在海南舉行的2018博鰲新浪財(cái)經(jīng)之夜·正和島夜話上，中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵表示房地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間，只是區(qū)域分布不合理。

??談及城市化問題，李鐵表示大家理解還不夠，有人認(rèn)為房地產(chǎn)的問題當(dāng)人均達(dá)到35平米的時(shí)候我們不用向往房子了，其實(shí)不然?，F(xiàn)在情況一是國(guó)內(nèi)仍有7300萬的城市流動(dòng)人口，還有未來增長(zhǎng)的2億城市人口，買房子只占10%的農(nóng)民，還有相當(dāng)一部分人沒有買房子，存在消費(fèi)升級(jí)的關(guān)系。

??二是房子的空間結(jié)構(gòu)的變化我們還沒有完成。第三，房子質(zhì)量的變化，從過去的房子平均30年到50年的周期，現(xiàn)在要求到100年。僅僅從房子的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的變化有非常大的市場(chǎng)。第四，消費(fèi)的變化。綜上所述，目前房地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間。只是區(qū)域分布不合理。

??以下為嘉賓發(fā)言實(shí)錄。

??李鐵：我來的時(shí)候看了一下我們的題目，剛才有幾位嘉賓講到了，包括中美貿(mào)易的時(shí)候我們也談到中國(guó)最大的優(yōu)勢(shì)是什么，其中就是城市化。我們城市化的利好時(shí)機(jī)上還沒有完全實(shí)現(xiàn)。

??舉一個(gè)例子，現(xiàn)在大家談房地產(chǎn)熱，談房地產(chǎn)談虎色變，房地產(chǎn)的問題當(dāng)人均達(dá)到35平米的時(shí)候我們不用向往房子了，實(shí)際上還是對(duì)城市化的理解不夠。

??80年代、90年代到現(xiàn)在，城市化率是58.52，戶籍人口城市化率42.3%，現(xiàn)在戶籍人口城市化率漲了10個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際上還有2.5億的存量，還有7300萬的城市流動(dòng)人口，還有未來增長(zhǎng)的2億城市人口，買房子只占10%的農(nóng)民，還有相當(dāng)一部分人沒有買房子，存在消費(fèi)升級(jí)的關(guān)系。

??另外，未來空間的變化。城市之間流動(dòng)過程中農(nóng)民進(jìn)城，小城市進(jìn)大城市，房子發(fā)生變更，所以房子的空間結(jié)構(gòu)的變化我們還沒有完成。

??第三，房子質(zhì)量的變化。我們過去的房子平均30年到50年的周期，現(xiàn)在要求到100年。我們僅僅從房子的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的變化有非常大的市場(chǎng)。

??第四，消費(fèi)的變化。剛才講的消費(fèi)升級(jí)，我們說了消費(fèi)的智能化、技術(shù)的升級(jí)，消費(fèi)的多元化升級(jí)也很重要?？倳浿v“房子是住的”，可是現(xiàn)在改善性住房不僅是一套房、兩套房，我們最近調(diào)查北京近十年，它整個(gè)住房從二環(huán)、三環(huán)現(xiàn)在到五環(huán)外的占93%，住房的郊區(qū)化明顯，買房子的人要到郊區(qū)買。這樣我們整個(gè)住房空間結(jié)構(gòu)，兩套房子的現(xiàn)象非常普遍了，傳統(tǒng)中國(guó)人攢錢買房子，農(nóng)村要蓋房子。所以，房地產(chǎn)還有非常大的發(fā)展空間。只是區(qū)域分布不合理，三四線城市、縣城，華夏幸福說我們要搞縣城，確實(shí)縣城的住房出現(xiàn)大量積壓，但是城市群的地方現(xiàn)在住房供給相當(dāng)緊張，房?jī)r(jià)高的原因就說明房子供給緊張。

??第二個(gè)升級(jí)是科技化的升級(jí)。我前天去碧桂園，碧桂園的莫斌（音）跟我說，過去聽很多人講智慧城市，講的都是云山霧罩，全是概念。后來一講講明白了，我們進(jìn)到一個(gè)房子里怎么智慧化？98年我們給中央提出城鎮(zhèn)化政策的時(shí)候是3億人口，大概8000多萬套住房。和剛才董明珠講的有關(guān)系，為什么我們現(xiàn)在看到家用電器不過剩了？原因是房子多了，一套房子里彩電、冰箱。但是下一步所有的智能技術(shù)、智慧技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)都要應(yīng)用到家庭，進(jìn)到家里可以看到系統(tǒng)化的鏈接，進(jìn)到社區(qū)，城市的治理全部都可以智能化。這個(gè)市場(chǎng)有一個(gè)最大的特點(diǎn)是兩頭帶動(dòng)，第一頭是我們居住的智能化。第二，會(huì)推動(dòng)需求的變革。7.5億互聯(lián)網(wǎng)人口，實(shí)際人口是13.9億，還有不到一半的人沒有使用智能手機(jī)，沒有進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)。如果這些人再進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)，劉俏講2030年GDP達(dá)到多少多少，但實(shí)際上2030年我們城市化率達(dá)到70%。這么多人進(jìn)入城市化，享受城市生活的時(shí)候，他對(duì)高科技的需求，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的需求，包括我們共享經(jīng)濟(jì)，我們還有1500個(gè)五萬人口以上的城市，還有6個(gè)千萬以上人口的大城市，這么多城市對(duì)智能、智慧的需求，它是一場(chǎng)革命。而這種革命隨著消費(fèi)的升級(jí)、多元化，它或會(huì)刺激變革，刺激我們的技術(shù)革命。

??所以，新時(shí)代、新機(jī)遇、新挑戰(zhàn)、創(chuàng)新，和城市化聯(lián)合得非常緊密。

來源：新浪財(cái)經(jīng)