民發(fā)集團(tuán)總裁黃作濱

襄陽(yáng)在大力推行“三去一降一補(bǔ)”的政策以來(lái)，成績(jī)卓越，特別是樓市去庫(kù)存效果尤其明顯。自今年第三季度以來(lái)，樓市存銷比周期持續(xù)過(guò)短，房源供應(yīng)緊缺從而引發(fā)了新問(wèn)題：土地供應(yīng)告急，有效庫(kù)存告急，價(jià)格漲幅告急，棚改速度告急。這幾個(gè)問(wèn)題環(huán)環(huán)相扣。最近2年，住宅用地供應(yīng)次數(shù)和總量嚴(yán)重不足，未能形成有計(jì)劃有節(jié)奏的土地供應(yīng)，市場(chǎng)有效房源急劇下降，供不應(yīng)求，價(jià)格持續(xù)上升，2年前制定的棚改政策顯然不適應(yīng)于當(dāng)前市場(chǎng)，矛盾突出，棚改陷入困境，從而又掉頭調(diào)控樓市。當(dāng)前調(diào)控重拳頻出，蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭遭遇當(dāng)頭一棒，發(fā)展預(yù)期受到巨大影響，襄陽(yáng)樓市已由熱趨冷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。為“防風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)市場(chǎng)”建議如下：

一、平抑地價(jià)：加快住宅用地的有效供應(yīng)

各城區(qū)加快土地收儲(chǔ)力度，有節(jié)奏有針對(duì)性的投向市場(chǎng)。特別是棚改區(qū)域要按完整地塊征收，形成凈地待出讓。棚改2年以來(lái)，到處開(kāi)花，但沒(méi)有結(jié)果地。最近2年市場(chǎng)化供應(yīng)的土地僅四幅（其余都老項(xiàng)目的后續(xù)土地），恒大地產(chǎn)獲得的人民西路（翡翠華庭））和樊宛路08地塊、碧桂園獲得的二汽和追日地塊，后三幅地塊平均溢價(jià)近200%，推動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格迅猛上升及新房的價(jià)格預(yù)期。還有很多大型房企有意進(jìn)入襄陽(yáng)，如果沒(méi)有充足的供地計(jì)劃，未來(lái)土地市場(chǎng)必然持續(xù)火熱，地價(jià)仍然會(huì)居高不下。面粉貴了，面包自然不會(huì)便宜。建議對(duì)棚改地塊接近征收完畢的地塊，列出清單，一個(gè)地塊一個(gè)地塊的攻堅(jiān)，逐個(gè)清零，加快收儲(chǔ)和供應(yīng)。對(duì)新開(kāi)展的棚改區(qū)域或地塊，建議結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)，適當(dāng)上調(diào)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)利用棚改資金實(shí)現(xiàn)城市更新和發(fā)展。

二、平穩(wěn)市場(chǎng)：促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展

襄陽(yáng)地產(chǎn)從2010年至今，歷經(jīng)14、15年長(zhǎng)達(dá)兩年多的大寒冬。樊城的中央公園、鳳凰溫泉等項(xiàng)目都在寒冬中倒下，至今未全部解決問(wèn)題、消除社會(huì)影響。在目前看似火熱的市場(chǎng)中，依然有多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)巨額的貸款逾期，年末仍有項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)交付危機(jī)引發(fā)群體維權(quán)事件。襄陽(yáng)的本土地產(chǎn)企業(yè)，在過(guò)去幾年里，并沒(méi)有幾個(gè)從樓市中獲得巨大利益。銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)融資企業(yè)采取的是名單準(zhǔn)入制，三線城市和非百?gòu)?qiáng)房企不在名單內(nèi)。這意味著襄陽(yáng)地產(chǎn)企業(yè)很難獲得表內(nèi)資金貸款，要付出更高的融資成本才有可能獲得表外資金。部分企業(yè)在市場(chǎng)低迷期為必要的現(xiàn)金流，只能通過(guò)高息民間或小貸公司借貸，成本始終居高不下。所以很多企業(yè)在市場(chǎng)上行期的熱銷和價(jià)格增幅，實(shí)際上很大一部分是在彌補(bǔ)甚至不足以彌補(bǔ)下行期的虧損。如果以2011年的4729元/平住宅均價(jià)為基準(zhǔn)點(diǎn)，按每年不高于襄陽(yáng)GDP增幅的發(fā)展速度計(jì)算，2017年可達(dá)8000元/平，當(dāng)前6300元/平房?jī)r(jià)并不是很高。如果市場(chǎng)急劇下降，勢(shì)必引發(fā)更大的社會(huì)問(wèn)題，房產(chǎn)畢竟是大多數(shù)家庭重要的資產(chǎn)構(gòu)成，資產(chǎn)的保值增值率如果低于M2增速，甚至低于保底性理財(cái)產(chǎn)品的收益率，那就是嚴(yán)重的資產(chǎn)縮水，這對(duì)大部分家庭來(lái)講都是巨大的損失和打擊。

三、鼓勵(lì)升級(jí)：美好生活需要更好的產(chǎn)品和服務(wù)匹配

襄陽(yáng)在復(fù)興。各種綜合配套設(shè)施的升級(jí)，在不斷提升襄陽(yáng)的城市品位和等級(jí)。市民對(duì)住房的需求，早已不是簡(jiǎn)單的混凝土圍合的冰冷空間。這要求企業(yè)要建造更好的房子，提供更好服務(wù)和配套，再加上建筑材料和人工成本的大幅上漲，開(kāi)發(fā)成本也在逐漸提升。國(guó)務(wù)院和住建部提倡環(huán)保建筑、綠色建筑、節(jié)能建筑等高品質(zhì)的建筑，這些都需要成本的增加才能實(shí)現(xiàn)。應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)，打造品牌，促使市場(chǎng)形成豐富的產(chǎn)品供應(yīng)體系，做到“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”。在市場(chǎng)監(jiān)管過(guò)程中，建議從這三個(gè)方面，分類監(jiān)管，不搞一刀切。

四、支持精裝：提高成品住宅的供應(yīng)促進(jìn)自住

從節(jié)能、減排、環(huán)保和減少建筑垃圾等角度出發(fā)，成品住宅是未來(lái)住房市場(chǎng)的趨勢(shì)，這也是住建部支持和倡導(dǎo)的。減少空置、閑置和投機(jī)需求，發(fā)展市場(chǎng)化租賃市場(chǎng)，精裝成品房是很重要載體。但目前為管控價(jià)格目標(biāo)，襄陽(yáng)不再審批精裝房的一房一價(jià)，這導(dǎo)致，客戶購(gòu)買精裝房只能簽兩份合同，毛坯的享受個(gè)貸政策，精裝的則是消費(fèi)貸，后者的年限短、利率高，間接導(dǎo)致市民購(gòu)買成本的提升。房住不炒，應(yīng)該鼓勵(lì)企業(yè)最大限度增加房子的居住屬性和價(jià)值，提高炒房門檻和成本。精裝房顯然更彰顯居住屬性，建議予以支持，允許企業(yè)在正常毛坯價(jià)中增加精裝成本，一同申報(bào)一房一價(jià)。對(duì)于因此導(dǎo)致的價(jià)格上漲，建議主管部門單獨(dú)和省廳及住建部報(bào)告，一分為二且客觀的看價(jià)格的增幅。

五、擴(kuò)大范圍：逐步將三縣三市并入均價(jià)統(tǒng)計(jì)

日前湖北發(fā)布價(jià)格控制目標(biāo)，今年11月、12月均價(jià)不得超越前十月均價(jià)，且明年價(jià)格增幅應(yīng)和居民可支配收入的增幅相適應(yīng)。襄陽(yáng)前10月住宅入網(wǎng)（房管局網(wǎng)簽系統(tǒng)）均價(jià)每平米6300多元。以此推算則明年則是7000元左右，這是不可能完成的任務(wù)。當(dāng)前網(wǎng)簽均價(jià)6300元/平米，很大因素是因?yàn)榫W(wǎng)簽的滯后。當(dāng)下城區(qū)住房整體均價(jià)實(shí)際已超7000元/平米，核心區(qū)、江景房、洋房、聯(lián)排等高端房源已破萬(wàn)。明年幾個(gè)高價(jià)地上的房源要入市，勢(shì)必也會(huì)拉高區(qū)域均價(jià)。更難實(shí)現(xiàn)價(jià)格管控目標(biāo)。要求各企業(yè)降價(jià)促銷，立馬引發(fā)行業(yè)危機(jī)。所以在整體市場(chǎng)平穩(wěn)可控的基礎(chǔ)上，建議將三縣三市成交數(shù)據(jù)逐步并入襄陽(yáng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。這也是各大城市普遍的做法，更能體現(xiàn)全市的地產(chǎn)市場(chǎng)，而非片面集中在主城區(qū)。