堪稱史上最糾結(jié)的2017年樓市，終于等來(lái)了成績(jī)單。

1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2017年房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。

一方面，影響樓市多年的輪動(dòng)效應(yīng)依舊發(fā)揮作用。經(jīng)歷了2016年一二線熱點(diǎn)城市的火熱行情后，2017年樓市在三四線城市的接力帶動(dòng)下，商品房銷售面積達(dá)到16.9億平方米，銷售額達(dá)到13.4萬(wàn)億元，雙雙創(chuàng)下歷史新高。

另一方面，全國(guó)近110個(gè)城市與部門(mén)（縣級(jí)以上），發(fā)布超過(guò)270次以上的調(diào)控政策，也未能削弱房企補(bǔ)倉(cāng)意愿。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7%，土地市場(chǎng)仍然“量?jī)r(jià)齊漲”。

然而，隨著中央提出建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，新一輪房改腳步漸近。去杠桿成為政策焦點(diǎn)，土地供應(yīng)模式迎來(lái)重大變化，商品住房不再是住房市場(chǎng)唯一選擇，政府將不再是居住用地唯一提供者。一系列重大變化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出新的要求。

同時(shí)，低位企穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行宏觀背景未變，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的依賴性仍然較強(qiáng)，核心城市土地供應(yīng)短缺的矛盾依舊未解，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)生機(jī)制尚未有徹底變化。多方因素對(duì)沖激蕩下，2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，或存在更多變數(shù)。

銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史新高

2017年，商品房銷售額第一次突破13萬(wàn)億元，商品房銷售面積也第一次突破16億平方米。

據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年12月的商品房銷售金額和面積分別達(dá)到1.8萬(wàn)億元和2.2億平方米，也刷新了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的單月銷售歷史記錄。

分地域來(lái)看，東部地區(qū)的銷售數(shù)據(jù)受到嚴(yán)格調(diào)控影響，商品房銷售面積71199萬(wàn)平方米，僅比上年增長(zhǎng)2.9%，銷售額也只增長(zhǎng)6.2%，大大落后于其他地區(qū)。

在輪動(dòng)效應(yīng)影響下，以三四線城市為主的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)銷售十分火爆。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中西部商品房銷售面積分別增長(zhǎng)12.8%和10.7%，銷售額則分別增長(zhǎng)25.9%和21.8%。

對(duì)此，多位受訪人士均表示，銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)造紀(jì)錄的背后，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)分化。一二線過(guò)熱城市的行情被調(diào)控抑制，部分三四線城市非調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市則在2017年持續(xù)高溫。

新城控股高級(jí)總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他表示，從銷售面積的構(gòu)成來(lái)看，2017年三四線城市銷售面積的全國(guó)占比，已經(jīng)從過(guò)去的60%左右上升到接近70%。但隨著調(diào)控的深入和信貸的全國(guó)性收緊，三四線的成交難以持續(xù)，2018年三四線城市市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)降溫。

良好的銷售情況也拉動(dòng)了去庫(kù)存。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年商品房庫(kù)存去化1.16億平方米，全年減少16.5%，與2016年初7.39億平方米的歷史高點(diǎn)相比，跌幅超過(guò)20.3%。

張大偉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)初步完成，一二三四線城市商品房庫(kù)存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12個(gè)月以下。

在2017年底的住房工作會(huì)議上，住建部強(qiáng)調(diào)，庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，縣城本身去化能力較弱，地方政府的土地財(cái)政依賴程度較高，一旦相應(yīng)措施未能到位，隨著去庫(kù)存帶來(lái)的行情好轉(zhuǎn)，有可能刺激當(dāng)?shù)卣罅抗┑?，在未?lái)形成新的庫(kù)存。

投資增幅或進(jìn)一步下調(diào)

在銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史高峰的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與去年基本持平，整體仍大幅度低于2015年以前水平。

2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109799億元，比上年名義增長(zhǎng)7.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積781484萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3.0%。

投資整體維持中位增長(zhǎng)的同時(shí)，是土地市場(chǎng)的持續(xù)量升價(jià)漲。2017年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25508萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)15.8%；土地成交價(jià)款13643億元，增長(zhǎng)49.4%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士的共同觀點(diǎn)是，在經(jīng)歷了2016年的火熱市場(chǎng)行情后，開(kāi)發(fā)商處于資金儲(chǔ)備雄厚、補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)烈的階段。因此，盡管2107年樓市迎來(lái)整體調(diào)控，但開(kāi)發(fā)商仍保持一定的活躍度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較之前兩年繼續(xù)擴(kuò)大。

但各方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2018年持消極看法。2017年底，鏈家研究院發(fā)布報(bào)告稱，由于貨幣信貸政策的收緊，棚改貨幣化的支撐力量弱化，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道嚴(yán)格受限，融資成本上升等，2018年新房投資增速將進(jìn)一步下滑。

銀行按揭貸款收緊、嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸等貨幣政策趨緊，已對(duì)房地產(chǎn)到位資金產(chǎn)生影響。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，比上年增長(zhǎng)8.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款25242億元，增長(zhǎng)17.3%；其他資金79770億元，增長(zhǎng)8.6%。值得注意的是，在其他資金中，個(gè)人按揭貸款為23906億元，下降2.0%。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，盡管2017年土地供應(yīng)較2016年有所增加，且有望在2018年保持增加態(tài)勢(shì)，但土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和商品房開(kāi)發(fā)模式的變化，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

他表示，隨著住房制度改革的深入，正在形成完全產(chǎn)權(quán)概念的商品住房供應(yīng)體系、部分產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)體系、零產(chǎn)權(quán)的租賃住房供應(yīng)體系，商品房開(kāi)發(fā)模式開(kāi)始轉(zhuǎn)變。而集體土地開(kāi)始進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)，土地入市環(huán)節(jié)減少，也會(huì)改變開(kāi)發(fā)商投資方式。

因此，多家研究機(jī)構(gòu)的2018年展望均預(yù)計(jì)銷售高峰難以維持。易居研究院預(yù)測(cè)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)2018年增長(zhǎng)4%，全國(guó)商品房銷售面積預(yù)計(jì)2018年下跌7%左右。

中國(guó)指數(shù)研究院則預(yù)計(jì)，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開(kāi)工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到9.3%-11.3%。供應(yīng)方面，企業(yè)在市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期處于觀望態(tài)度，補(bǔ)倉(cāng)意愿不大，拿地投資將有所減少，房地產(chǎn)投資增速將在5.1%-7.1%之間。