林中

旭輝集團(tuán)董事長

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關(guān)注經(jīng)營的本質(zhì)

關(guān)注有質(zhì)量的增長

關(guān)注企業(yè)的責(zé)任、使命和擔(dān)當(dāng)

這才是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營之道

2017年市場比預(yù)期好，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)銷售額達(dá)13.37萬億，相當(dāng)于全球汽車市場一年的交易額，不動(dòng)產(chǎn)成交面積169408萬平米，成交面積、成交金額雙雙創(chuàng)新高，在2017年初的時(shí)候，沒有人能預(yù)測市場會(huì)這么好。

2017年，我們看到的是“大象比兔子跑得快”，行業(yè)發(fā)生了巨大變化，這個(gè)變化對未來會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。行業(yè)聚集度越來越高，一線城市成交量在整個(gè)市場的比重減少了一半，三四線城市火爆。

 — 壹 —

2017年市場分化很明顯，已經(jīng)很難用簡單的“漲”和“跌”去形容了，甚至在同一個(gè)城市里，不同的板塊，漲跌都不一樣。第二個(gè)特點(diǎn)就是城市輪動(dòng)，從一線城市向強(qiáng)二線城市，從強(qiáng)二線城市向三四線城市輪動(dòng)。

2017年，土拍出讓規(guī)則花樣翻新，開發(fā)商要不斷適應(yīng)規(guī)則的變化，但其實(shí)2017年已經(jīng)有個(gè)苗頭，就是熱點(diǎn)城市地王出現(xiàn)虧損。

2017年，一二線市場出現(xiàn)緊平衡的狀況，表現(xiàn)就是供應(yīng)少、銷售少、庫存少，這些因素對2018年和2019年會(huì)有較大的影響。未來行業(yè)的收并購會(huì)非常頻繁。

從2017年的市場來看行業(yè)未來，短期最大的影響因素就是“政策、政策、政策”，十九大決定了新時(shí)代房市的大政、方針，“住有所居”成為主基調(diào)，住房制度的改革、長效機(jī)制的確立，去投資屬性，重居住屬性，輕經(jīng)濟(jì)功能，重民生功能。“五限”后進(jìn)入行政調(diào)控常態(tài)化階段，房價(jià)進(jìn)入計(jì)劃管制時(shí)代。

 — 貳 —

長期是非?？春玫模?yàn)檫@是中國的國運(yùn)，中期取決于人口和經(jīng)濟(jì)，短期很難預(yù)測，因?yàn)橹饕凑叩淖兓?/span>

長期來看，行業(yè)進(jìn)入了新一輪長周期，也就是說在2017年-2035年，行業(yè)進(jìn)入了平穩(wěn)增長低頻波動(dòng)的長周期，跟1998年-2017年這一輪長周期是不一樣的，未來20年房價(jià)將平穩(wěn)增長，中國不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂，所以如果是自住，你在一二線看到滿意的，就放心大膽的去買。

但是住房屬性發(fā)生變化，未來的居住屬性更多的偏向居住屬性，長周期內(nèi)行業(yè)波動(dòng)也會(huì)由以前三年的短周期波動(dòng)變成中周期波動(dòng)，市場結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，由單一市場過渡到多元化市場，從增量市場變成存量市場，中國由一個(gè)高速增長的市場變成了一個(gè)成熟的市場。

住房需求從以前的“有房住”變成現(xiàn)在的講究“住好房”，從以前對面積的需求，變成了對居住質(zhì)量的需求，完全市場的競爭格局變成了現(xiàn)在寡頭壟斷競爭的格局，發(fā)展模式也不一樣，以前是內(nèi)生發(fā)展，未來很多房企的發(fā)展會(huì)偏向兼并、收購、整合。

從未來5-8年的中期趨勢來看，行業(yè)高位平臺(tái)期漸行漸遠(yuǎn)，行業(yè)規(guī)模在緩慢萎縮，行業(yè)規(guī)模洗牌結(jié)束  格局形成并穩(wěn)定。

未來5-10年行業(yè)洗牌基本結(jié)束，TOP100企業(yè)市場占有率≥80%，TOP10市場占有率≥40%，行業(yè)規(guī)模向百強(qiáng)集中，百強(qiáng)份額向龍頭集中。

行業(yè)整合、兼并收購未來會(huì)進(jìn)入高潮，特別是在二線城市中的中小企業(yè)，會(huì)被大量兼并、收購，最近我們內(nèi)部在講，“大魚吃小魚，快魚吃慢魚，好魚吃病魚”，但是行業(yè)的細(xì)分市場會(huì)非常的繽紛多彩，涌現(xiàn)一批小而美的企業(yè)，比如說在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)有巨大的機(jī)會(huì)。中國的存量市場是非常大的，蘊(yùn)含著巨大的機(jī)會(huì)。

政策方針將保持穩(wěn)定，未來5-10年是可預(yù)測的，行業(yè)波動(dòng)從過去3年短周期拉長到5-7年中周期波動(dòng)，這個(gè)波動(dòng)的變化對企業(yè)影響很大，會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營節(jié)奏，行業(yè)周期在弱化，城市周期在強(qiáng)化，所以應(yīng)該更多的研究城市周期。

 — 叁 —

行業(yè)內(nèi)很多在講規(guī)模，那么規(guī)模是什么？規(guī)模是經(jīng)營成果的轉(zhuǎn)化，是經(jīng)營的基本要素，對地產(chǎn)行業(yè)來講，規(guī)模是“今天的入場券、明天的利潤”。

在地產(chǎn)主流市場里面，1000億只是生存規(guī)模，要想具有競爭優(yōu)勢，規(guī)模要達(dá)到3000億，要具備發(fā)展規(guī)模，就要5000億，所以，“發(fā)展才是硬道理”，但規(guī)模背后，我們也要關(guān)注均衡的增長，我們內(nèi)部強(qiáng)調(diào)增長率、利潤率和凈負(fù)債率的均衡，保持好的業(yè)績和盈利能力。

關(guān)注規(guī)模，也關(guān)注有質(zhì)量的發(fā)展，特別是財(cái)務(wù)質(zhì)量，我們內(nèi)部講是有現(xiàn)金的銷售，有回款的利潤，否則規(guī)模就是空的。其次是關(guān)注產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，這是經(jīng)營的基本。我們要做“三好”，好產(chǎn)品、好服務(wù)、好社區(qū)，要做到“銷售體驗(yàn)好、交付體驗(yàn)好、入住體驗(yàn)好”，要做到“好配套、好內(nèi)容、好生活”，企業(yè)只有靠產(chǎn)品和服務(wù)，才能傳遞企業(yè)使命和情懷。

關(guān)注規(guī)模，更關(guān)注經(jīng)營的本質(zhì)，經(jīng)營的本質(zhì)在我們內(nèi)部看，也是一個(gè)三角，就是“客戶、員工和產(chǎn)品”，關(guān)注客戶，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，我們才有存在的價(jià)值。幫助員工，幫助伙伴們實(shí)現(xiàn)目標(biāo)、幫助伙伴們成長、成就自己，我們跟所有的伙伴提倡“快樂、健康、豐盛、進(jìn)步”，因?yàn)槿瞬攀俏覀冏顚氋F的資產(chǎn)。

關(guān)注規(guī)模很重要，但是更應(yīng)該關(guān)注我們的使命和情懷，因?yàn)椴还茏吡硕噙h(yuǎn)，都不能忘了初心，“讓城市更精彩，讓城市生活更美好”，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，讓業(yè)主生活更美好，同時(shí)讓旭輝人的物質(zhì)和精神生活更美好。

關(guān)注規(guī)模，更關(guān)注企業(yè)社會(huì)責(zé)任，特別是旭輝從小企業(yè)做到大企業(yè)，大企業(yè)要有大企業(yè)的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)，大企業(yè)應(yīng)該更多的投入慈善、公益、扶貧等事業(yè)，樹立正面形象，傳遞正能量。

我認(rèn)為，企業(yè)特別是房企，在未來市場變化之后，除了關(guān)注規(guī)模，更應(yīng)該關(guān)注經(jīng)營的本質(zhì)，關(guān)注有質(zhì)量的增長，關(guān)注企業(yè)的責(zé)任、使命和擔(dān)當(dāng)，這才是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營之道。

來源：丁祖昱評樓市