房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的低迷，并未全面阻礙房企的拿地?zé)崆?。在?guī)模訴求與高負(fù)債重壓之下，房企不得不以加快增加儲(chǔ)備土地，同時(shí)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的模式來(lái)尋求發(fā)展。

 首先我們來(lái)看下近期三家研究機(jī)構(gòu)公布的三組數(shù)據(jù)：

        中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月份50大熱點(diǎn)城市賣地金額高達(dá)3773.6億元，同比上漲73%。

        克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，1月份10強(qiáng)房企新增土地貨值高達(dá)3196億元。

        同策研究院統(tǒng)計(jì)，TOP20上市房企土地成交金額1505.25億元，占全國(guó)土地成交金額的30.15%。

        從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)集中度的不斷提升，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，龍頭房企在高門檻下的拿地優(yōu)勢(shì)正不斷凸顯。從土地市場(chǎng)表現(xiàn)也可以看出，大企業(yè)正跑得越來(lái)越快。

土地溢價(jià)率走低

從土地溢價(jià)率來(lái)看，大部分城市土地溢價(jià)率保持低位，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價(jià)率。

       中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，全國(guó)多城市土地成交金額依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對(duì)住宅類土地拿地積極性較高。即使有流標(biāo)地塊出現(xiàn)，也主要是因?yàn)槠溆卸嘀貜?fù)雜的屬性，導(dǎo)致房企拿地意愿不強(qiáng)。加之最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊持相對(duì)謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

       不過(guò)，同策研究院認(rèn)為，隨著調(diào)控深化，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榛蚨嗷蛏龠€是受到了影響。相較于2017年12月份，2018年開(kāi)局，土地市場(chǎng)整體出現(xiàn)了降溫跡象。從環(huán)比情況來(lái)看，土地成交金額、成交面積紛紛走低，成交地塊也以“低總價(jià)、低溢價(jià)”為主要特征。

       更重要的是，當(dāng)下處于房?jī)r(jià)低谷期，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡，拿地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度相對(duì)較小，拿地后控制項(xiàng)目進(jìn)度，可以隨房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道獲取較大收益，算得上是拿地的好時(shí)機(jī)。

首月規(guī)模房企依然競(jìng)爭(zhēng)激烈

規(guī)模戰(zhàn)之下，市場(chǎng)集中度提高，房企“不進(jìn)則退”，做大做強(qiáng)是當(dāng)下房企的主流選擇，因此規(guī)模房企紛紛表現(xiàn)出激進(jìn)拿地的態(tài)度。尤其是前兩年持續(xù)去庫(kù)存的目標(biāo)下，大部分房企也需要積極補(bǔ)庫(kù)存。

       根據(jù)克而瑞研究中心公布的《1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》排行榜顯示，1月份新增貨值上百億的企業(yè)有20家，而此前公布的銷售金額上百億的僅有17家。由此可見(jiàn)，土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)傳導(dǎo)在銷售端，將會(huì)給拿地不夠充足的房企帶來(lái)更大的壓力。

       從各梯隊(duì)房企在百?gòu)?qiáng)中的集中度來(lái)看，未來(lái)百?gòu)?qiáng)內(nèi)房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化，尤其是銷售金額TOP11-20的規(guī)模房企，其銷售金額集中度為15%，但企業(yè)的新增貨值集中度卻達(dá)到22%，二者相差7個(gè)百分點(diǎn)，因此未來(lái)TOP11-20的房企排名還有較大的調(diào)整空間。

TOP50房企拿地表現(xiàn)分化

從銷售金額TOP50房企的拿地投入來(lái)看，龍頭房企的拿地動(dòng)作比較穩(wěn)健。TOP50房企拿地銷售比的算術(shù)平均值為0.58，而銷售金額TOP10房企中，僅有中海和龍湖兩家房企的拿地銷售比高于平均值，碧桂園、萬(wàn)科、恒大的拿地銷售比均在0.31以下。


     

 其他的TOP50房企中，旭輝、世茂、中南、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)這幾家本月拿地較猛，這些房企的拿地銷售比均在1.5左右，約為TOP50房企平均拿地銷售比的3倍。如中南置地1月銷售金額為65億元，而企業(yè)同期新增土地價(jià)值為137億元，是其銷售金額的2倍。遠(yuǎn)洋的拿地銷售比明顯領(lǐng)先于其他TOP50房企，新增貨值也是其同期銷售的2倍。

此外，從房企開(kāi)年首月的拿地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，三四線城市依然受到房企青睞。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，銷售金額TOP50房企的新增土地建面中，三四線城市即占到了55%，與去年相比TOP50房企在三四線的投資建面占比上升了9個(gè)百分點(diǎn)。雖然單月數(shù)據(jù)波動(dòng)較大，但也能反映房企在三四線城市的投資趨勢(shì)?？硕鹧芯恐行姆治稣J(rèn)為，如果三四線棚改貨幣化和發(fā)展大都市圈的政策邏輯不變，今年三四線城市的投資熱度仍將持續(xù)。

      同策研究院認(rèn)為，在城市選擇上，在去年一、二線城市政策高壓與土地成本提升的影響下，都市圈三、四線城市獲得了溢出效應(yīng)，不少開(kāi)發(fā)商繞道三、四線城市尋求補(bǔ)倉(cāng)，從而帶動(dòng)三、四線城市土地?zé)岫忍嵘?。不過(guò)眼下，不少三、四線城市已經(jīng)告別“去庫(kù)存”壓力，一些城市甚至在過(guò)熱過(guò)快發(fā)展下房?jī)r(jià)“泡沫化”，地價(jià)也已經(jīng)大漲。在這一背景下，預(yù)計(jì)2018年三、四線樓市成交將進(jìn)一步分化，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入三、四線城市將更審慎，土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)也將出現(xiàn)一定回落。