2017年6月30日，52歲的郁亮在近百位媒體和幾百位股東的注視下接過(guò)了王石的擔(dān)子，成為萬(wàn)科自創(chuàng)業(yè)以來(lái)的第二位帶頭人，這也意味著地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科正式進(jìn)入了郁亮?xí)r代。

轉(zhuǎn)型是萬(wàn)科郁亮?xí)r代的關(guān)鍵詞，即便自2014年便提出了“轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略，郁亮掌舵下的萬(wàn)科，在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上的加碼力度和速度一改以往“專(zhuān)注住宅”的路徑，其間收購(gòu)普洛斯、無(wú)不印證其再次調(diào)轉(zhuǎn)航向“由專(zhuān)而多”地廣泛布局物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

在郁亮看來(lái)，“萬(wàn)科作為發(fā)展商的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了”，他為萬(wàn)科定下的“萬(wàn)億市值”藍(lán)圖中，住宅及新業(yè)務(wù)各占50%，作為房地產(chǎn)白銀時(shí)代的提出者和堅(jiān)定者，郁亮最新的表態(tài)，“我們是為城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，做配套服務(wù)的角色，這更符合我們對(duì)未來(lái)行業(yè)的定位”。

不過(guò)，萬(wàn)科和所有轉(zhuǎn)型企業(yè)一樣要面臨的是，在創(chuàng)新業(yè)務(wù)盈利收效甚微，以及碧桂園、恒大、融創(chuàng)等龍頭企業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)之時(shí)，在規(guī)模上接連失守冠亞軍后的昔日“地產(chǎn)一哥”，該如何在這種另辟蹊徑的戰(zhàn)略中再度贏取曾經(jīng)的輝煌？

萬(wàn)科新定位

在郁亮全面管控萬(wàn)科后，從單一住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的多元業(yè)務(wù)成為萬(wàn)科最為顯著的變化。

8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮以萬(wàn)科董事長(zhǎng)的身份對(duì)外公布了集團(tuán)的五大業(yè)務(wù)行類(lèi)型：核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理、優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)的商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與物流、拓展業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓和冰雪度假、摸索業(yè)務(wù)的養(yǎng)老和教育、潛力業(yè)務(wù)的“軌道+物業(yè)”和混合所有制改革。

早在2014年，郁亮在提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的概念之時(shí)，萬(wàn)科就正式提出轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，而現(xiàn)今這五大業(yè)務(wù)類(lèi)型基本涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前和未來(lái)熱門(mén)的發(fā)展方向，業(yè)務(wù)線(xiàn)的重新梳理也正如郁亮所說(shuō)的，未來(lái)萬(wàn)科將在轉(zhuǎn)型的道路上走得更快。

僅過(guò)去的半年，萬(wàn)科率先在物流地產(chǎn)發(fā)力。7月4日，萬(wàn)科披露，聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本和中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马?xiàng)，并已獲得普洛斯董事會(huì)同意，交易總額將達(dá)到785億元。

對(duì)于僅有500萬(wàn)平方米物流倉(cāng)儲(chǔ)的萬(wàn)科而言，收購(gòu)在中國(guó)物流地產(chǎn)占據(jù)最大市場(chǎng)份額的普洛斯無(wú)異于獲得了一個(gè)在該領(lǐng)域快步發(fā)展的有力籌碼。2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮也對(duì)外表示“萬(wàn)科物流地產(chǎn)目前在行業(yè)大概是第四、第五名，但與普洛斯結(jié)合后，將追求成為全國(guó)乃至全球名列前茅”。

實(shí)際上，在持續(xù)采取各城市公司間的賽馬機(jī)制之外，這種通過(guò)尋求第三方合作加快推進(jìn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局正成為萬(wàn)科一大方略。而除了物流地產(chǎn)，2017年萬(wàn)科在商業(yè)、冰雪、養(yǎng)老、教育等延伸產(chǎn)業(yè)都在推進(jìn)發(fā)展。

養(yǎng)老方面，萬(wàn)科作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中較早入門(mén)的房企之一，截至2016年底已在北上廣深及天津、杭州、青島、成都等城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了超過(guò)80個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，萬(wàn)科在北京的三個(gè)項(xiàng)目均已達(dá)到了運(yùn)營(yíng)平衡；投資版圖方面，2017年5月和10月，萬(wàn)科相繼成立了兩個(gè)基金，總規(guī)模分別為182.76億元和60億元，分別投向商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)領(lǐng)域；此外，2017年11月28日，萬(wàn)科還聯(lián)e會(huì)中誠(chéng)投資、中天集團(tuán)等共同發(fā)起成立建材B2B第三方采購(gòu)交易平臺(tái)“采筑”，切入房地產(chǎn)下游服務(wù)產(chǎn)業(yè)。

長(zhǎng)租公寓方面，萬(wàn)科泊寓已經(jīng)進(jìn)入28個(gè)城市，獲取房間數(shù)8.4萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)6個(gè)月項(xiàng)目出租率約為93%。萬(wàn)科最新公布的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2017年底，萬(wàn)科的長(zhǎng)租公寓數(shù)量將達(dá)到25萬(wàn)間，其中廈門(mén)公司擁有逾2萬(wàn)間，已開(kāi)業(yè)將近5000間。

眾多產(chǎn)業(yè)全面開(kāi)花，但在萬(wàn)科董秘朱旭看來(lái)，萬(wàn)科當(dāng)前所實(shí)施的并非多元戰(zhàn)略，而是圍繞城市發(fā)展和消費(fèi)者升級(jí)訴求來(lái)提供一切與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的衍生業(yè)務(wù)，然而，毋庸置疑的是，萬(wàn)科正在嘗試更多的可能。

業(yè)績(jī)放緩切入新領(lǐng)域

不過(guò)，從業(yè)績(jī)規(guī)模上來(lái)看，在行業(yè)“馬太效應(yīng)”進(jìn)一步增強(qiáng)之下，截至2017年11月，國(guó)內(nèi)千億房企的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了14個(gè)，其中碧桂園一騎絕塵以突破5000億元的銷(xiāo)售規(guī)模位列榜首，相比之下，曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”則接連失守冠亞軍。

據(jù)萬(wàn)科最新發(fā)布的業(yè)績(jī)公告顯示，截至2017年11月，萬(wàn)科2017年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額為4676.5億元，合同銷(xiāo)售面積3141.9萬(wàn)平方米，而恒大前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)4704億元，繼10月超越萬(wàn)科之后，進(jìn)一步將距離拉開(kāi)至27.5億元。

萬(wàn)科業(yè)績(jī)的放緩與創(chuàng)新業(yè)務(wù)的拓展、股權(quán)之爭(zhēng)的影響及市場(chǎng)政策環(huán)境趨嚴(yán)等因素不無(wú)關(guān)系，不過(guò)即便郁亮此前曾提出“農(nóng)民理論”—企業(yè)管理者應(yīng)有當(dāng)好農(nóng)民種好地的覺(jué)悟，不問(wèn)天氣如何，就是把地種好，萬(wàn)科在地產(chǎn)主業(yè)上已然悄然開(kāi)啟了新一輪的拓展。

在過(guò)去的一年里，一向在土地上采取保守謹(jǐn)慎策略的萬(wàn)科一反常態(tài)，不僅在2017年8月份拿下了高達(dá)551億元的廣信資產(chǎn)包，還在9月份斥資200多億元大規(guī)模納儲(chǔ)，截至11月底，萬(wàn)科2017年合計(jì)新增項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到190個(gè)，總建筑面積為4149.8萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積為2709.5萬(wàn)平方米。

然而，土儲(chǔ)的增長(zhǎng)也意味著企業(yè)杠桿的增加，對(duì)此，萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔在8月的電話(huà)會(huì)議中表示，萬(wàn)科希望未來(lái)能夠抓住市場(chǎng)相對(duì)放慢的機(jī)會(huì)增加項(xiàng)目，也愿意增加杠桿空間，而目前19.6%的凈負(fù)債相對(duì)較低。

據(jù)悉，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)由2014年的77.2%上升到2017年半年的82.66%，而2015年、2016年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.7%和80.54%。2014年、2015年、2016年和2017年6月的凈負(fù)債率分別為5.41%、19.3%、25.87%和19.61%。

值得注意的是，土地儲(chǔ)備大幅增長(zhǎng)的背后是萬(wàn)科拿地渠道的進(jìn)一步拓展。據(jù)悉，2017年萬(wàn)科不僅加大對(duì)存量地產(chǎn)的挖掘，切入到舊改、城市更新等領(lǐng)域，同時(shí)緊鑼密鼓地布局特色小鎮(zhèn)，僅在去年9月份就敲定了石家莊50億元特色文化小鎮(zhèn)、門(mén)頭溝軍莊鎮(zhèn)特色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、蘇州高新區(qū)生命健康小鎮(zhèn)，并在京推出了首個(gè)營(yíng)地教育特色小鎮(zhèn)。

來(lái)源:時(shí)代周報(bào)