隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到租賃時(shí)代，住房租賃市場(chǎng)也蘊(yùn)含著巨大的市場(chǎng)空間。

26日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《中國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)稱，住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)滲透率將從2%上升到21%，企業(yè)供應(yīng)面積將從不到0.4億平到近14億平，企業(yè)獲得租金將超1萬(wàn)億。

租賃企業(yè)租金收入將達(dá)萬(wàn)億

根據(jù)該院的預(yù)測(cè)，未來(lái)十年我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億左右，然而，這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)目前為止仍未成長(zhǎng)出一個(gè)千億市值的企業(yè)，租房市場(chǎng)整體上仍是一座尚待挖掘的金礦。一直以來(lái)，我國(guó)租房市場(chǎng)以個(gè)人房東為主，專業(yè)化程度不高，住房租賃企業(yè)供應(yīng)占比較低。

報(bào)告分析，目前我國(guó)住房租賃企業(yè)管理的公寓不超過(guò)200萬(wàn)間，假設(shè)每間公寓的平均面積約為30平方米，測(cè)算至2017年底住房租賃企業(yè)的出租面積約為0.6億平方米。結(jié)合上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，2017年全國(guó)城鎮(zhèn)租房市場(chǎng)房源規(guī)模為41億平方米，進(jìn)而可以測(cè)算出2017年住房租賃企業(yè)的出租面積約占整個(gè)租房市場(chǎng)的2%，仍有較大的增長(zhǎng)空間。

2016年以來(lái)，中央及地方頻頻出臺(tái)各類發(fā)展租賃市場(chǎng)的政策文件，租賃市場(chǎng)發(fā)展的空間不斷擴(kuò)大。今年7月，住建部會(huì)同八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)地區(qū)。由此，各大城市密集出臺(tái)培育租賃市場(chǎng)的政策文件。住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)一系列重大發(fā)展利好。

本月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要圍繞推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，做好8項(xiàng)重點(diǎn)工作。其中，在住房方面，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，租賃市場(chǎng)發(fā)展無(wú)疑成為了住房制度改革的核心內(nèi)容，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將利好商業(yè)銀行和有部分國(guó)企。

報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)十年，住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)滲透率將從2%上升到21%，企業(yè)供應(yīng)面積將從不到0.4億平到近14億平，企業(yè)獲得租金將超1萬(wàn)億。預(yù)測(cè)未來(lái)“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”的住房租賃企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>

根據(jù)報(bào)告，未來(lái)“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”的住房租賃企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)計(jì)2027年住房租賃企業(yè)NO1將達(dá)到市場(chǎng)占有率2.5%，持有租賃住房超100萬(wàn)間，年租金收入將達(dá)到300億元，按照“自持+運(yùn)營(yíng)”模式美國(guó)住房租賃企業(yè)估值平均PS值10估值，NO1企業(yè)未來(lái)估值將達(dá)到近3000億元，按市值比較，相當(dāng)于再造一個(gè)碧桂園、恒大或萬(wàn)科。

地產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)入

隨著住房需求的日益增長(zhǎng)與提高，在人口凈流入而房?jī)r(jià)高企的一、二線城市，營(yíng)利型租賃企業(yè)快速崛起。尤其是，面對(duì)日益升溫的租房市場(chǎng)，各類住房租賃企業(yè)快速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)高點(diǎn)，同時(shí)，已基本覆蓋重點(diǎn)一、二線城市。根據(jù)該院監(jiān)測(cè)的50家住房租賃企業(yè)的分布情況，可以看出人口基數(shù)大、流動(dòng)多的一、二線城市成為住房租賃企業(yè)的首要進(jìn)入城市。

目前，我國(guó)營(yíng)利型租賃企業(yè)根據(jù)其專業(yè)化基因可以分為四類，即創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因的租賃企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因的租賃企業(yè)、中介經(jīng)紀(jì)基因的租賃企業(yè)、酒店服務(wù)基因的租賃企業(yè)。

這其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因租賃企業(yè)擁有成熟的產(chǎn)品研發(fā)體系和較強(qiáng)的資源整合能力，可以將母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造，并借助母公司的整體信用進(jìn)行低成本融資，因此近來(lái)發(fā)展十分迅速。目前TOP30的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中至少已有三分之一進(jìn)入租房市場(chǎng)。包括碧桂園、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、龍湖、招商、保利、旭輝、綠城、遠(yuǎn)洋、招商蛇口等，紛紛加速在該領(lǐng)域的布局。

“長(zhǎng)租雖是微利，但仍有利潤(rùn)。”碧桂園集團(tuán)總裁莫斌日前透露，計(jì)劃到2020年，碧桂園將圍繞一二線核心城市發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。“未來(lái)，碧桂園打算借助過(guò)去造城經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮品質(zhì)、速度、成本、資金等方面優(yōu)勢(shì)，同時(shí)研究利用鼓勵(lì)農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展租賃住房等政策建設(shè)長(zhǎng)租城市。”

旭輝近年來(lái)積極實(shí)施“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，將長(zhǎng)租公寓作為多元化布局的方向之一，積極開(kāi)展長(zhǎng)租公寓的布局，旭輝領(lǐng)寓國(guó)際目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個(gè)項(xiàng)目正在籌建中，今年準(zhǔn)備入市2萬(wàn)間房源，未來(lái)五年有希望達(dá)到20萬(wàn)間規(guī)模。

盈利空間仍有限

地產(chǎn)巨頭之外，創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常專注于租房市場(chǎng)的細(xì)分領(lǐng)域并實(shí)現(xiàn)超速跨越，已從最初的純租金差模式逐漸向“輕資產(chǎn)模式”轉(zhuǎn)變，通過(guò)品牌運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)整體資產(chǎn)升值。主要有魔方、新派、寓見(jiàn)、YOU+、優(yōu)客逸家、V領(lǐng)地、水滴公寓等代表。

中介經(jīng)紀(jì)基因租賃企業(yè)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，具備接近租賃房源和租賃客戶的先天優(yōu)勢(shì)，可快速將多年積累的租房客流精準(zhǔn)導(dǎo)入到自己開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的租賃物業(yè)，通過(guò)物業(yè)租金差及增值服務(wù)費(fèi)獲取利潤(rùn)。主要有自如寓(鏈家旗下)、紅璞公寓(世聯(lián)行旗下)、相寓(我愛(ài)我家旗下)等代表。

酒店服務(wù)基因租賃企業(yè)對(duì)住客和存量物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)相較更為豐富，運(yùn)營(yíng)效率也相對(duì)較高，同時(shí)資源獲取能力強(qiáng)，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以通過(guò)改造轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)功能。主要有城家(華住旗下)、窩趣(鉑濤旗下)、逗號(hào)公寓(如家旗下)、繽潤(rùn)亞朵(亞朵酒店旗下)、逸蘭、雅詩(shī)閣等代表。

不過(guò)，盡管市場(chǎng)預(yù)期火熱，但企業(yè)租賃目前仍面臨著盈利空間有限的難題。該報(bào)告指出，就國(guó)際比較來(lái)看，我國(guó)租金收益率偏低，租房市場(chǎng)仍不成熟。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年3季度我國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率僅為2.6%，一線城市租金收益率基本在2%以下，與倫敦、紐約、洛杉磯、東京、大阪等國(guó)際大城市相比仍處于較低水平。

同時(shí)，僅就包括裝修改造費(fèi)用、管理費(fèi)用、資金成本和稅金等在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本來(lái)看，我國(guó)住房租賃企業(yè)的盈利空間已比較有限。營(yíng)利型住房租賃企業(yè)雖然租金及運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較高，但融資成本也普遍較高，行業(yè)的平均融資成本在8%-10%，公租房的融資成本已占到整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本的50%以上，現(xiàn)有企業(yè)可能仍有較大盈利壓力。

 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)