有如：九街十八巷、山河萬里、富春山居、碧桂園等一系列高端項(xiàng)目的出現(xiàn)，2016年至2017年量?jī)r(jià)齊升，市場(chǎng)表現(xiàn)良好，目前面臨限價(jià)限售政策，改善型需求熱情有所降低。

3、2017年6月以來，中心城區(qū)二手房?jī)r(jià)格高于一手房?jī)r(jià)，如長(zhǎng)虹路沿線二手房?jī)r(jià)高于漢水華城，檀溪片區(qū)二手房?jī)r(jià)高于山河萬里、碧桂園等。

4、兩改兩遷在2016年進(jìn)度快、力度大，貨幣化補(bǔ)償政策對(duì)房地產(chǎn)起到絕對(duì)性的促進(jìn)作用。2017年以來，拆遷政策與征遷戶預(yù)期值相差較大，加上房?jī)r(jià)上漲，征遷進(jìn)度極速緩慢，致使2016年7月開始房市降溫、成交量下降。

五、對(duì)未來市場(chǎng)的判斷

1、多層次供給措施的落實(shí)、調(diào)整會(huì)促使襄陽房市平穩(wěn)發(fā)展，購(gòu)房者的選擇面更多。

2、限價(jià)限售會(huì)從根本上解決炒房行為，投資需求降低、市場(chǎng)熱度降低、表現(xiàn)平和。

3、嚴(yán)格管控和金融政策的收窄會(huì)進(jìn)一步約束開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力，促使開發(fā)建設(shè)能力提高，企業(yè)成本增加，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大，但呈現(xiàn)出的產(chǎn)品會(huì)越來越好。

4、隨著兩改兩遷的調(diào)整、提速，購(gòu)房需求會(huì)逐步呈現(xiàn)，產(chǎn)品需求更加明確細(xì)分，企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)做更加精準(zhǔn)有效的營(yíng)銷。

5、隨著2017年新增的土地供應(yīng)，2018年供應(yīng)量會(huì)有更廣的提升，競(jìng)爭(zhēng)面加大，企業(yè)應(yīng)從提升產(chǎn)品品質(zhì)的客戶體驗(yàn)感入手，增加購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。