“房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是地買貴了”，孫宏斌的這句話正在得到市場(chǎng)應(yīng)驗(yàn)。

在市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，政策沒有松動(dòng)的跡象下，“地王”們正遭受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)的雙重夾擊，曾經(jīng)的“香餑餑”如今變成了“燙手山芋”。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)50宗高價(jià)地中，因資金壓力，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%。

“地王”成燙手山芋

近日，北京總價(jià)第三高地塊——豐臺(tái)地王僑禧項(xiàng)目正經(jīng)歷股權(quán)的第三次變動(dòng)。2015年，華僑城、華潤(rùn)、招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元、配建5.7萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)獲得項(xiàng)目用地，而這一價(jià)格也成為當(dāng)時(shí)豐臺(tái)區(qū)地王，北京總價(jià)第三高的地塊。隨后，華潤(rùn)、招商以“地塊最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格”為由相繼退出僑禧項(xiàng)目，華僑城持股100%。

直至今年8月，華僑城以51.83億元出售僑禧項(xiàng)目49%股份給泰禾集團(tuán)。而近日，華僑城再度在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項(xiàng)目剩下的51%股權(quán)，合計(jì)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)56.8億元。至此，華僑城全部退出拿地兩年后仍未入市的僑禧項(xiàng)目。

事實(shí)上，燙手的“地王”并不是只有這一個(gè)。南京京奧港地王項(xiàng)目日前也被爆出因欠施工款而停工，雖然京奧港方面對(duì)此否認(rèn)，但仍可看出企業(yè)目前所面臨的窘境。

資料顯示，2016年4月15日，經(jīng)61輪競(jìng)拍，北京京奧港集團(tuán)有限公司力壓中南、棲霞建設(shè)、新城等眾多房企，以47.6億元摘得麒麟G09地塊，樓面價(jià)22353元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到163%，成為區(qū)域新地王。而彼時(shí)該區(qū)域新房售價(jià)僅為16000元/平方米至18000元/平方米。與之形成對(duì)比的是，在一個(gè)月后的5月13日，中南以48億樓面價(jià)拍得緊鄰京港澳項(xiàng)目的中南熙悅項(xiàng)目地塊，樓面價(jià)為19195元/平方米。

值得注意的是，京奧港項(xiàng)目拍地金額47.6億元中，母公司中融信托提供融資34億元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同時(shí)，京奧港申請(qǐng)了由中信信業(yè)基金發(fā)行的“鳳凰8號(hào)-京奧港專項(xiàng)投資私募基金”，發(fā)行規(guī)模1.7億元，利率高達(dá)8.7%-9%。

對(duì)于部分房企激進(jìn)的深層原因，一位不具名的業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年來(lái)一些中型房企不計(jì)成本大量購(gòu)地、高杠桿并購(gòu)、激進(jìn)擴(kuò)張，是為防止被大房企吞并，增加企業(yè)規(guī)模。“中小型房企賭博的心理就是等也是死，擴(kuò)張則或許還有機(jī)會(huì)。”該人士說(shuō)。

高價(jià)地成風(fēng)險(xiǎn)集聚點(diǎn)

過(guò)去兩年的流動(dòng)性偏寬松，被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的主因。這不僅刺激交易量大增，也導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格上漲。多數(shù)分析人士認(rèn)為，一旦市場(chǎng)下行，資產(chǎn)價(jià)格縮水，或價(jià)格增速放緩，資金回報(bào)率就難以滿足。

其中，相比分散、穩(wěn)定的按揭貸款，開發(fā)貸違約的風(fēng)險(xiǎn)更大。因?yàn)樽罱鼉赡甑母邇r(jià)地，都將面臨后續(xù)開發(fā)和入市的難題，這些土地大多利用杠桿獲得，沉淀的資金規(guī)模也較大，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗力相對(duì)較弱。

在以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期中，高價(jià)地往往是風(fēng)險(xiǎn)的集中點(diǎn)。易居克而瑞的一份報(bào)告顯示，去年成交的50宗“地王”，到今年11月中旬有14宗尚未開工、29宗已開工未開盤，已開盤的7個(gè)項(xiàng)目受困于限價(jià)政策，去化表現(xiàn)平平。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也認(rèn)為，“防風(fēng)險(xiǎn)”是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)容表述的核心部分，這不僅包括房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的金融風(fēng)險(xiǎn)，還包括上下游很多相關(guān)領(lǐng)域。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟沉淀了多少金融資本，目前并無(wú)確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌認(rèn)為，按照正常邏輯，M2增速=GDP增速+物價(jià)指數(shù)。但最近幾年來(lái)，M2維持相對(duì)高速增長(zhǎng)，導(dǎo)致前者一直大于后者。這說(shuō)明大量貨幣流向大宗資產(chǎn)領(lǐng)域，造成資產(chǎn)價(jià)格上漲。這其中，房地產(chǎn)吸納的資金規(guī)模不容忽視。

“銀行早就不給小房企貸款了，這些企業(yè)靠什么活著？信托、私募，還有大量的民間融資?！备＝炒笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年前11月房企開發(fā)投資規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)億元，除了4萬(wàn)億的直接來(lái)源外，還有相當(dāng)部分間接來(lái)自于銀行和其他金融機(jī)構(gòu)。

更重要的是，這些小房企本已舉步維艱，但隨著本輪市場(chǎng)的升溫，尤其是三四線城市樓市在發(fā)力，很多小房企起死回生，并謀求進(jìn)一步發(fā)展。若把這部分計(jì)算在內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)沉淀的金融資本規(guī)模將更加可觀。

風(fēng)險(xiǎn)防控常態(tài)化

12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)發(fā)布，提出在今后三年重點(diǎn)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)形成“金融和房地產(chǎn)”的良性循環(huán)。不僅要求更加具體，期限也更為長(zhǎng)久。會(huì)議提到的金融風(fēng)險(xiǎn)中，也包含房地產(chǎn)，這也說(shuō)明中央對(duì)金融和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的空前關(guān)注。與其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)，不論是對(duì)金融市場(chǎng)，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都顯得十分重要。

“2007年的美國(guó)次貸危機(jī)，1997年的亞洲金融危機(jī)，乃至1991年的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是由房地產(chǎn)引發(fā)的，這些危機(jī)造成的影響十分深遠(yuǎn)?！鳖櫾撇硎?，與其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)與金融系統(tǒng)的聯(lián)系十分緊密，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，很容易引發(fā)金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性高點(diǎn)正接近尾聲。從今年四季度開始，市場(chǎng)下行的趨勢(shì)出現(xiàn)，使得“冬天”很可能延續(xù)至明年，甚至后年。加之債務(wù)到期的壓力，以及流動(dòng)性收緊預(yù)期，未來(lái)房企的資金面難言樂觀。

一旦房企出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，或者個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)違約，金融領(lǐng)域?qū)⒈徊埃⒖赡墚a(chǎn)生連鎖反應(yīng)。今年的房企到位資金中，有超過(guò)4萬(wàn)億直接來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)——前11月，房企國(guó)內(nèi)貸款22649億，個(gè)人按揭貸款21612億元。再算上其他渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)沉淀的金融資本規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)龐大。