導讀

從某種意義上說，把握好規(guī)模和負債的平衡，是企業(yè)的一項終極課題。一方面，融資政策從緊，市場景氣程度下降，房企的資金鏈將面臨考驗；另一方面，市場調整期到來，企業(yè)迎來“彎道超車”時機?；久婧蛻?zhàn)略目標不盡相同的房企，會如何處理這一問題？

“我們今年就定了一個目標，就是控制風險、降杠桿，因為我們的規(guī)模已經足夠了?！?月29日，融創(chuàng)中國在香港召開業(yè)績會，董事長孫宏斌說出其戰(zhàn)略考量?！敖蹈軛U”的說法，與此前恒大關于“降負債”的表態(tài)可謂異曲同工。

此前的3月中旬，旭輝控股集團主席林中在香港表示，“平常我們在市場好的時候，反而不會把這個空間（拿地額度）用足，在市場不好、地價很便宜的時候還是要多買一點地。”旭輝透露出的擴規(guī)模野心，同樣可以在一批房企身上看到，如中海、龍湖、雅居樂、金茂、五礦等企業(yè)，均擴充了今年的拿地預算。

規(guī)模與負債是一對矛盾共同體。房企在擴充規(guī)模過程中，往往會面臨負債率提升；若過度注重資金安全，又會影響規(guī)模的擴張。從某種意義上說，把握好規(guī)模和負債的平衡，是企業(yè)的一項終極課題。

這種矛盾將在2018年再度呈現(xiàn)。一方面，融資政策從緊，市場景氣程度下降，房企的資金鏈將面臨考驗；另一方面，市場調整期到來，企業(yè)迎來“彎道超車”時機。基本面和戰(zhàn)略目標不盡相同的房企，會如何處理這一問題？

第一梯隊“安全論”

2017年，碧桂園、萬科、恒大的銷售規(guī)模均突破5000億，融創(chuàng)也完成了3600億的銷售規(guī)模。這四家房企被歸為“第一梯隊”。

在業(yè)績會上，除融創(chuàng)宣布今年的銷售目標為4500億外，其余三家均宣布，不設具體的銷售目標。相反，融創(chuàng)和恒大還特別強調了對資金風險的管控。碧桂園首席財務官伍碧君也頗為自信地強調，碧桂園實現(xiàn)了“資金安全的前提下效益最大化”。

恒大還公布了降負債的具體目標，到2018年末，資產負債率從當前的71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。具體做法有三：降低負債總額，多元產業(yè)引入戰(zhàn)略投資，增強盈利能力增加凈資產。

融資政策收緊是“資金安全論”的大背景。近期，多家房企負責人都強調，融資成本明顯上升，銀行放款周期也有所延長。

監(jiān)管層早已釋放出加強房地產金融監(jiān)管的信號。今年兩會期間，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝還表示，房地產金融風險是可控的，但“個別房地產企業(yè)可能在財務方面比較激進，會有一些風險”。

2017年，房地產企業(yè)在拿地中產生了大量支出，負債率也普遍上漲。從已經發(fā)布年報的房企來看，大部分的資產負債率在65%-85%之間，凈負債率則有著較大差距，從30%的低水平到超過100%。

除政策環(huán)境外，近年來房企紛紛推進多元化轉型，也占用了部分資金。如商業(yè)地產和長租公寓的運營，雖然能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但資金周轉速度偏慢，往往會加重負擔。

因此，控制負債率、保障資金安全，幾乎成為房企在今年的必然選項。除四強房企外，近年來大幅擴張的融信，也計劃2018年底將凈負債率降至100%以下，2019年底控制在65%左右。

一些規(guī)模相對不大的房企，也將資金安全提上日程。五礦地產副總經理何小麗向21世紀經濟報道記著表示，未來三年將凈負債率控制在60%-70%之間。北辰實業(yè)總經理李偉東在業(yè)績會強調，“在今后的幾年，我們也會降資產負債率，優(yōu)化資產水平?！苯刂?017年末，北辰負債總額666.18億元，資產負債率為83.29%。

“彎道超車”野心仍在

“降負債”的口號雖響，卻不意味著企業(yè)已停止對規(guī)模的追求。

“我非?？春弥袊康禺a市場中長期的發(fā)展，隨著中國經濟保持持續(xù)穩(wěn)定增長，其實未來10-20年之內根本不會擔心市場的問題?！绷种械挠^點很有代表性，他說，“我們擔心的是，怎么成為這個市場中好的那幾個人?！?/span>

林中認為，未來十年，中國房地產市場的規(guī)模不會少于十萬億，甚至十幾萬億，而且會向優(yōu)秀的大企業(yè)聚集。

包括旭輝在內，中海、龍湖、雅居樂、金茂、五礦、金茂等企業(yè)均擴充了今年的拿地預算。

其中，中海的拿地權益投資額1350億港元，同比增長22%。雅居樂的拿地指標為500億，比去年增加200億。五礦的土地投資計劃為150億，與2018年的銷售目標相同，雖然包含了非權益部分，但規(guī)模仍然十分可觀。華潤在今年前兩個月的土地支出已達170億，去年全年為650億。

“不要聽開發(fā)商說什么，要看他們怎么做。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記著表示，今后兩年市場平穩(wěn)，正是“彎道超車”的機會，有野心的企業(yè)一定會強化土地儲備。

21世紀經濟報道記著粗略統(tǒng)計，目前提出超千億目標的房企，已有30多家。有房企今年對外公布的目標增幅是40%、50%，對內卻高達80%甚至翻番。去年銷售不足700億的金茂，就提出3年后實現(xiàn)2000億的目標。

張大偉還表示，四強房企不提規(guī)模，并非不看重規(guī)模，很大程度上是因為他們已有雄厚的土地儲備。

截至2017年底，碧桂園已摘牌或已簽約的土地儲備約2.8億平方米，另有潛在儲備約1.4億平方米。截至2017年底，恒大的剩余可售貨量為3200億，今年還將加推7000億，總計可售資源達10200億。截至2018年3月26日，包含舊改等協(xié)議狀態(tài)的土儲在內，融創(chuàng)擁有土地儲備整體貨值約人民幣3萬億元。

債務調整贏得回旋空間

正如融信CFO曾飛燕所說，“控制負債不是主要措施。公司要發(fā)展，我們還是適度要去借債，還是需要去融資?！奔纫?guī)模、又求安全的房企，已經初步找到了平衡之道。

曾飛燕在業(yè)績會上表示，“隨著結轉收入規(guī)模增加，未來公司凈資產也將進一步增加。除此之外，公司會考慮進一步引進戰(zhàn)略投資者增厚公司的核心資本，堅持輕資產戰(zhàn)略，引進更多資源?！比ツ?0月，融信就曾以配股的方式，在港股獲得1.2億港元的資金。

五礦地產副總經理何小麗向21世紀經濟報道記著表示，可調整股權融資和債券融資的比重。暗示會提高股權融資的比例。

在存量領域實施資產證券化，也被認為是解決資金壓力的一種方法。去年下半年以來，保利、旭輝、越秀都曾發(fā)行租賃住房類REITs產品。招商蛇口、陽光城、景瑞控股則發(fā)行過針對長租公寓和底層物業(yè)的CMBS產品。

很多布局租賃市場的房企，已經表現(xiàn)出對資產證券化的興趣。多數分析人士認為，未來資產證券化產品的規(guī)模會明顯增加。

事實上，在此之前，很多企業(yè)的資金狀況足以支撐一段時日。張大偉指出，除個別企業(yè)外，大部分企業(yè)的資金狀況并未到“告急”的地步。

他表示，雖然債務總規(guī)模有所增加，但很多房企在這兩年進行了債務置換，使得債務總成本降低，短期債務的比重也有所下降。同時，經過過去兩年的銷售，大部分房企握有較為充裕的現(xiàn)金流，且多數能夠覆蓋短期負債。

經過去年的調整，遠洋一年到期的債務占比近10%，遠洋集團董事局主席李明表示，“短期內對我們的融資成本與融資的壓力影響是有限的?！蔽宓V地產的負債水平雖有所提高，但平均借貸成本僅有3.81%，且現(xiàn)金規(guī)模相當于短期債務的157%。按照何小麗的說法，“負債率屬于比較健康的水平”。

張大偉認為，就當前資金狀況來看，無論擴規(guī)模還是降負債，企業(yè)都有很大的回旋余地。總之，策略已備好，但真正的考驗還未到來。

來源：21世紀經濟報道