業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近熱點(diǎn)城市地價(jià)確實(shí)出現(xiàn)降溫，包括南京、蘇州、廈門(mén)，乃至上海，鎮(zhèn)江作為環(huán)南京區(qū)域城市受影響被傳導(dǎo)。這對(duì)樓市而言是一個(gè)積極信號(hào)，地價(jià)相對(duì)溫和，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)理性。這與“房住不炒”的政策是相匹配的。

長(zhǎng)三角土地市場(chǎng)降溫信號(hào)在逐漸增強(qiáng)。10月26日，南京公開(kāi)拍賣(mài)8幅地塊，分布于浦口、九龍湖、方山、燕子磯等熱門(mén)區(qū)域，中海、美的、景楓等房企均有所斬獲。不過(guò)這8塊地的樓面地價(jià)都沒(méi)有超過(guò)2萬(wàn)元/平方米；10月31日，南京再出讓4幅地塊，分別位于秦淮區(qū)、江寧區(qū)，其中3幅為住宅用地。由于宅地均沒(méi)有觸及最高限價(jià)，多名南京業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。

12月7日，鎮(zhèn)江出讓11幅土地，其中富力地產(chǎn)以77%的全場(chǎng)最高溢價(jià)率拿下一幅商住地。

融信品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理張文龍認(rèn)為，最近熱點(diǎn)城市地價(jià)確實(shí)出現(xiàn)降溫，包括南京、蘇州、廈門(mén)，乃至上海，鎮(zhèn)江作為環(huán)南京區(qū)域城市受影響被傳導(dǎo)。張文龍指出，這對(duì)樓市而言是一個(gè)積極信號(hào)：一方面政府開(kāi)始加大供應(yīng)，緩解供求關(guān)系；另一方面地價(jià)相對(duì)溫和，房?jī)r(jià)也會(huì)對(duì)應(yīng)理性。這與“房住不炒”的政策是相匹配的。

尋找新區(qū)域

年底長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)城市正加大推地力度。

而在一線城市供應(yīng)相對(duì)少的情況下，品牌房企開(kāi)始選擇進(jìn)入部分受經(jīng)濟(jì)外溢影響的三四線城市參與土地競(jìng)拍，如在此次鎮(zhèn)江土拍中，碧桂園報(bào)名了8幅地塊。富力此次所拿商住地樓面價(jià)格為8480元/平方米，幾乎貼近同區(qū)域樓盤(pán)在售價(jià)格。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，鎮(zhèn)江市場(chǎng)此前經(jīng)歷過(guò)一段樓市低迷期，但2016年以來(lái)隨著周邊城市樓市上漲，和外來(lái)炒房團(tuán)勢(shì)力等多重因素影響，鎮(zhèn)江樓市成交量上漲明顯。來(lái)自同策咨詢《江蘇城市研究報(bào)告》顯示，2016年1-12月，鎮(zhèn)江市區(qū)商品住宅成交以潤(rùn)州區(qū)為主，簽約量95.52萬(wàn)平方米，占比32.9%；簽約均價(jià)最高，為8057元/平方米。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析道，這兩年核心區(qū)域房?jī)r(jià)大漲后，房企開(kāi)始關(guān)注一線城市周邊的市場(chǎng)盈利空間；此外目前核心城市推地偏少，房企也被擠壓到三四線城市拿地。值得關(guān)注的是，2-3年前品牌房企進(jìn)鎮(zhèn)江是虧損的，去年市場(chǎng)逐漸火起來(lái)，品牌房企又開(kāi)始關(guān)注這個(gè)區(qū)域。已經(jīng)入駐鎮(zhèn)江的房企已經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)波瀾，再拿地相對(duì)謹(jǐn)慎，沒(méi)有進(jìn)入的房企則為布局考慮，畢竟是一個(gè)土地儲(chǔ)備的機(jī)會(huì)。

也有鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士指出，從宏觀角度和市場(chǎng)表現(xiàn)而言，鎮(zhèn)江暫時(shí)不會(huì)跟進(jìn)限購(gòu)、限售等調(diào)控措施，中海、恒大等大型房企在此布局，說(shuō)明這里仍值得關(guān)注。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年很有可能是房地產(chǎn)小年，部分抗跌性較差的板塊后期或?qū)⒊霈F(xiàn)問(wèn)題，比如金山板塊，配套、教育都相對(duì)弱勢(shì)，出讓地塊溢價(jià)率較低也屬意料之中。更有分析指出，估計(jì)明年中海、恒大、雅居樂(lè)、中南等在部分區(qū)域有所布局房企的日子不是特別好，尤其是南徐兩塊地，早前放風(fēng)價(jià)非常高，現(xiàn)在只能等待開(kāi)盤(pán)。

租賃地加速推出

核心城市鮮見(jiàn)純宅地推出的另一面是，租賃用地開(kāi)始大規(guī)模推出。自上海首宗“自持不售”純租賃用地出讓以來(lái)，全國(guó)一些熱點(diǎn)城市相繼跟進(jìn)。

張宏偉指出，政策推動(dòng)下，未來(lái)租賃市場(chǎng)必然占有更大市場(chǎng)份額，并將形成商品住宅、租賃住宅、政策性住宅三分天下格局，房子的居住屬性正在回歸。

當(dāng)前全國(guó)至少48個(gè)城市出臺(tái)租賃住房新政。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)，截至2017年11月，全國(guó)掛牌定向用于租賃的住房用地共計(jì)26塊，官方公布12月將全部出讓完畢。其中上海掛牌21宗，成功出讓15宗。而后，杭州、廣州、深圳、合肥、南京依次推出城市內(nèi)首宗租賃用地。無(wú)論從推地速度和力度來(lái)看，上海都首當(dāng)其沖。

根據(jù)此前上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，到2020年，上海要基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)劃化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。而供應(yīng)結(jié)構(gòu)上也有調(diào)整，租賃住房用地的供應(yīng)比例由“十二五”期間的13%提升至41%，計(jì)劃新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套。

上海已掛牌的21宗租賃用地，總建筑面積達(dá)143.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)供應(yīng)住房總套數(shù)不低于1.8萬(wàn)套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，4個(gè)月不到的時(shí)間，上海租賃用地供應(yīng)量已達(dá)到2017年前11個(gè)月住宅供應(yīng)量的15%。按照這個(gè)節(jié)奏推算，到2020年，預(yù)計(jì)將達(dá)到20萬(wàn)套供應(yīng)，后期會(huì)有平緩的可能，但總體趨勢(shì)每年幾萬(wàn)套的供應(yīng)量已經(jīng)很明顯。

除公開(kāi)招拍掛，政府還將商辦用地、工業(yè)用地改造為租賃用地。前述分析師指出，以靜安區(qū)為例，區(qū)內(nèi)兩幅商業(yè)用地和一幅工業(yè)園區(qū)用地，調(diào)整為四類住宅用地（租賃用地），三幅地塊提供總建筑面積將超20萬(wàn)平方米。且類似工業(yè)園區(qū)土地用于租賃住宅的方式將會(huì)在全市范圍內(nèi)推廣，而商辦住房改租賃住宅的細(xì)則已經(jīng)在醞釀中，從而進(jìn)一步加大房源供應(yīng)。

張宏偉指出，上海已出讓的15幅租賃地塊均被國(guó)企收入囊中。近期，上海15家大型國(guó)有企業(yè)共梳理出80幅土地，符合條件的土地將轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房用地。而未來(lái)，國(guó)企拿地后怎么消化還需拭目以待。

據(jù)分析，上海推廣租賃用地力度最大，原因在于，近年來(lái)上海對(duì)土地財(cái)政依賴度逐漸降低，財(cái)政局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年末上海土地財(cái)政依賴度為25.59%，而2017年前三季度為18.35%；二是上海引進(jìn)人才的需求與日俱增，而滿足人才居住需求是抑制人才流出的一個(gè)重要手段。

杭州的供地格局一樣有變。9月22日，杭州市委召開(kāi)會(huì)議提出，未來(lái)3年，杭州新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。具體措施包括：加大公共租賃住房供應(yīng)力度；增加租賃住房用地有效供應(yīng)；盤(pán)活存量土地、用房，開(kāi)展村集體10%留用地以及存量工業(yè)、商業(yè)辦公用地、用房新（改）建為租賃住房試點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)投自持比例確定的企業(yè)自持商品房屋全部用于公開(kāi)對(duì)外租賃；鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人出租閑置房源。

來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道