時至年終，樓市有回暖之勢，買房再次成為熱點。買房是普通人的大事。以下風險也許不多見，但一旦被你遇到，那就是“煩惱百分百”，所以還是預防為好。

成交后，共同購房人說不賣房

買房遭遇：2012年5月，古先生通過中介公司與徐小姐簽訂房屋買賣合同，約定古先生以250萬元購買徐小姐的房屋。雙方在中介公司協助下辦理了交易過戶手續(xù)，古先生也支付了除尾款以外的大部分款項。但是，徐小姐未能按時交房，并且突然告知，該房屋系其與章某共同購買，現在章某不同意出售房屋，也不愿意搬出。經多次協商未果，古先生只能訴至法院。訴訟中，章某向法院提供了其與徐小姐的共同購房協議，該協議約定雙方出資共同購房，只是房屋產權僅登記在徐小姐一人名下，所以主張徐小姐未經其同意賣房行為無效。

律師提醒：由于限購等原因，借他人名義購房或者共同購房的現象時常發(fā)生，這就導致房地產登記權利人與真正的房屋權利人不一致。當事人之間就房屋權屬自然可以通過協議方式進行約定，但是因為這些協議在房地產登記機構并無登記備案，因此購房人無從知曉是否有協議以及協議內容，所以這些協議僅在其內部有效，對于購房者并無約束力。以上案例中古先生只能以房地產登記的徐小姐為準認定房屋產權人并與其進行交易，并無不當，章某以其與徐小姐內部協議主張房屋買賣無效的說法不能成立。雖然法院支持了古先生，但增加了訴訟之累畢竟是讓人煩惱的。

收房后，原同住人拒不搬出

買房遭遇：外地務工人員小常從莫某手中買了一套售后產權房。可當小常付了全部房款拿到房產證，去辦理交接手續(xù)時，發(fā)現房子里住著個老太太，一問才知是莫某的母親，在房屋變成售后產權房之前是同住人。小常多次與老太太協商搬出沒有結果，便將老太太告上法院。令小常意外的是，法院盡管認可了小常對房子擁有產權，但認為老太太是該售后公房的同住人，對該房屋有居住使用權且并無實際遷讓之處，所以駁回了小常的請求?？尚〕Ｔ谫彿壳翱吹降姆慨a證上明明只有莫某，看房時房子里也明明沒有人居住，現在突然來了個老太太，且沒有其他住處。

律師提醒：公房是國家作為一種住房待遇提供給居民的，包括承租人和符合條件的同住人，對于該公房都享有居住使用權?？僧斣摴勘怀凶馊嘶蛲∪速I下來變成產權房時，其他人對該房屋的權利(作為國家給予的一種待遇)就自然喪失了。或者說，同住人的權利轉化成要求產權人進行安置的權利(來源于公房售后時產權人對其他人的承諾)。也就是從對房屋的權利變成對產權人的權利。那么，當該售后公房轉讓產權時，自然應該由原產權人負責安置，與新產權人沒有任何關系。這樣的道理，法官肯定也明白，只是讓老太太住到馬路上去有悖社會倡導的和諧理念。

作低價，買方不愿補足差額款

買房遭遇： 2010年8月，江先生購買羅小姐一套房，總價80萬元。但簽約時江先生提出可作低房價，少繳稅費。同年9月，江、羅二人又簽訂補充協議一份，將房屋價格約定為64萬元。最終雙方按補充協議簽署正式買賣合同。誰想，正式合同簽訂不久，江先生卻只愿按64萬元支付購房款，羅小姐只得向法院提起訴訟。

律師提醒：所謂陰陽合同，就是在房屋買賣過程中，為了多貸款或在過戶時少交稅，買賣雙方簽訂的兩份或者兩份以上房屋價格等條款內容不同的合同。其中，為達到少納稅或其他目的而向有關部門登記備案的合同，稱為“陽合同”，其中約定的交易價格并非真正的交易價;同時，賣方與買方會另簽一份合同確定真正的交易金額并實際履行，稱為“陰合同”。當然，現實中還有一種形式，就是買賣雙方在作低房價后另簽一份協議，以裝修補償款和家具款的名義，補足房屋實際成交價。

根據我國《合同法》第52條規(guī)定：雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。陰陽合同中，當事人雙方為牟取私利，逃避國家稅收或騙取貸款而訂立的合同條款當屬無效。不過，司法實踐中會結合具體情況區(qū)分合同是部分無效還是全部無效。但無論合同的最終效力如何，陰陽合同都會給買賣雙方帶來巨大風險。

對于買方有四種風險：可能導致部分條款，特別是價格條款不具有約束力，進而導致買賣不能順利進行;貸款不足;再售承擔高費用;合同不成立。

對于賣方有兩種風險：宣告無效;房款不能全額收回，情形嚴重的，買賣雙方還可能面臨行政處罰和刑事追究。

過戶后，賣家戶口拒不遷出

買房遭遇：2011年7月，張先生與嚴先生簽訂房屋買賣合同，張先生購買嚴先生的房屋一套。之后，雙方如期履行合同，張先生支付了全部房款，并取得了房屋產權證。但房產過戶已經一年有余，嚴先生卻仍未將戶口遷出，張先生苦惱不已。

律師提醒：賣方戶口不遷出，會給買受人的權利帶來一定的影響，尤其是在房屋拆遷安置或再次出售的情況下。在二手房買賣中，因房屋已經過戶，賣方通常會積極配合遷出戶口。但是，一旦發(fā)生上述案例中的情況，買方往往束手無策。鑒于戶口遷移屬行政行為，法院往往以不屬于其管轄范圍為由不予受理。

那么這一風險應如何避免或降低呢?首先，在簽約時，買方可詳細了解房屋內的戶籍情況。因調取身份上的限制，這個步驟可以委托律師進行。其次，在房地產買賣合同中約定明確的戶口遷移條款。具體包括：1.約定賣方須于一定期限內遷出戶口;2.約定部分購房尾款在賣方戶口遷出后再予支付;3.如賣方未能在期限內遷出戶口，應向買方按天支付一定數額的違約金，或者直接約定賣方不遷出戶口的，買方有權解除合同。通過在簽約前做好戶口調查、簽約時明確賣方義務、未遷出時賣方承擔一定違約責任，買方才可將這一風險降到最低。