今年春節(jié)最熱的話題就是三四線置業(yè)。

客源屬性始終是回避不了的問(wèn)題，2017年克而瑞數(shù)據(jù)顯示，北海、新鄉(xiāng)、廊坊相關(guān)項(xiàng)目的外地客源占比已超8成，其中北海達(dá)到89%?；葜?、鄂州、三亞、新鄭、漳州、新密、佛山等城市外地客源占比接近6-7成。

此外，諸如珠海、東莞、湖州等熱門珠三角城市，外地客源占比也達(dá)到3成左右。

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老家現(xiàn)在發(fā)展?jié)摿Σ诲e(cuò)

今年過(guò)年前，我的一些初中同學(xué)、高中同學(xué)就急著在微信群里招呼各種同學(xué)會(huì)，有好幾個(gè)人特意打電話給我，誠(chéng)邀我參加這樣的同學(xué)飯局。

“小原，你務(wù)必要抽時(shí)間來(lái)，我們不喝酒，也不敘舊，也不去唱歌，大家想讓你幫忙看看，到底xx城哪里的板塊比較有潛力？”

??？

“小原，我們跟你一樣，也都是讀了大學(xué)沒(méi)有回去工作的，但是現(xiàn)在覺(jué)得老城的發(fā)展?jié)摿Σ诲e(cuò)，可以買一套房子。

哦。

“小原，你從事房地產(chǎn)這么多年，大家都是同學(xué)，你幫我們看看，哪些區(qū)域有投資潛力，我們自己也做了一些功課，但是還是想尊重專業(yè)人士的意見(jiàn)。你幫我們參謀參謀?！?/span>

哦，好的。

一個(gè)媒體發(fā)布的《2017-2018返鄉(xiāng)置業(yè)報(bào)告》顯示，59%的受訪人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿。

返鄉(xiāng)置業(yè)的人群中，超過(guò)30歲以上人群，約81%的人處于非單身狀態(tài)；近八成有意返鄉(xiāng)置業(yè)人群的家鄉(xiāng)位于三四線城市。

就人群流入情況來(lái)看，2017年的返鄉(xiāng)置業(yè)大省為江蘇、廣東和安徽，其中江蘇省鹽城、蘇州及南通三城返鄉(xiāng)置業(yè)人數(shù)名列前茅。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

我的老家，就是這三座城市之一。

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開(kāi)發(fā)商都懂的，折扣也很給力

我的外甥女在上海工作，去年年初的時(shí)候，就選擇在上海一水之隔的老家買了一套房子。

“我不會(huì)去住的，上?，F(xiàn)在也沒(méi)有購(gòu)房資格，所以想做一些投資，第一套房子主要看升值空間。”從事金融業(yè)的外甥女對(duì)理財(cái)很有自己的想法，“我們90后可以先置業(yè)，然后慢慢置換，人生40歲之前，都不要想能搬進(jìn)dream house中去，但是要有奮斗的精神?！?/span>

哦，可怕的90后。

我們這些80后“老阿姨老叔叔”們，瞬間就有了壓力。

2月20日，福建沙縣碧桂園耀世開(kāi)盤(pán)，3000余人到場(chǎng)搶購(gòu)，全場(chǎng)座無(wú)虛席。

圖片來(lái)源：微信公眾號(hào)沙縣碧桂園

開(kāi)發(fā)商對(duì)這種心理揣摩的相當(dāng)?shù)轿弧：愦笕珖?guó)所有樓盤(pán)享基礎(chǔ)優(yōu)惠88折，部分項(xiàng)目限量折扣特價(jià)房(額外最高95折)，部分商鋪更享有7折以下折扣優(yōu)惠。

合肥的文一地產(chǎn)，參與新春購(gòu)房節(jié)的項(xiàng)目，優(yōu)惠額度大部分在3-5萬(wàn)元/套，最高優(yōu)惠15萬(wàn)元/套。如果購(gòu)房者成功簽約購(gòu)買，每套可享受5000-10000元的購(gòu)房補(bǔ)貼。這次新春購(gòu)房節(jié)活動(dòng)的總優(yōu)惠，初步估算為2億元。

春節(jié)期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入“冰封期”，成交量均高位回落，環(huán)比跌幅多達(dá)90%。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

就各能級(jí)城市而言，一線城市成交量環(huán)比驟降97%，同比減少8%。上海、廣州環(huán)比均大幅回落，單周成交套數(shù)不足30套。受2017年春節(jié)極低基數(shù)影響，上海同比大增91%。

北京、深圳因備案數(shù)據(jù)延遲，暫無(wú)成交數(shù)據(jù)。

我的同學(xué)們，在老家的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)了幾天，個(gè)個(gè)喜笑顏開(kāi)，“均價(jià)低，總價(jià)也不高，而且春節(jié)期間有折扣，開(kāi)發(fā)商都蠻懂行情的。”

數(shù)據(jù)顯示，二三線城市成交量環(huán)比下跌90%，但同比增加46%。

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我到底去哪些三線城市置業(yè)呢？

我同學(xué)們的煩惱來(lái)自于，可以選擇的三四線城市那么多，到底要去哪一個(gè)三線城市置業(yè)呢？

他們既擔(dān)心漲的太慢，又擔(dān)心樓盤(pán)太暢銷買不到。

城市和城市確實(shí)有大不同。

數(shù)據(jù)顯示，二三線城市環(huán)比全線回落，環(huán)比跌幅都在50%以上，欽州略低，環(huán)比下跌58%。同比則顯著分化，昆明、南昌、合肥等市成交套數(shù)均不足10套，同比跌幅超90%。

蘇州、福州等市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高熱，成交量依舊維持在較高水平，同比顯著提升。尤其是蘇州單周熱銷3.5萬(wàn)平方米，成交量明顯高于其他城市。

在對(duì)城市樣本進(jìn)行選擇時(shí)，丁祖昱提出了一個(gè)模型，城市判定的依據(jù)包括人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)成熟度、城市建設(shè)和通達(dá)性，以及共享經(jīng)濟(jì)等指標(biāo)。還可以從星巴克、摩拜單車、滴滴出行、美團(tuán)外賣、高鐵、航班、電影院等大數(shù)據(jù)，來(lái)看哪些三線城市最有潛力。

舉個(gè)例子，星巴克、摩拜單車、滴滴出行、美團(tuán)外賣都到達(dá)的區(qū)域相對(duì)比較成熟，風(fēng)險(xiǎn)較小，如果現(xiàn)在配套還沒(méi)有跟上的話，也可以仔細(xì)研究下開(kāi)發(fā)商的整體規(guī)劃，未來(lái)的三五年是否有發(fā)展前景。

這一兩年，頭部房企都已經(jīng)將觸角伸向了三四線城市，這也意味著，在三四線置業(yè)的條件越發(fā)城市起來(lái)。2017年，一些企業(yè)已經(jīng)將三線城市作為布局選擇。目前，也有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三四線城市在2018年大概率慣性上漲。

有一個(gè)最簡(jiǎn)單的辦法可以判斷三四線城市是否有投資前景。

今年1月3日丁祖昱評(píng)樓市的發(fā)布會(huì)上，丁祖昱公布了一批三線城市中不乏具備潛力的城市，無(wú)錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺(tái)、臺(tái)州、南通、惠州、鎮(zhèn)江、中山、金華、潮州、蕪湖、徐州及唐山被他列為最具潛力的三線城市。