2017年末，70個大中城市房價漲幅擴(kuò)大，年末市場的“翹尾”表現(xiàn)是推動房價回升的主要原因。一線城市仍然保持下跌，其他熱點(diǎn)城市房價平穩(wěn)，二三線城市和中西部城市成為主要的漲價區(qū)域。雖然房價變動幅度在合理區(qū)間，但部分城市松綁調(diào)控政策的做法需關(guān)注。

1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年的樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)。到2017年末，70個大中城市房價漲幅出現(xiàn)擴(kuò)大現(xiàn)象。

統(tǒng)計(jì)顯示，2017年12月，全國70個大中城市中，有57個城市的新建商品住房（不含保障房）價格出現(xiàn)環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量比11月多出7個。其中，一線城市仍然保持下跌，其他熱點(diǎn)城市房價平穩(wěn)，但二三線城市和中西部城市成為主要的漲價區(qū)域。

這也帶動了整體房價漲幅的回升，去年第四季度，70個大中城市新房價格的環(huán)比漲幅連續(xù)三個月擴(kuò)大。即使是已經(jīng)連續(xù)11個月收窄同比漲幅，也在去年12月出現(xiàn)擴(kuò)大。

年末市場的“翹尾”表現(xiàn)，被認(rèn)為是推動房價回升的主要原因。當(dāng)日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，2017年12月，全國房地產(chǎn)銷售金額和銷售面積均創(chuàng)下歷史新高。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房價表現(xiàn)的區(qū)域分化，體現(xiàn)出調(diào)控政策出臺時序和力度不同帶來的影響。雖然房價的總體變動幅度仍在合理區(qū)間，但考慮到部分城市松綁調(diào)控政策的做法，這種苗頭仍然需要關(guān)注。

二三線城市“領(lǐng)跑”房價

2017年12月，國家統(tǒng)計(jì)局單列出的15個熱點(diǎn)城市的房價走勢平穩(wěn)。有4個城市的新房價格出現(xiàn)環(huán)比下降，3個城市持平，8個城市上漲。但最高漲幅不超過0.5%，最大降幅也不超過0.3%。同比來看，9個城市的新房價格跌到去年同期以下。

其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)15個月回落。北京二手房價格同比下降1.6%，跌幅為70城市之首。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀說，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，15個熱點(diǎn)城市新建商品住宅環(huán)比價格均在平穩(wěn)區(qū)間內(nèi)變動，房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持穩(wěn)定。

但在上述熱點(diǎn)城市之外，廣大二三線城市的房價漲幅普遍擴(kuò)大。2017年12月，昆明、?？?、瀘州的新房價格環(huán)比漲幅位居前三，分別為2.6%、2.2%、2.0%。作為對比，當(dāng)年7月至11月的5個月間，新房價格的最高環(huán)比漲幅均不超過2.0%。

同比來看，北海、西安、貴陽、昆明四個城市的新房價格漲幅均超過10%，領(lǐng)跑70個大中城市。與前述城市類似，領(lǐng)跑者大多位于中西部地區(qū)。

在廣大二三線城市帶動下，2017年12月，70個大中城市新房平均價格環(huán)比上漲0.48%，漲幅連續(xù)三個月擴(kuò)大。70城市新房價格同比上漲5.76%，漲幅在連續(xù)11個月收窄后首度擴(kuò)大。

對于二三線城市房價上漲的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，調(diào)控政策分化，除15個核心熱點(diǎn)城市外，其他城市雖然也密集發(fā)布調(diào)控政策，但整體內(nèi)容相對較寬松，對市場抑制作用弱，大部分城市仍然以去庫存為主。

與此同時，去年11月到12月，部分企業(yè)沖刺年末銷售任務(wù)，入市供應(yīng)量有所上漲，也刺激了市場活躍度的提高。

國家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，全國商品房單月銷售面積和銷售額均創(chuàng)下當(dāng)年月度新高，同時也刷新了中國房地產(chǎn)市場單月銷售歷史紀(jì)錄。同往年的經(jīng)驗(yàn)類似，年末房地產(chǎn)市場“翹尾”現(xiàn)象再度出現(xiàn)。

警惕地方調(diào)控松綁沖動

廣大二三線城市，尤其是中西部城市房價漲幅明顯，在某種程度上契合了本輪房地產(chǎn)市場的輪動節(jié)奏。

本輪房地產(chǎn)市場升溫始于2015年末，在當(dāng)年的“330新政”和“930新政”的刺激下，一線城市率先升溫。2016年，一線城市遭遇定向調(diào)控，東部和中部熱點(diǎn)二線城市“接棒”回暖。進(jìn)入2017年，調(diào)控覆蓋更多城市，但廣大三四線城市和中西部城市成為新的市場熱點(diǎn)。這些城市的單體規(guī)模雖小，卻因數(shù)量眾多而構(gòu)成“長尾”，并推動去年的整體交易規(guī)模創(chuàng)下歷史新高。

但同樣因?yàn)轶w量較小，在經(jīng)過大規(guī)?！叭齑妗焙螅@些市場的可持續(xù)性存在疑問。大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場將在2018年市場進(jìn)入“小年”，原因主要在于三四線城市后續(xù)乏力。

北京某大型房企負(fù)責(zé)人近期向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，三四線市場的熱度主要取決于棚戶區(qū)改造的力度。“很多小城市的需求都是由舊城改造推動的，有些城市幾乎把整個老城全部改造?！痹撠?fù)責(zé)人表示，如果這一進(jìn)程進(jìn)入尾聲或戛然而止，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場就會很快降溫。

上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然住建部設(shè)定的棚改目標(biāo)并不小，但總體來看，未來三四線城市房價將很難得到成交量的有力支撐。最近兩年，很多城市的地價水平有所抬升，拆遷成本也水漲船高。預(yù)計(jì)廣大三四線城市的房價仍有上漲壓力，但走勢會相對平穩(wěn)。

相比之下，熱點(diǎn)城市的政策動向更值得關(guān)注。

2017年下半年以來，長沙、濟(jì)南、武漢、鄭州等城市紛紛出臺人才引進(jìn)政策，包括落戶松綁、給予購房補(bǔ)貼、籌集保障房等。今年1月初，南京也加入松綁戶籍政策的行列。這些措施在間接上起到了松綁調(diào)控的作用。

與此同時，合肥、蘭州則對現(xiàn)有樓市調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整。雖然主管部門澄清了“松綁”的說法，但其對市場心態(tài)的影響不容忽視。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，熱點(diǎn)一二線城市承受的調(diào)控力度大、持續(xù)時間長，仍有不少需求被壓抑，因此普遍存在松綁調(diào)控的動力。由于很多政策的調(diào)整權(quán)限掌握在地方政府手中，所以應(yīng)警惕變相松綁。其中，“限價令”的松動，可能直接影響到房價表現(xiàn)。

對此，上海易居研究院的態(tài)度為“謹(jǐn)慎樂觀”。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然近三個月房價有一定程度的反彈，但是在“房住不炒”的大背景下，調(diào)控政策整體偏嚴(yán)厲，疊加個人房貸利率上浮為代表的信貸收緊，預(yù)計(jì)2018年1月房價增幅將繼續(xù)停留在合理區(qū)間。

但該機(jī)構(gòu)同時提醒，房價增幅有所反彈，需引起部分限價放松的城市的注意，避免樓市再度過熱。