近日，上市房企陸續(xù)發(fā)布9月銷售業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)。在經(jīng)歷了7、8月的短暫低迷后，龍頭房企的銷售規(guī)模普遍出現(xiàn)回升。

碧桂園9月的銷售額達(dá)到367.4億元，比8月提高17.3%。今年前三季度，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售4155.8億元，雖距離8000億的年度保底目標(biāo)甚遠(yuǎn)，但仍比去年同期增長(zhǎng)了近四成。

在樓市調(diào)控不斷深入的情況下，這種業(yè)績(jī)值得稱道，但仍難掩增速下滑的現(xiàn)實(shí)。今年前三季度，已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)的20家上市房企銷售額平均上漲45.4%，不及去年，且這是建立在部分房企“以價(jià)換量”的基礎(chǔ)上。

今年9月末，萬科曾在秋季例會(huì)上打出“活下去”的口號(hào)，似乎預(yù)示著行業(yè)寒冬將至。在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和價(jià)格壓力并存的情況下，這一口號(hào)顯得更有內(nèi)涵。充分享受了這一輪市場(chǎng)紅利的房地產(chǎn)企業(yè)，將如何解決生存命題？

銷售增速普遍下滑

在樓市調(diào)控政策的持續(xù)高壓下，今年的“金九”成色明顯不足。中金公司對(duì)60個(gè)城市的監(jiān)測(cè)顯示，9月新房成交面積環(huán)比僅上漲1%，顯著低于歷史季節(jié)性水平（過去7年的9月份平均環(huán)比增長(zhǎng)8%）；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。

華創(chuàng)證券也指出，今年9月，49個(gè)城市新房成交面積環(huán)比下降7.5%，同比下降4.6%。

龍頭房企的表現(xiàn)，雖然優(yōu)于行業(yè)平均水平，但受到市場(chǎng)大勢(shì)的影響，累計(jì)增速出現(xiàn)下滑。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，20家上市房企合計(jì)銷售額達(dá)到2.17萬億元，平均上漲45.4%。而在2017年，頭部房企的銷售增速普遍在50%以上，不少房企超過100%。

“銷售增速下滑，是因?yàn)檎{(diào)控壓力比較大，業(yè)績(jī)很難真正沖高，但這里面也有房企主動(dòng)降速的原因?！蹦成鲜蟹科笕A東區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，有些能賣到2000億的房企，會(huì)謹(jǐn)慎地把銷售目標(biāo)定在1500億的水平。

但就房企個(gè)體而言，業(yè)績(jī)表現(xiàn)有所不同。

在已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的房企中，恒大在9月實(shí)現(xiàn)銷售630.1億元。前三季度恒大的銷售規(guī)模達(dá)到4490.9億元，高于萬科的4315.5億元，成為目前為止銷售規(guī)模最大的房企。按照今年5500億元的銷售目標(biāo)，前九月恒大已完成81.65%。

第二梯隊(duì)中，部分房企的業(yè)績(jī)?cè)龇^大。旭輝在9月的銷售面積和金額都比去年同期近乎翻倍。中海、金茂、世茂等房企也在9月實(shí)現(xiàn)了銷售規(guī)模的明顯增長(zhǎng)，同比增速高于前9月的平均水平。

但也有房企在9月的表現(xiàn)不及預(yù)期。如建業(yè)9月實(shí)現(xiàn)銷售額55.85億元，同比增加33.5%，明顯低于前9月75.7%的銷售增幅。龍光、富力、招商蛇口也表現(xiàn)出同樣的特點(diǎn)。

今年以來，房地產(chǎn)業(yè)格局一直呈現(xiàn)出“第一梯隊(duì)趨穩(wěn)、第二梯隊(duì)發(fā)力”的特點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士指出，前者正面臨規(guī)模帶來的瓶頸，并有意放慢節(jié)奏、謀求平衡發(fā)展。后者則正抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，力爭(zhēng)躋身第一梯隊(duì)。

同時(shí)，部分小型房企早已退出規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的行列，這類企業(yè)規(guī)模較小，9月業(yè)績(jī)漲跌不一。陽光100僅在9月實(shí)現(xiàn)5.91億元的銷售規(guī)模，比8月下降四成。

部分企業(yè)以價(jià)換量

雖然業(yè)績(jī)還算亮眼，但9月末，萬科在秋季例會(huì)上喊出“活下去”的口號(hào)，似乎預(yù)示著市場(chǎng)寒冬將至。此前的9月22日，萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在萬科南方區(qū)域月度例會(huì)上也表示，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來，樓市的需求急劇消失，開發(fā)商面臨去化壓力。

中金公司也指出，在樓市調(diào)控的持續(xù)高壓下，購房人的觀望情緒正在加深，并導(dǎo)致市場(chǎng)的去化率大幅下滑。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的了解，行業(yè)人士對(duì)這一觀點(diǎn)頗為認(rèn)可。前述房企人士指出，銷售壓力在7、8月份就已出現(xiàn)，但因?yàn)槭莻鹘y(tǒng)淡季，外界并未在意。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，降價(jià)銷售通常是不得已而為之，即使考慮到“限價(jià)令”因素的影響，這仍然反映出銷售壓力已經(jīng)傳導(dǎo)到價(jià)格策略上。

張大偉認(rèn)為，9月龍頭房企銷售業(yè)績(jī)的回升，正是“活下去”的動(dòng)力所驅(qū)使。因?yàn)樵谌谫Y渠道收緊、融資成本提高的情況下，通過銷售回款來補(bǔ)充現(xiàn)金流，是最現(xiàn)實(shí)的手段。

根據(jù)公告，今年9月，大部分企業(yè)的銷售均價(jià)企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)提升，說明以價(jià)換量的現(xiàn)象尚不明顯。但也有少數(shù)房企的銷售價(jià)格出現(xiàn)下降。

比如，中駿在今年9月的平均銷售價(jià)格為10490元/平方米，環(huán)比8月份（15054元/平方米）下降30%。建業(yè)在9月的銷售均價(jià)為7258元/平方米，同比下降7.5%。龍光地產(chǎn)的銷售均價(jià)則連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下滑。

這種現(xiàn)象會(huì)不會(huì)繼續(xù)蔓延？中金公司在10月8日的一份報(bào)告中指出，房?jī)r(jià)仍有可能延續(xù)疲弱走勢(shì)，但全國層面并不具備房?jī)r(jià)普降基礎(chǔ)。但該報(bào)告同樣提示，存在“地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期加碼”的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)日晚間，這種預(yù)期在一定程度上被兌現(xiàn)。當(dāng)天的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“商品住房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”。對(duì)于庫存規(guī)模相對(duì)較大、前期房?jī)r(jià)上漲較快的三四線樓市來說，顯然是利空消息。

多數(shù)受訪者認(rèn)為，無論價(jià)格調(diào)整與否，房企都會(huì)在第四季度發(fā)力銷售，這一方面是迫于嚴(yán)厲調(diào)控下的回款壓力，另一方面則是出于財(cái)務(wù)結(jié)算周期的需要。因此，四季度房企的銷售業(yè)績(jī)有可能繼續(xù)升溫。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道