一紙新規(guī)，牽動(dòng)萬(wàn)千業(yè)主心弦，空置房物業(yè)費(fèi)繳納規(guī)則悄然生變。

2025年5月20日，襄陽(yáng)市發(fā)改委、市住新局、市市場(chǎng)監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》（襄發(fā)改價(jià)格[2025]327號(hào)）（下文中簡(jiǎn)稱《通知》）對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)問(wèn)題作出明確規(guī)定。

引發(fā)廣泛關(guān)注的是，《通知》中明確：“未裝飾裝修和未實(shí)際入住的房屋是否減免物業(yè)費(fèi)，應(yīng)首先依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定；若合同未約定，則適用民法典相關(guān)規(guī)定。”

這意味著，過(guò)去部分業(yè)主認(rèn)為“沒住就不用交物業(yè)費(fèi)”的認(rèn)知將被徹底打破。

新規(guī)核心：合同約定優(yōu)先，法律兜底

《通知》強(qiáng)調(diào)“規(guī)范收費(fèi)行為”，要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)合同。在收費(fèi)責(zé)任劃分上，新規(guī)延續(xù)既有原則：已竣工但尚未出售或交付的物業(yè)，費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；交付后的物業(yè)，費(fèi)用原則上由業(yè)主承擔(dān)。

針對(duì)空置房這一焦點(diǎn)問(wèn)題，新規(guī)確立了清晰的判定層級(jí)——物業(yè)服務(wù)合同中有約定的，從其約定；無(wú)約定時(shí)，則直接適用民法典第九百四十四條規(guī)定。

這一規(guī)定將合同的法律效力置于核心位置，業(yè)主在購(gòu)房簽訂前期物業(yè)合同時(shí)的審慎程度，將直接影響未來(lái)空置房的繳費(fèi)責(zé)任。

空置房爭(zhēng)議：地方法規(guī)與上位法的沖突

2018年4月，襄陽(yáng)市物價(jià)局、襄陽(yáng)市住房保障和房屋管理局出臺(tái)《關(guān)于襄陽(yáng)市區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)問(wèn)題的通知》（襄價(jià)服字〔2018〕45號(hào)）文件，文件規(guī)定：“房屋交付后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間業(yè)主承擔(dān)70%的物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！?/p>

全國(guó)人大常委會(huì)法工委曾明確指出：地方條例若統(tǒng)一規(guī)定空置房一律按70%收費(fèi)，缺乏上位法依據(jù)，且操作中易引發(fā)糾紛。

法工委強(qiáng)調(diào)：“未實(shí)際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費(fèi)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；未約定的，應(yīng)當(dāng)適用民法典規(guī)定”。這一觀點(diǎn)已被襄陽(yáng)新規(guī)采納。

隨著新規(guī)的實(shí)施，《關(guān)于襄陽(yáng)市區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)問(wèn)題的通知》（襄價(jià)服字〔2018〕45號(hào)）同時(shí)廢止。

新規(guī)實(shí)施后，新建的普通住宅建設(shè)單位尚未選聘物業(yè)服務(wù)人的，其普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按新規(guī)執(zhí)行。新規(guī)實(shí)施前，新建的普通住宅建設(shè)單位已依法選聘物業(yè)服務(wù)人并依法確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，其普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同約定執(zhí)行。

業(yè)主維權(quán)：拒交不是最優(yōu)解

隨著襄陽(yáng)新規(guī)落地，空置房業(yè)主需重新審視合同條款，未做特別約定的房屋將面臨全額繳費(fèi)義務(wù)。對(duì)此，有些業(yè)主可能會(huì)以為：自己都沒有入住，沒有享受物業(yè)服務(wù)，為什么還要交物業(yè)費(fèi)？

市物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)人士表示，服務(wù)公共性決定了業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)。民法典第九百四十四條明確規(guī)定：業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受服務(wù)為由拒付物業(yè)費(fèi)。核心在于物業(yè)服務(wù)具有不可分割的公共性——涵蓋清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等公共區(qū)域管理；包含電梯、監(jiān)控、路燈等共用設(shè)施運(yùn)行維護(hù)；保障小區(qū)整體環(huán)境與資產(chǎn)價(jià)值。

“就算房子空著，小區(qū)電梯、監(jiān)控、綠化等公共資源服務(wù)依然正常運(yùn)行”，這位人士指出，“你的房產(chǎn)價(jià)值正因這些服務(wù)得以維持”。

因此，如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)，將面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。