襄陽臥龍古鎮(zhèn) 趙社中

2016年2月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)，帶動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。當(dāng)年7月21日，住建部、國家發(fā)改委、財政部明確提出，到2020年我國將培育1000個左右的特色小鎮(zhèn)，并公布北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)等127個鎮(zhèn)為第一批中國特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)，是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上將產(chǎn)、城、人、文的理念與功能進行整合，打造具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項目。

一、特色小鎮(zhèn)當(dāng)前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過程。

特色小鎮(zhèn)目前主要有智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等類型。

全國特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然也有依托第一產(chǎn)業(yè)即農(nóng)業(yè)，特別是新興農(nóng)業(yè)形成的田園綜合體和新興農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。首批特色小鎮(zhèn)主要分布在我國東部，又以華東地區(qū)最為密集，共39個，約占127個小鎮(zhèn)的30%。

中國缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運營商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導(dǎo)向之下，對于來自傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)機構(gòu)，無論是商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變還是產(chǎn)業(yè)要素的開發(fā)和導(dǎo)入，運營特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)。特色小鎮(zhèn)經(jīng)營需要長期、大量資金投入，特色小鎮(zhèn)之于房企，到底是機會還是雞肋，尚是值得長期觀察的問題。

二、從長遠發(fā)展來看，基于地方特色而塑造的特色小鎮(zhèn)，成為更符合新型城鎮(zhèn)化要求的主題空間和促進就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場。

需要在結(jié)合各自地區(qū)的具體情況打造的同時，注重“質(zhì)”的發(fā)展，即要和當(dāng)?shù)匚幕?、自然山水、特色資源結(jié)合，形成獨具特色IP的主題性小鎮(zhèn)。應(yīng)注意到小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能完備性，除產(chǎn)業(yè)功能、旅游設(shè)施外，應(yīng)具備居住及其他城鎮(zhèn)配套的自我滿足。特色小鎮(zhèn)中應(yīng)有真正的原居民，同時能留住外來訪客7×24小時、甚至更長時間停留，并在小鎮(zhèn)中形成規(guī)?；?、重復(fù)性的消費。

三、特色小鎮(zhèn)是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的很好路徑，但避免“一窩蜂”圈地行為。

特色小鎮(zhèn)的模式，既能發(fā)揮開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢，也能解決開發(fā)商拿地難困境。有些開發(fā)商真正的動機未必都是打造小鎮(zhèn)，而是借由文旅小鎮(zhèn)獲取低價的旅游用地，打造房地產(chǎn)項目。開發(fā)商“一窩蜂”地沖進去，會造成規(guī)模不斷擴大，并開始人為制造庫存。對開發(fā)商而言，特色小鎮(zhèn)逐漸成為其低價獲取土地的一種方式，并可以通過與地方政府的談判，低價獲取更多的資金。

傳統(tǒng)地產(chǎn)運營商由于缺少產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗，一般都難以對產(chǎn)業(yè)進行深入系統(tǒng)的設(shè)計和定位，特別是難以對特定產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節(jié)進行細致的考量。但良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初始驅(qū)動力，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要靠產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入來帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形成，從而實現(xiàn)小鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)融合。

我們襄陽一共有4個特色小鎮(zhèn)：棗陽市物流商貿(mào)小鎮(zhèn)、棗陽市古帝鄉(xiāng)里小鎮(zhèn)、谷城縣千企小鎮(zhèn)、老河口市循環(huán)小鎮(zhèn)。而襄陽城區(qū)還沒有類似項目出現(xiàn)，主要原因是產(chǎn)業(yè)和小鎮(zhèn)嫁接的不夠，比如襄陽城區(qū)的臥龍古鎮(zhèn)、棲溪小鎮(zhèn)、臥龍山藥專業(yè)合作社等，雖然沒有申報特色小鎮(zhèn)，但實質(zhì)上在做一些特色小鎮(zhèn)的事情。

就拿我們同元集團開發(fā)的長壽菩提古鎮(zhèn)來說，該項目09年開始建設(shè)，2012年成功開業(yè)運營至今。首先，在文旅古鎮(zhèn)建設(shè)方面有著十多年的開發(fā)、運營經(jīng)驗，成功開發(fā)運營了彝人古鎮(zhèn)、長壽菩提古鎮(zhèn)等。其次，古鎮(zhèn)開業(yè)后，通常整合一批第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐，比如長壽菩提古鎮(zhèn)在開業(yè)后的第三年里入駐了數(shù)十家文化企業(yè)。最后，古鎮(zhèn)通過旅游這條線，把區(qū)域整個旅游點貫穿，不但解決了一定量的就業(yè)人口，還為地方稅收、板塊發(fā)展等帶來很大的經(jīng)濟效益。起初，業(yè)界和百姓都不理解該類項目，總以為是圈地搞房地產(chǎn)，當(dāng)然，對于私營企業(yè)來說，前期賣一定數(shù)量的房屋是必須的，因為必須解決滾動開發(fā)資金需求，其實到最后，所售房屋的資金，是大量投入到項目后期的開發(fā)和運營當(dāng)中，比如開業(yè)后每年至少投入3000萬以上的運營管理費用。同時，為了真正做好古鎮(zhèn)的運營，公司必須自持30%以上的物業(yè)在手里。

而如今在我們襄陽投資的臥龍古鎮(zhèn)，依托襄陽西大門旅游集中帶，依托古隆中深厚的文化歷史底蘊，將1200畝核心古鎮(zhèn)打造成一個本地特色旅游古鎮(zhèn)。當(dāng)然，項目與長壽古鎮(zhèn)有著相似的經(jīng)歷，襄陽房產(chǎn)界和百姓也是不理解，誤認為是搞房產(chǎn)開發(fā)。只有我們身在其中的員工才更理解自己項目開發(fā)的模式，臥龍古鎮(zhèn)雖然目前還沒有申報中國特色小鎮(zhèn)，但與長壽菩提古鎮(zhèn)的發(fā)展目標一致，走的路子一樣。臥龍古鎮(zhèn)目標是實現(xiàn)襄陽二次旅游消費場所、集聚相關(guān)產(chǎn)業(yè)、整合鄂西北旅游游線的貫穿。那么在實際的開發(fā)過程中，先發(fā)售一部分物業(yè)，從市場獲取一些后續(xù)建設(shè)資金，但，這不是我們的目的，我們的目的仍是像長壽菩提古鎮(zhèn)一樣，要把襄陽本地乃至湖北、鄂西北一帶的特色產(chǎn)業(yè)整合進來，比如，微創(chuàng)企業(yè)、文化類企業(yè)、旅游服務(wù)類企業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)、工藝品開發(fā)企業(yè)等等。不但如此，還要構(gòu)建自己的“原居民”入住，即古民居類型的產(chǎn)品要入住進來，保證一個古鎮(zhèn)的生活氣息。不但如此，項目內(nèi)大量的公建，比如襄陽府衙門、武廟、書院、古戲臺、文化活動中心、城門樓等，作為文化旅游功能不出售，除此之外，還自持大量的商業(yè)物業(yè)，比如國醫(yī)館、非遺館、民俗館、特色餐飲街等。

正如前面所述，特色小鎮(zhèn)經(jīng)營需要長期、大量資金投入，特色小鎮(zhèn)之于房企，到底是機會還是雞肋。根據(jù)我們十多年的經(jīng)驗，經(jīng)營稍有不慎，對于房企來說，就要陷進去。所以，為了保證項目的良性運作，必須前期對一量的物業(yè)進行出售。當(dāng)然，在目前全國各地都在穩(wěn)房價這一背景下，希望業(yè)界、百姓、主管部門等對特色小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園等特殊項目出臺寬松點的政策，同時要控制一窩蜂借機圈地、哄抬房價等行為。